Acheter dans l'immobilier neuf grâce à une donation d'argent défiscalisée ? Voici l'une des bonnes nouvelles promulguéespar la loi de finances 2025. Le budget 2025 prévoit en effet une exonération fiscale permettant d'utiliser jusqu'à 300 000 € issus d'une transmission pour réaliser un achat ou un investissement immobilier neuf sans droits de donation. Une belle opportunité de bâtir un solide patrimoine immobilier sous couvert d'une incitation à devenir propriétaire pour les particuliers pour dynamiser le marché.
PLF 2025 : Pourquoi une nouvelle mesure pour encourager l'achat immobilier neuf ?
Il n'est pas rare que des proches décident de léguer de l'argent à leurs enfants, leurs petits-enfants, voire à leurs neveux ou leurs nièces... Il est également fréquent que cette somme d'argent bienvenue serve un projet immobilier, un investissement locatif, l'achat d'une résidence principale, d'une résidence secondaire, une rénovation, un agrandissement...
Pour coupler envies et besoins immobiliers avec les nécessités d'un marché de l'immobilier à redynamiser, le gouvernement a donc introduit une nouvelle mesure, une incitation fiscale pour encourager les familles à transmettre de l'argent destiné à financer un achat immobilier neuf ou une rénovation énergétique.
Très concrètement, les parents, grands-parents, voire les oncles et les tantes peuvent aujourd'hui transmettre jusqu'à 300 000 € à leurs descendants sans que des droits de donation ne soient appliqués ; à condition cependant que la somme d'argent soit réinvestie pour acheter un bien immobilier, construire une maison neuve ou encore financer la rénovation énergétique d'un logement.
Zoom sur les détails de cette mesure, ce dispositif temporaire qui vient soutenir le pouvoir d'achat immobilier des Français.
Pour aller plus loin : Projet de loi de finances 2025 adopté : quel impact pour le logement et l'immobilier ?
Donation maximum de son vivant, exonération de frais de donation... Comment profiter du dispositif temporaire de soutien à l'achat immobilier neuf sans droits de donation ?
Après examen de la mesure en Commission Mixte Paritaire ou CMP, la mesure a récemment été adoptée par le Sénat et par l'Assemblée nationale. Cette exonération fiscale est en vigueur du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026.
Selon l'article 19 ter, les donations d'argent en pleine propriété faites à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou, en l'absence de descendance, à un neveu ou une nièce, pourront bénéficier d'une exonération de droits de donation sous certaines strictes conditions.
Chaque donateur peut ainsi transmettre jusqu'à 100 000 € sans taxation, dans la limite d’un total de 300 000 € par bénéficiaire. Il est à noter que les fonds doivent impérativement être utilisés dans un délai de six mois pour financer un projet immobilier, et notamment :
- L’achat ou la construction d’un logement neuf ou en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement.
- Des travaux de rénovation énergétique portant sur la résidence principale du donataire. Des travaux obligatoirement éligibles au dispositif MaPrimeRénov' sur la résidence principale de ce dernier.
Plébiscitée par les acteurs du secteur immobilier depuis de nombreux mois, cette mesure vise à donner un coup de fouet au marché de l'immobilier neuf et à encourager la rénovation énergétique du parc existant pour le rendre plus performant, alors que le domaine de la construction connaît quelques ralentissements.
Bon à savoir : la mesure adoptée a largement été salué par la FFB, Fédération Française du Bâtiment.
Faire un don d'argent à ses enfants, petits-enfants... pour financer un achat immobilier : un bien à conserver pendant au moins cinq ans
Une autre condition explicite pour bénéficier des conditions fiscales avantageuses : conserver le logement acquis ou rénové pendant au moins cinq ans en qualité de résidence principale OU mettre le bien immobilier neuf ou rénové en location au titre de résidence principale pendant cinq ans également.
Bon à savoir : le bien acquis grâce à la donation d'argent ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du donataire. Ajoutons également que l'exonération ne peut être appliquée dans le cas où le donataire a profité d'un crédit d'impôt pour service à la personne, d'une réduction fiscale ou du dispositif MaPrimeRénov' pour les dépenses identiques.
Enfin, un contrôle de l'administration fiscale est à prévoir pour l'utilisation de la donation exonérée selon les règles établies. Il est donc impératif de conserver tous les justificatifs prouvant le respect des conditions du dispositif.
Donner de l'argent à ses enfants, petits-enfants, neveux ou nièces... Le grand retour d'une incitation fiscale supprimée en 2021
Cette mesure du budget 2025 vous semble familière ? Vous avez raison ! Elle comporte des similitudes avec un avantage fiscal supprimé en 2021. Les parents pouvaient alors effectuer une transmission allant jusqu'à 100 000 € par enfant sans observer de lourde fiscalité. Cette somme était destinée à financer la construction d'une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique d'envergure.
Son grand retour dans l'actualité immobilière souligne ainsi la volonté de l'actuel gouvernement de booster l'achat immobilier neuf, qu'il s'agisse de financer une résidence principale ou la concrétisation d'un investissement locatif. Une belle alternative aux dispositifs de défiscalisation, et notamment à la loi Pinel qui a pris fin depuis le 31 décembre 2024.
Pour le ministère du Logement "l'objectif est de favoriser l'acquisition de logements neufs et anciens utilisés comme résidence principale, qu'il s'agisse d'occupation directe ou de location".
Cette mesure fiscale pourrait ainsi profiter :
- Aux primo-accédants qui ont la chance de bénéficier d'une donation de leurs parents, grands-parents, voire oncles ou tantes pour acheter leur résidence principale.
- Aux investisseurs dont le projet nécessite une aide financière.
- À tout Français porteur d'un projet d'achat de résidence principale ou d'investissement locatif.
La transmission d'un patrimoine défiscalisé largement facilitée par cette nouvelle mesure de la loi de finances 2025
Ce dispositif offre une occasion unique de bâtir et de transmettre un patrimoine immobilier familial sans supporter de frais de succession, à condition d’opter pour l’achat d’un bien neuf ou d'une rénovation d'envergure. Avec cette exonération, les donations en argent ne se limiteront plus à une seule aide financière, mais deviendront un véritable levier pour accompagner enfants et petits-enfants (voire neveux et nièces) vers l’accession à la propriété ou à l'investissement locatif, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal très avantageux.
Pour en tirer pleinement parti, il est essentiel d’anticiper et d’organiser soigneusement la transmission, en veillant à respecter les conditions, obligations et délais fixés par l’administration fiscale. Avec cette mesure, l'achat immobilier neuf est voué à devenir un outil stratégique pour transmettre un patrimoine stable et sécurisé, tout en contribuant à dynamiser le secteur de la construction et du logement neuf.
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