Les acheteurs sont de plus en plus exigeants sur le marché de l’immobilier. Même si la tendance connaît ses exceptions en fonction des localisations, les acquéreurs reprennent peu à peu la main, obligeant les vendeurs à s’adapter et plus encore à prendre en compte leurs exigences, leurs besoins et leurs envies. Aujourd’hui, les critères de valorisation d’un bien sont pluriels, ces éléments que les particuliers vont à coup sûr regarder et analyser avant de se décider à signer le compromis de vente. Zoom sur ceux qui font prendre de la valeur à votre logement mais aussi et surtout qui permettent d’éviter les négociations de prix trop importantes.
Quel délai pour vendre un logement en 2023 ?
Une récente publication Meilleurtaux.com donne à 57 jours le délai moyen pour vendre un logement dans les 11 grandes villes françaises. Un délai moyen qui peut considérablement s’allonger si le prix de l’immobilier demandé est trop élevé, irréaliste en comparaison du secteur, du type de bien, des prestations, des équipements…
Logiquement, une estimation au plus près des réalités du marché est indispensable dès le départ pour ne pas passer à côté de la vente et refroidir les candidats à l’achat.
L’évaluation peut être réalisée par le vendeur lui-même. Il devra pour cela réaliser une étude de marché minutieuse et analyser sa concurrence directe et indirecte dans la ville et le secteur pour sa catégorie de bien. Gardez en tête qu’il peut être difficile de déterminer soi-même le prix de vente de son propre logement. Pourquoi ? Parce que l’affect pèse quasi systématiquement dans la balance et amène à omettre certains défauts ou aspects négatifs du bien. Faire intervenir un professionnel pour réaliser une estimation au plus juste est donc généralement une bonne idée.
Quels sont les critères de valorisation principaux lors d’une vente immobilière ?
Que vous ayez décidé de réaliser personnellement l’estimation ou de la déléguer, les mêmes éléments entreront en compte pour déterminer le prix de vente :
- Le prix au m² des logements vendus dans le secteur à typologie égale et caractéristiques similaires.
- La tension dans la commune, à savoir le rapport entre l’offre et la demande. L’attractivité de la commune joue un rôle majeur pour fixer le prix de cession.
- L’adresse du logement est un critère de valorisation important.
D’autres critères viennent s’ajouter pour justifier une surcote ou une décote du bien :
- L’état du logement, la perception du potentiel acheteur à la première visite est déterminante.
- L’étage du logement s’il s’agit d’un appartement. Comptez une décote de 20% pour un appartement situé en rez-de-chaussée en comparaison des étages supérieurs, à l’évidente condition que l’ensemble intègre un ascenseur.
- La luminosité naturelle est un élément important pour les acquéreurs. Une bonne orientation, des grandes baies vitrées et autres apports de lumière se traduisent par une augmentation du prix de vente de 5%.
Les acheteurs veulent un extérieur en 2023 : un critère de valorisation quasi indispensable
Balcon, terrasse, jardin, loggia de plusieurs m²… Les espaces extérieurs étaient déjà un critère de choix majeur avant les confinements mais depuis la crise sanitaire, rares sont les acheteurs qui ne le mettent pas au sommet de leur liste d’éléments déterminants dans leurs recherches. Mais attention, un simple filant ne suffit pas, les propriétaires de demain veulent pouvoir prendre l’air et se prélasser à ciel ouvert sans sortir de chez eux.
Pour vous donner un ordre d’idée, la présence d’un balcon fait grimper le prix d’un bien de 2 à 3% et celle d’une terrasse en dernier étage de 10 à 15%. Pour aller plus loin, quel exemple plus parlant que celui de Meilleurtaux.com ? Un studio à Paris situé au dernier étage d’un immeuble avec ascenseur voit généralement son prix augmenter de 50% ou plus. Considérable !
Autres traductions chiffrées, les appartements avec espace extérieur dans les grandes villes de France, à savoir celles qui comptent plus de 100 000 habitants, ont vu leur prix au m² augmenter de +6% pour un 3 pièces et de +10% pour un 5 pièces au cours des 12 derniers mois. En l’absence d’extérieur, les tarifs ont progressé de respectivement 1% et 6%.
Du côté des maisons, les critères de valorisation sont sensiblement identiques :
- La présence d’un jardin.
- La possibilité de construire une piscine.
- L’absence de mitoyenneté pour préserver l’intimité.
- L’absence de nuisances sonores.
Bon à savoir : en ville comme en milieu périurbain et rural, la calme est un critère de valorisation majeur. Un environnement bruyant peut induire une diminution du prix allant de 15 à 20%.
Qu’est-ce que la valeur verte d’un logement ? Le DPE comme critère de valorisation incontournable
Vous le savez certainement, il est légalement indispensable de mentionner le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique sur les annonces immobilières depuis l’été 2021.
Autre nouveauté sur le marché de l’immobilier depuis quelques mois, les passoires thermiques, comprendre les biens trop énergivores, sont progressivement interdites à la location. Depuis le 1er janvier, les bailleurs propriétaires d’un logement classé G+ n’ont plus l’autorisation de mettre le bien en location. Ces prochaines années, les logements mal notés au DPE seront tous progressivement impossibles à louer. Un casse-tête rentabilité pour les propriétaires-bailleurs.
Conséquence directe, de nombreux propriétaires souhaitent se débarrasser de ces logements mauvais élèves devenus trop encombrants. Quel retentissement sur les prix ? Dans les villes comptant entre 50 000 et 100 000 habitants, les appartements 5 pièces actuellement classés F ou G décotent en moyenne de 20% sur un an. A contrario, les étiquettes allant de A à E au DPE ont vu leur prix progresser de 4% sur la même durée.
Dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants, le prix au m² des bons élèves a progressé de 1% entre janvier 2022 et janvier 2023. Les biens classés G ont quant à eux perdu 7%.
Plus étonnant, le nouveau DPE, Diagnostic de Performance Énergétique n’a que peu d’impact sur les prix des petites superficies, studio et 1 pièce en tête.
Contexte chiffré posé, il semble évident que la valeur verte, à savoir la note au DPE mais aussi les consommations réelles d’un logement sont aujourd’hui devenues un critère de valorisation majeur lors d’une vente immobilière.
À moins d’envisager une rénovation énergétique globale, les futurs propriétaires ne veulent pas payer des factures énergétiques trop élevées tous les mois. Plus encore, ils souhaitent profiter d’un confort thermique et phonique optimal pour se sentir bien chez eux toute l’année.
La solution ? L’immobilier neuf ! Nombreux sont les particuliers, acquéreurs de résidence principale comme investisseurs, à se tourner vers ce segment du marché. Parmi les avantages de l’immobilier neuf, la possibilité d’évoluer dans un logement respectueux des dernières normes énergétiques est un atout considérable. À la clé, un logement neuf classé A ou B, des factures énergétiques allégées en hiver comme en été, un confort inégalable sans oublier un fort potentiel de valorisation déjà prouvé par la pierre récente. Plus-value à la clé ! Découvrez vite comment être exonéré sur la plus-value lors de la revente de votre logement.
Vous voulez en profiter ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé. Pour vivre ou investir, faites le choix d’un bien qui respecte la top liste des critères de valorisation portés par le marché de l’immobilier !
