Quelques mots accrocheurs pour un descriptif vendeur : « bien exceptionnel », « prestations de qualité », « emplacement rare » ou encore « rare à la vente » sont des expressions fréquemment utilisées dans les annonces immobilières. Elles traduisent quelques caractéristiques exceptionnelles d’un logement à découvrir rapidement. Parmi ces atouts mis en avant, certains sont particulièrement recherchés par les acheteurs, des atouts qui font grimper la valeur d’un logement et limitent considérablement les négociations lors de l’acquisition. Zoom sur les atouts immobiliers qui jouent en la faveur des vendeurs.
Comment évaluer le prix.du m2 d'un logement ? L'emplacement comme critère décisif pour l'achat d'un bien immobilier
On ne le répètera jamais assez : le succès d’un projet immobilier, qu’il s’agisse d’un achat pour vivre ou pour investir repose en grande partie sur la localisation du bien, sur sa zone géographique mais aussi sur son adresse précise. Une vérité qu'importe l'état du marché et le prix au m² affiché.
Les occupants ou futurs occupants sont très regardants quant à l’adresse du logement et aux commodités accessibles rapidement. Par exemple ? Locataires comme propriétaires aiment se rendre à pied ou en quelques minutes seulement dans les commerces, les services ou encore les infrastructures culturelles et sportives. Si le bien est familial, une distance piétonne ou raisonnable avec les écoles, les crèches, les espaces verts… est un vrai plus. La sectorisation scolaire est un critère mis en avant par certaines familles qui désirent que leurs enfants suivent leur scolarité dans un établissement précis. Pour d’autres, la seule proximité des écoles est suffisante.
Les déplacements étant au cœur du quotidien de chacun, les proches transports en commun ou grands axes routiers en fonction de la ville de résidence mais aussi des pistes cyclables sont un vrai plus à mentionner absolument sur une annonce immobilière. Un vendeur a tout intérêt à nommer la station de métro, de tramway, de bus ou l’axe routier le plus proche pour permettre aux potentiels acquéreurs de se projeter quant à leurs trajets de tous les jours.
Enfin, dans certains cas, la proximité des monuments, d’un cœur de ville historique, de départs de promenades… fait considérablement grimper la valeur d’un logement.
Autant d’éléments qui seront écrits noir sur blanc dans les annonces immobilières pour justifier un prix de vente a priori élevé et pour situer les candidats à l’achat.
Bon à savoir : un acquéreur en zone rurale n’a logiquement pas les mêmes attentes qu’un acheteur en zone urbaine. Calme pour les uns, hyper proximité pour les autres, il reste cependant une constante : la proximité des commerces, des services et des écoles est un atout immobilier à souligner tant elle est recherchée.
Pourquoi faire attention à l’exposition et à la vue d’un logement pour l'estimation et l'évaluation immobilière d'une maison ou d'un appartement ?
Les particuliers veulent de la luminosité et une impression d’espace. Quel meilleur passe-temps que de flâner devant ses fenêtres pour admirer la vue ? Ainsi, la vue sur la ville, sur le lac, sur la nature, sur un monument, sur les montagnes… peut déclencher un vrai coup de cœur chez certains acquéreurs.
Sans grande surprise, l’absence de vis-à-vis est également un incontournable pour de nombreux particuliers tout comme une exposition jugée idéale pour assurer une belle luminosité dans le bien. À noter cependant que les expositions sud très prisées pendant des années perdent légèrement leur attrait aux yeux des acquéreurs. Pourquoi ? Parce qu’ils ne veulent plus avoir chaud ! Un soleil qui « tape » sur les vitres toute la journée chauffe le logement. En période de fortes chaleurs, l’intérieur peut ainsi devenir inconfortable.
L’incontournable espace extérieur pour évaluer sa maison ou son appartement : un balcon, une terrasse, un jardin ou même une loggia depuis chez moi !
Tendance accentuée depuis la crise sanitaire et les confinements successifs, la recherche d’un logement s’accompagne de celle d’un extérieur. Des quelques m² d’une loggia en ville au grand jardin à la campagne, les acquéreurs veulent pouvoir s’aérer sans sortir de chez eux. Les biens avec éléments extérieurs tels qu'une terrasse, un balcon, un jardin et/ou une piscine voient donc leurs prix s’envoler, donnant ainsi une idée de la valeur perçue par les acheteurs.
Une récente étude SeLoger a par exemple publié des pourcentages sans appel : une maison avec piscine est généralement vendue 20% de plus qu’une maison équivalente mais sans bassin. Une maison de ville avec jardin voit quant à elle son prix de vente majoré de 5 à 15% en comparaison d’un appartement aux caractéristiques équivalentes. Dans un cas comme dans l’autre, ce type de bien observe généralement une marge de négociation quasi nulle.
Un plan parfait : quand l’agencement d’un logement fait grimper sa valeur vénale et locative
Le plan d’un logement est très important pour convaincre les acquéreurs, plus encore dans le cas des petites superficies de type studio, 1 pièce ou 2 pièces. L’optimisation est de rigueur, ne souffrant aucune perte de m². Une réalité accentuée lors de la recherche d’un investissement locatif dans une grande ville notamment.
Ce que les acquéreurs ne veulent pas ? Un immense couloir utilisé comme simple lieu de passage sans aucun aménagement, une pièce difficile à aménager en raison des angles perdus, une minuscule chambre, une pièce de vie étriquée… Dans certains cas, les vendeurs peuvent faire appel à un professionnel de l’aménagement de type home stager. Le home staging permet en effet de mettre en avant tous les atouts immobiliers d’un logement pour le vendre plus efficacement.
Réfléchir à l’agencement en amont de la vente pour présenter des solutions aux acquéreurs (dressing, rangements dans l’entrée…) peut également être judicieux. Un aménagement atypique peut être justifié s’il est parfaitement optimisé, permettant aux acheteurs de se projeter.
Qu’est-ce que la valeur verte (énergétique) d’un logement ? L'évaluation d'un appartement ou d'une maison en fonction de ses consommations
Les particuliers ne veulent plus voir le prix de leurs factures d’énergie s’envoler. Gaz, électricité, eau… L’heure est aux économies et aux préoccupations environnementales. Les consommations énergétiques sont donc scrutées et tout est mis en œuvre pour les réduire considérablement.
La consommation d’énergie d’un bien est un donc un critère logiquement passé au crible par les acquéreurs. Un bon DPE, Diagnostic de Performance Énergétique traduit en grande partie la valeur verte d’un logement à savoir « l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre » selon la définition de la valeur verte donnée par les notaires de France.
Ainsi, plus la note au DPE d’un logement s’approche de A, plus son prix aura tendance à augmenter. Selon les Notaires de France toujours, les maisons affichées A ou B au DPE présentent un prix entre 6 et 14% plus élevé qu’une maison étiquetée D. Ces pourcentages sont établis entre 6 et 22% dans le cas d’un appartement.
Ainsi, les programmes immobiliers neufs en France ont aujourd’hui la cote auprès des acquéreurs, qu’il s’agisse de concrétiser un projet d’achat de résidence principale ou d’investissement locatif. Et pour cause, les atouts immobiliers neufs sont nombreux !
Quels sont les avantages de l’achat neuf ? Comment connaître les atouts de l'immobilier récent ?
Très concrètement, les atouts d’un achat neuf sont nombreux, sur le volet énergétique mais pas seulement. Des avantages qui font grimper le prix de vente mais aussi et surtout de revente au bout de quelques années de détention :
1. Les logements neufs respectent les dernières normes de construction en vigueur, RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) en tête aujourd’hui.
2. Les logements neufs sont idéalement isolés thermiquement et phoniquement.
3. Les logements neufs font usage des énergies renouvelables.
Ainsi, les logements neufs sont confortables à vivre et peu énergivores permettant de réduire drastiquement les factures énergétiques au fil des saisons. De belles économies à la clé !
Avantages énergétiques et écologiques, les biens immobiliers neufs réunissent également des atouts chers aux acquéreurs mais aussi aux locataires (avantage pour les investisseurs !) :
1. La présence quasi systématique d’un extérieur.
2. La présence de commodités telles qu’un garage, une place de parking, un local à vélos…
3. Un emplacement étudié et proche des commodités.
4. Des expositions soigneusement pensées pour favoriser la lumière naturelle.
Une liste non exhaustive qui peut évidemment être complétée par les atouts de l’achat immobilier neuf financiers pour le premier acquéreur : dispositifs fiscaux avantageux (Loi Pinel Plus + ou statut LMNP pour un investissement locatif, PTZ, Prêt à Taux Zéro pour l’achat d’une résidence principale…), frais de notaire réduits, taxe foncière possiblement exonérée pour tout ou partie en fonction des localités…
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