Les élections législatives approchant, les sujets autour de l’immobilier et plus particulièrement de l’investissement locatif sont au cœur des débats et des préoccupations des particuliers comme des professionnels du secteur. Les actuels et futurs investisseurs sont à l'affût des actualités immobilières qui pourraient les concerner et modeler leur projet pour cette année et les suivantes. Pour l’heure, les dispositions imposées par la loi de finances 2022 font figure d’argument d’autorité. Mais une majorité changeante aux législatives pourrait rebattre les cartes et conduire l’Assemblée nationale à quelques changements. Zoom.
La loi Pinel, chouchou pour l’investissement locatif remodelée
Le dispositif Pinel, vous le connaissez sous sa forme actuelle à savoir : une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% accordée en fonction de la durée de location obligatoire choisie de 6, 9 ou 12 ans. Voilà quelques années que cette loi de défiscalisation est plébiscitée par les particuliers désireux de réduire leurs impôts, de se constituer une rente pérenne, d’anticiper leur retraite ou encore de léguer facilement leur patrimoine à leurs enfants.
Mais en 2023, la donne va changer. Changée oui mais restée attractive aussi dans certains cas. Dès l’an prochain, le Pinel Plus viendra remplacer l’actuel Pinel. Pour faire simple, les taux de défiscalisation seront abaissés pour les programmes immobiliers neufs en France lambda. Vous bénéficierez cependant de la loi Pinel Plus en sélectionnant un logement neuf situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou un bien immobilier neuf aux normes environnementales supérieures à la moyenne. Une bonne idée si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier neuf au fort potentiel de valorisation.
Des aides prolongées pour l’investissement immobilier
Avez-vous entendu parler du mécanisme Cosse Louer Abordable ? Grâce à ce dispositif, les particuliers profitent d’une belle réduction d’impôts. Ils doivent pour cela choisir un logement localisé dans des zones préalablement définies et faisant l’objet d’une convention avec l’Anah (Agence nationale d’amélioration de l’habitat).
Autre dispositif d’investissement locatif qui suscite l’engouement : le dispositif Censi-Bouvard. Les investisseurs profitent grâce à lui d’une réduction d’impôts de 11% du montant hors taxe du bien pour une mise en location pendant 9 ans via une société de gestion locative. La particularité ? Le logement loué est équipé et meublé et le plus souvent inclus dans une résidence de services, à savoir une résidence étudiante, une résidence senior ou un EHPAD. Un mécanisme qui donne également la possibilité d’opter pour le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Loi Cosse et loi Censi-Bouvard sont prolongées jusqu’au 31 décembre 2022 mais ce laps de temps pourrait encore être allongé dans le cadre de la prochaine loi de finances.
Trois autres dispositifs sont quant à eux disponibles jusqu’au 31 décembre 2023. Il s’agit du dispositif Denormandie Ancien. L’investissement immobilier porte ici sur un bien ancien et dégradé qui fait l’objet d’une rénovation globale.
Enfin l’Eco-PTZ ou Eco-Prêt à Taux Zéro permet aux particuliers d’assumer leurs travaux de rénovation énergétique pour un montant allant de 7 000 à 50 000€. Il donne la possibilité aux investisseurs de rénover un bien pour le mettre ensuite en location. La durée de remboursement de l’Eco-PTZ est fixée à 20 ans par l’article 85 de la loi de finances pour 2022. Elle était auparavant fixée à 15 ans.
Petite parenthèse, le PTZ, Prêt à Taux Zéro est disponible jusqu’à fin décembre 2023 pour l’achat d’une résidence principale. Les primo-accédants doivent pour cela choisir un programme immobilier neuf éligible selon un zonage établi.
La rénovation énergétique au cœur de l’actualité immobilière
La rénovation énergétique occupe une place majeure dans les programmes du gouvernement en place et dans ceux des candidats aux législatives. La protection de l’environnement est le centre de toutes les attentions. Il y a donc fort à parier que les mesures d’aujourd’hui sont amenées à évoluer dans les prochains mois et années, plus encore en fonction des résultats des législatives.
Pour rappel, l’actuel et récemment réélu président de la République Emmanuel Macron vise la création d’une « grande nation écologique. » Il actionnera également tous les leviers de la loi Climat et Résilience datée du 22 août 2021. Les objectifs ?
-La lutte contre le dérèglement climatique.
-La lutte contre le renforcement de la résilience face au dérèglement climatique.
Autre dessein, encourager (ou obliger) la rénovation énergétique de 700 000 logements par année. Pour y parvenir, le gouvernement en place mise sur des mesures fortes, à commencer par l’interdiction de louer un logement trop énergivore. Un investissement immobilier classé F sera ainsi interdit à la location en 2025, un investissement locatif classé G à partir de 2028. Ces classements s’entendent au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique.
La performance énergétique accède ainsi au rang de critère de décence dans le cadre d’un investissement immobilier.
Bon à savoir : en septembre 2020, le gouvernement indiquait 23% soit 1,6 million de logements compris dans le parc locatif privé classés F ou G, étiquetés passoires thermiques donc. La suppression des passoires thermiques était également un souhait de plusieurs politiques, à commencer par les différents candidats à la récente présidentielle telle que Jean-Luc-Mélenchon, Anne Hidalgo ou encore Fabien Roussel et Yannick Jadot.
Quid de la fiscalité immobilière
Selon les forces représentées à l’Assemblée nationale, la fiscalité immobilière ne sera pas traitée de la même manière. Certaines questions et autres débats récurrents seront d’actualité. On pense notamment à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et/ou sur la refonte du système fiscal. Pour caricaturer, la droite se tourne vers un allégement de la fiscalité immobilière quand la gauche prône le contraire, à savoir une imposition plus forte sur les patrimoines les plus importants.
Impossible de ne pas citer ici la suppression de la « flat tax » et la révolution fiscale visant un « impôt plus juste » voulu par Jean-Luc Mélenchon.
Quid du gel des loyers dans l’actualité immobilière
Face à des associations de consommateurs de plus en plus pressantes, le gouvernement n’a pas le choix, il doit prendre des mesures en faveur du pouvoir d’achat. Parmi celles-ci, le gel des loyers pourrait en faire partie.
Pour résumer, les associations de locataires sont vent debout. La cause ? L’inflation sur les loyers, les loyers qui progressent constamment. L’IRL ou Indice de Référence des Loyers est la base pour toute révision d’un loyer, que le logement soit vide ou meublé. Plus l’inflation générale est forte, plus les loyers ont tendance à s’envoler.
C’est pour contrer cette situation très inconfortable pour les locataires que la CNL ou Confédération Nationale du Logement et la CLCV ou Association de Défense des Consommateurs souhaitent le gel des loyers. Le gouvernement n’a pour l’heure pris aucune décision relative à une telle mesure. Cependant, le mécanisme de blocage des loyers est une piste prise au sérieux et pourrait être mis à l’ordre du jour du budget rectificatif pour 2022 attendu pour juillet prochain. Selon Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, il serait préférable de « geler les loyers » plutôt que d’« augmenter les APL. »
Ainsi, il faudra accorder les violons des locataires et des propriétaires. Les premiers veulent retrouver davantage de pouvoir d’achat, les seconds doivent être encouragés vers l’investissement immobilier et la mise en location. L’une des mesures étudiées autour du gel des loyers pourrait être d’appliquer un tel dispositif uniquement pour les logements gérés par les bailleurs sociaux et par les sociétés foncières. Une piste qui fait déjà grincer des dents ces acteurs de l’immobilier.
Particuliers, investisseurs, propriétaires, locataires… Quelles sont les mesures que vous aimeriez voir à la Une de l’actualité immobilière ces prochaines semaines ?
