Un vendeur a besoin de nombreux éléments pour se décider avant de franchir le pas de l’achat. Parmi les informations incontournables, le montant des charges de copropriété. Si les appels de fonds sont une preuve des sommes déboursées par le vendeur, il existe un document plus pointu encore, un document informatif à fournir obligatoirement à l’acheteur avant la signature de l’acte authentique de vente. Avez-vous déjà entendu parler de l’état daté ? Zoom sur le document, son prix et sur les démarches pour l’obtenir lors de la vente d’un lot en copropriété.
Qu’est-ce qu’un état daté ? Définition et détails de ce document
Comme expliqué en introduction, l’état daté est un document informatif qui contient de nombreux éléments sur le ou les lots vendus en copropriété. La liste des informations à détailler dans l’état daté est fixée via décret.
Le document vise ainsi à fournir un maximum d’éléments à l’acquéreur sur son futur bien et notamment sur les charges de copropriété, sur les travaux passés, en cours et à venir mais aussi sur les avances de trésorerie à prévoir une fois le bien acheté.
Important également, l’état daté fait mention des charges impayées par le vendeur à la date de rédaction du document. Dans les faits, il peut également être considéré comme un résumé de sa situation et de paiements attendus par le syndic de la part du vendeur.
Un état daté pour une vente en copropriété : est-ce qu'il est obligatoire ?
L’état daté est obligatoire dans le cadre d’une vente en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison dite horizontale (située en copropriété donc), d’une cave, d’un garage, d’un parking… Cette obligation est donnée par l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Le décret établit les règles liées à l’état daté et plus largement celles de la copropriété.
Il est évidemment et logiquement important que l’acquéreur puisse avoir une parfaite visibilité sur le montant de ses futures charges de copropriété, des sommes à intégrer dans les calculs mensuels et dans le budget prévisionnel lié à l’achat.
À quel moment le vendeur (ou le notaire) doit fournir l’état daté à l’acheteur ?
Le document doit être transmis à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il est en effet important que l’acheteur signe l’acte de vente définitif avec tous les éléments en tête. Dans les faits, le notaire en charge de la rédaction de l’acte annexe l’état daté au dossier.
Le notaire fait le plus souvent la demande d’état daté auprès du syndic. Le vendeur peut toutefois en avoir, plus rarement, la charge.
Quid du pré-état daté
Si l’état daté est fourni avant la signature définitive, l’acquéreur ne l’obtient très souvent qu’après celle de la promesse de vente et une fois le délai de rétractation terminé. Pour sécuriser l’acheteur, la loi Alur impose donc un pré-état daté pour que le futur propriétaire puisse sur cette base profiter de son droit de rétractation s’il le souhaite.
Est-ce que l'état daté est payant ? Qui paye les frais et à quel prix ?
L’état daté est rédigé par le syndic. Le pré-état daté peut quant à lui être fourni par le vendeur. Mais qui paye le premier ?
L'état daté est payé par le vendeur en qualité d’honoraires du syndic. Les frais sont facturés au copropriétaire vendeur à un tarif fixe mentionné dans le mandat du syndic.
Combien coûte un état daté ? Quel est son prix maximum et dans quel cas le contester ? Zoom sur le décret et ses plafonds
Le contrat du syndic indique les frais liés à l’établissement de l’état daté. Il s’agit d’une prestation particulière à consulter dans le mandat complet du syndic, professionnel de l'immobilier en charge de la copropriété. Si votre copropriété possède un extranet, un espace en ligne, le mandat en place est consultable en quelques clics, mentionnant le prix de cet acte.
Mais attention, ces derniers sont plafonnés via l’article 10-1 de la loi 65. Le prix maximum de l’état daté est ainsi de 380 euros TTC depuis le 1er juin 2020 et ce, même dans le cas où la vente porte sur plusieurs lots (appartement + garage par exemple).
Les honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté dépassent les 380€ TTC ? Le vendeur est en droit de contester le montant et de mettre le syndic en demeure de respecter le plafond maximal fixé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte indique : <em>« Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret »</em>.
Bon à savoir : avant le 1er juin 2020 (date d'entrée en vigueur du décret du 21 février 2020), le montant demandé pour établir un état daté pouvait excéder les 600€.
Que contient un état daté ? Quelles sont les informations destinées à l’acheteur ?
Un état daté est divisé en trois grandes parties dont la dernière intéresse plus spécifiquement l’acquéreur. Elle décline les différentes sommes à la charge de l’acheteur une fois devenu propriétaire du bien et notamment :
- Le montant des provisions sur charge votées dans le budget prévisionnel.
- Le montant des provisions à honorer dans le cadre de travaux déjà votés.
- Le montant des avances de trésorerie.
Bon à savoir : si le vendeur a déjà versé des avances au syndic, les montants lui sont remboursés par l’acheteur qui doit ensuite s’acquitter des sommes dues.
Enfin, en annexe de l’état daté se trouvent les éventuelles procédures en cours dans le cadre de la copropriété.
Qu’est-ce qu’un pré-état daté ? Définition
Déjà évoqué dans les lignes précédentes, le pré état daté est également un document à fournir à l’acquéreur par le vendeur pour l’informer de tous les éléments, financiers notamment, à connaître sur le ou les lots qu’il souhaite acheter. La loi Alur oblige en effet à une parfaite transparence du vendeur pour son acheteur et ce, avant même la signature du compromis de vente. Le pré-état daté concerne tous les lots situés en copropriété avec la volonté de protéger l’acquéreur au maximum une fois la signature de la promesse de vente réalisée.
Quels sont les éléments présentés dans le pré-état daté ?
Sans surprise, le pré-état daté réunit un grand nombre d’éléments financiers pour permettre à l’acquéreur un plein engagement dans la vente en s’appuyant sur la connaissance de ses futures charges de copropriété.
Comment éviter de payer le pré-état daté au syndic ?
Le syndic peut être sollicité par le vendeur pour établir ce document mais le vendeur peut s’en charger lui-même en analysant les documents fournis par le syndic à l’occasion de la dernière assemblée générale.
Nombreux sont les documents accessibles dans l’extranet du syndic. Ils peuvent aider le vendeur à rédiger le pré-état daté :
- Les procès verbaux des trois dernières AG.
- Le règlement de copropriété.
- Le carnet d’entretien de la copropriété.
- Le contrat de syndic en vigueur.
- Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes.
La loi ne fait mention d’aucune exigence de recourir au syndic pour rédiger le pré-état daté. Les notaires sont cependant plus enclins à se rapprocher du syndic pour obtenir le document en fonction de leurs besoins et d’un modèle défini et cadré.
Vente en copropriété : oubliez les dettes !
L’état daté mentionne des paiements dus par le vendeur ? Il n’est pas à jour dans ses comptes de copropriétaires ? Le notaire envoie une notification de vente au syndic qui bénéficie de 15 jours pour s’opposer au prix de vente pour permettre de régulariser les montants dus. Mieux vaut solder ses dettes avant la vente pour éviter toutes les procédures inutiles !
Le saviez-vous ? Vous souhaitez franchir le pas de l’achat dans les prochains mois ? Vous avez un projet de résidence principale ou d’investissement locatif ? Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent dans toutes les étapes de votre achat. Du choix du programme immobilier neuf en France à la remise des clés, devenez propriétaire l’esprit léger !
