Investissement locatif ou résidence principale, votre cœur balance. Devenir propriétaire est un choix important, qu'importe la nature de l'opération. Et dans certains cas l'une peut être plus judicieuse que l'autre et inversement. Nos éléments de réponse pour vous aider à y voir plus clair et donner une orientation à votre futur projet immobilier.
Être propriétaire de sa résidence principale - Les avantages et les inconvénients
Qu'est-ce qu'un propriétaire accédant ? Zoom sur l'accession à la propriété
Le lexique immobilier fait très souvent référence à l'accession à la propriété, au propriétaire accédant, au propriétaire primo-accédant... Des notions à maîtriser pour bien comprendre contexte et marché de l'immobilier.
L'accession à la propriété désigne l'action de devenir propriétaire de sa résidence principale. Le propriétaire accédant peut être locataire ou déjà propriétaire avant d'acheter son futur logement.
Un propriétaire accédant est un particulier qui achète sa résidence principale.
Un propriétaire primo-accédant est un particulier qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans ou plus. Ce statut lui ouvre la porte de nombreuses aides à l'achat immobilier, nous y reviendrons dans les lignes suivantes.
L'achat d'une résidence principale est motivée par plusieurs raisons, la première étant logiquement l'absence de loyers à payer et la capitalisation sur un emprunt. Pas de perte sèche avec des loyers dépensés "dans le vide". La résidence principale se fait alors opération de capitalisation.
Devenir propriétaire de sa résidence principale en France : les aides
Les particuliers veulent devenir propriétaire, l'immobilier étant perçu depuis de très nombreuses années comme une valeur refuge, un patrimoine pérenne et solide. Les acquéreurs sont donc nombreux à se positionner sur l'achat d'une résidence principale déjà construite ou en cours de construction. D'autant qu'il existe en France de nombreuses aides à l'achat immobilier, de véritables coups de pouce pour devenir propriétaire en allégeant le coût global du projet. Parmi les types d'aides et les options à disposition des particuliers, voici les plus sollicitées :
Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro. Il s'agit d'un prêt immobilier mis en place par l'État qui permet d'emprunter des milliers d'euros à taux zéro, sans rembourser d'emprunt par la suite donc. Les conditions d'obtention de ce prêt immobilier sont liées à la zone géographique du bien, au montant du logement et à la composition du foyer principalement. La première étape pour l'obtenir est de solliciter la banque prêteuse (Consultez votre expert Médicis Immobilier Neuf en capacité de calculer le montant du PTZ et de vérifier votre éligibilité ). Le remboursement du crédit immobilier principal et du PTZ est effectué dans la même banque. Tout savoir sur le PTZ, Prêt à Taux Zéro.
Les différents prêts aidés sont à souscrire ou non dans un établissement bancaire. Tout savoir sur les prêts aidés.
Le prêt patronal, le prêt pour aider les salariés dans leur projet immobilier. Le prêt patronal ou prêt Action Logement (plus communément désigné comme prêt employeur) est un prêt d’aide à l’accession. Ce crédit immobilier est une solution de financement pour l’acquisition ou la construction de votre résidence principale avec des conditions souples et avantageuses.
Les aides locales, départementales ou régionales. Certaines villes ont mis en place leurs propres aides à destination des acquéreurs de résidence principale, primo-accédants principalement.
Les aides aux travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique d'un logement ancien.
Les avantages de l'immobilier neuf ne sont pas à proprement parler des aides à l'achat immobilier mais ils se font leviers financiers pour diminuer le coût de l'opération. C'est le cas des frais de notaire réduits, des frais de copropriété minorés, des factures énergétiques allégées, de la taxe foncière qui peut être exonérée pour tout ou partie pendant deux ans, de la sécurité financière accordée par un achat immobilier neuf au fort potentiel de revente, à l'absence de travaux après la signature du compromis de vente et de l'acte authentique...
Consultez le catalogue de programmes immobiliers neufs Médicis pour concrétiser votre projet de résidence principale.
Devenir propriétaire sans crédit immobilier
A contrario, il est tout à fait possible de signer un compromis de vente pour un bien acheté sans crédit immobilier. Si vous disposez du montant nécessaire pour devenir propriétaire et réaliser votre projet immobilier sans avoir besoin du financement d'un organisme prêteur, vous êtes chanceux/se !
L'acquisition d'un bien sans prêt immobilier peut résulter d'une épargne suffisante, d'un don, d'un héritage...
Quel budget pour devenir propriétaire quand on est jeune ?
Construction, appartement, maison... Il reste très difficile d'établir un budget général pour un premier achat immobilier. Le montant finançable du logement dépend d'une multitude de facteurs, à commencer par le type de bien et par le choix de la localisation sans oublier le niveau de revenus du candidat à l'accession.
Bon à savoir : le remboursement du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur ne sont pas les seuls frais liés à l'acquisition à prendre en compte. Pour un budget sain sur le long terme, pensez à intégrer les charges de copropriété, le montant de la taxe foncière, le prévisionnel d'entretien et de réparation.
Devenir propriétaire bailleur - Les avantages et les inconvénients d'un investissement locatif
Est-ce rentable de payer un loyer pour devenir propriétaire bailleur ? Acheter ou louer sa résidence principale ?
On ne va pas se mentir, payer un loyer n'est pas une opération rentable. Les sommes sont dépensées à perte sans capitalisation possible et sans pouvoir bénéficier de certains avantages liés à la souplesse d'un crédit immobilier comme l'assurance emprunteur, la pause des mensualités (stop crédit), la modulation des remboursements…. Mais dans certains cas, le particulier peut ne pas avoir le choix. Un exemple ? La nécessité de rester dans une ville pour des raisons personnelles ou professionnelles, une ville aux prix de l'immobilier trop élevés pour pouvoir acheter une résidence principale.
Cette configuration peut pousser le particulier à réaliser un investissement locatif tout en restant lui-même locataire, un placement portant sur une petite superficie rentable au ticket d'entrée plus abordable qu'une résidence principale.
Quel budget pour devenir propriétaire investisseur ? Quelles sont les conditions pour devenir bailleur ?
À l'instar de l'achat d'une résidence principale, donner un budget fiable pour concrétiser un projet d'investissement est mission impossible ou presque. Une multitude d'éléments entrent dans l'équation, à commencer par :
1. Le choix de la localisation.
2. Le choix de la typologie du bien : studio, 1 pièce et 2 pièces sont les logements qui appellent l'investissement le plus faible et qui offrent une belle rentabilité, dans les villes étudiantes aux nombreux candidats à la location principalement. Les 3 pièces ou plus sont plus chers à l'achat mais le turn over moins important, logements familiaux le plus souvent.
Pour aller plus loin : Investissement locatif - Quelle typologie pour quel projet ?
Quels sont les dispositifs fiscaux coups de pouce pour devenir propriétaire investisseur ?
Les contribuables français sont encouragés à investir dans l'immobilier. Pourquoi ? Pour étoffer le parc locatif à la peine (la demande étant largement supérieure à l'offre, dans les zones tendues notamment) et pour dynamiser les secteurs de la construction et du bâtiment, secteurs porteurs pour l'économie nationale.
Ainsi, les futurs propriétaires bailleurs ont à leur disposition des dispositifs de défiscalisation pensés pour alléger le coût de leur investissement locatif. Les principaux sont :
La loi Pinel Plus (+) 2023 : jusqu'à 63 000€ de réduction d'impôts sur 12 ans avec l'actuelle loi Pinel ! Le principe est simple : le particulier choisit un programme immobilier neuf en France éligible pour ensuite louer le bien acquis pendant 6, 9 ou 12 ans. Il profite d'une défiscalisation proportionnelle de 12, 18 ou 21% du montant du bien. Tout savoir sur les conditions de la loi Pinel Plus (+) 2023.
Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel vous fait profiter du principe d'amortissement pour un investissement locatif meublé. Tout savoir sur le dispositif LMNP 2023.
Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf pour définir le dispositif d'investissement locatif le plus adapté à votre profil investisseur.
Locataire ou propriétaire ? Résidence principale avant ou après l'investissement locatif ?
Faut-il acheter sa résidence principale VS type d'investissement locatif : quel montage est le plus rentable ?
La réponse intéressera les particuliers qui n'ont pas encore décidé du type d'opération dans laquelle ils vont s'engager : résidence principale VS investissement locatif ? Il est évident que ces deux types de placement n'affichent pas la même nature de rendement :
1. L'achat d'une résidence principale amène une conséquente économie sur le versement de loyers.
2. L'investissement locatif amène des revenus fonciers, des loyers versés chaque mois par le locataire en place.
Fiscalement, il s'agit de deux opérations complètement différentes. Pour arbitrer quant à la rentabilité de l'un ou de l'autre placement, il revient de comparer l'économie des loyers dans le cas de l'achat d'une résidence principale avec les gains générés par un investissement locatif. Gardez cependant en tête que l'économie de loyers dans le premier cas n'est pas imposée, les revenus locatifs sont évidemment imposables.
Quand préférer l'investissement locatif à l'achat d'une résidence principale ? Est-ce le moment de réaliser un investissement en lieu et place de l'achat d'une résidence principale ?
L'accession à la propriété est une opération fiscalement neutre. Elle est donc préférée par de nombreux particuliers dans un premier temps en adéquation avec leur situation personnelle, avant de se tourner vers l'investissement locatif dans un second temps.
Mais comme précédemment évoqué, il peut s'avérer avantageux dans certains cas de préférer l'investissement locatif à l'achat d'une résidence principale. Quand ?
1. Si votre pouvoir d'achat est trop faible pour acquérir la résidence principale adaptée à vos besoins et envies. Cela peut être le cas dans une ville tendue qui affiche des prix de l'immobilier élevés, à Paris par exemple.
2. Si vos projets personnels et/ou professionnels vous obligent à déménager à court terme ou régulièrement.
3. Si vous êtes hébergé par votre employeur.
4. Si vous souhaitez diversifier vos placements et investissements rapidement et conserver une forte capacité d'emprunt.
Peut-on transformer un investissement locatif en résidence principale ? Peut-on habiter un investissement locatif ?
Il est tout à fait possible de transformer un investissement locatif en résidence principale et d'habiter un bien initialement acquis pour la location. Mais cette démarche demande de prendre en compte plusieurs aspects juridiques et fiscaux.
D'un point de vue légal, si le bien a été financé par un crédit immobilier dédié à l'investissement locatif, il est impératif d'informer la banque de ce changement d'usage, ce qui peut entraîner une révision des conditions du prêt.
Sur le plan fiscal, si vous avez bénéficié d'avantages fiscaux liés à l'investissement locatif, comme la loi Pinel, vous pourriez devoir rembourser ces avantages en cas de non-respect de la durée minimale de location.
Vous hésitez ? Votre expert Médicis Immobilier dédié vous aide à mettre au point votre stratégie immobilière pour ces prochaines années ! Contactez-nous au 0 805 45 68 23*. Profitez d'un accompagnement personnalisé dans toutes les étapes de votre projet d'investissement locatif ou de résidence principale.
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