Vivre en copropriété implique de connaître certaines règles. Après avoir détaillé avec soin le règlement de copropriété ou tout simplement après en avoir entendu parler, vous vous interrogez peut-être sur la qualification des parties communes et plus encore sur ce que l’on appelle communément les parties communes à jouissance privative. Ces espaces, extérieurs le plus souvent, soulèvent certaines questions quant à leur appartenance et leur destination, quant à une possible réalisation de travaux, quant à leur usage tout simplement. Explications pour lever les doutes.
Quelques généralités sur les parties communes au droit de jouissance privative
Derrière cette dénomination se cachent des espaces présents dans une copropriété rattachés à un logement mais dont seuls les occupants peuvent bénéficier. Il n'y a ainsi pas de voies d'accès communes aux habitants de l'ensemble pour accéder à cet espace.
Pour faire encore plus simple, les parties communes à jouissance exclusive ou privative sont par exemple une terrasse, un balcon, une loggia ou encore un jardin ou un toit-terrasse. Des petits espaces qui appellent de grands questionnements mais aussi des contentieux en fonction des bonnes ou des mauvaises volontés. En cause, un statut hybride entre le privatif et le collectif, à tel point que les résidents n’arrivent pas toujours à s’y retrouver. Une vraie curiosité dans une entité aussi encadrée que la copropriété. L’on peut largement s’interroger sur le caractère commun ou non de ces espaces alors même que seule une personne voire un couple ou une famille en a la jouissance et qu'aucun équipement commun ne peut y être installé.
Quand on constate que même certains cas de jurisprudence récents s’emmêlent, l’on cerne rapidement le problème et les difficultés de compréhension par les copropriétaires eux-mêmes ! Tentons ensemble de démêler le vrai du faux et de savoir, enfin, si vous pouvez vraiment vous prélasser sur votre terrasse en toute tranquillité !
Est-ce que les parties communes à usage privatif ont une définition légale ? Ce que dit la loi Elan
Pendant des années, de nombreuses années même, les abrégées PCJP ne possédaient pas de définition légale. Les parties communes à jouissance privative étaient évidemment (re)connues par la justice mais aucune définition claire n’était donnée noir sur blanc dans les textes juridiques encore moins dans le règlement de copropriété.
Mais la loi Elan a rétabli l’ordre en date du 30 octobre 2019. Les terrasses, balcons, jardins privatifs… ont ainsi fait une entrée remarquée dans le Journal Officiel, définis comme « des parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. » Depuis, l’on évoque à loisir les parties communes à jouissance privative ou les parties communes à jouissance exclusive. Ne vous y perdez pas, les deux termes ont une définition strictement identique.
Les PCJP sont présentes dans un très grand nombre de résidences en copropriété. Les bénéficiaires peuvent y accéder via leurs parties privatives comme les baies vitrées de leur appartement ou via les parties communes de l’ensemble à savoir un palier ou un escalier. Pour éviter les abus, lorsque les parties communes à jouissance privative sont accessibles via des espaces communs, elles sont le plus souvent verrouillées et sécurisées. Imaginez un toit-terrasse privatif laissé ouvert et vous verrez très certainement d’autres copropriétaires venir y prendre le soleil cet été !
Cour privative, jardin privatif... Est-ce que tous les espaces extérieurs sont des parties communes dans une copropriété ? Quel est le droit d'usage ?
C’est ici que les explications se compliquent. Mais partons du principe que, légalement, les extérieurs d’une copropriété ne sont pas nécessairement communs. Nous avons là notre socle que nous allons décliner grâce à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte nous explique que les espaces extérieurs à un lot dit privatif, à savoir un jardin, une cour ou encore un toit-terrasse, sont désignés comme des parties communes « dans le silence ou la contradiction des titres ». Vous suivez ? Pour faire plus simple, les espaces précités sont présumés être des parties communes mais une clause contraire peut être ajoutée dans le règlement de copropriété et les rendre privatifs.
L’occupant est-il chez lui sur son balcon, sa terrasse, son toit-terrasse, sur sa partie commune à jouissance exclusive ?
Balcon, terrasse, cave : partie commune ou privative ?
Ici, la réponse est oui. Les parties communes à jouissance privative appartiennent bien au logement. Depuis 1963, la jurisprudence extensive de la Cour de cassation affirme que « le domicile ne désigne pas seulement le lieu où une personne a son principal établissement, mais encore le lieu, qu'elle y habite ou non, où elle a le droit de se dire chez elle, quel que soit le titre juridique de son occupation et l'affectation donnée aux locaux. » (Cour de cassation, Chambre criminelle, du 26 février 1963, 62-90.653, publié au bulletin).
Par cette définition, la jurisprudence désigne autant les jardins, terrasse ou balcon que les caves ou greniers.
Une appartenance confirmée par la ministère de la Justice qui a affirmé le 27/08/2020 la protection des parties communes à jouissance privative par le droit à la vie privée mais aussi par le principe d’inviolabilité du domicile.
Ainsi, s’il vous prenait l’idée de profiter d’une PCJP sans autorisation, la justice conclura que vous vous êtes introduit dans un logement privé.
Qui est responsable des parties communes à usage privatif ?
Sans précision, l'occupant du logement auquel est rattaché le balcon, la terrasse, la cave, le toit-terrasse... est responsable de ces parties communes à usage privatif. Il en assure l'entretien par exemple. Il peut en profiter comme bon lui semble s'il n'y a pas d'atteinte aux droits et à la tranquillité des autres copropriétaires, s'il respecte l'aspect extérieur du bâti... Il peut s'il le souhaite créer son potager au balcon, installer des bacs à fleurs au sol ou en intérieur d'espace privatif...
L’aménagement d’une partie commune à jouissance exclusive est libre pour le bénéficiaire ?
La réponse est oui et c’est une bonne nouvelle. Si vous possédez une terrasse, un balcon ou tout autre PCJP vous pouvez l’aménager comme bon vous semble, à condition cependant que les aménagements soient amovibles. Disposez donc à loisir des plantes, une table de jardin, des décorations… Mais gardez en tête que ces espaces sont des parties communes et appartiennent donc en théorie à tous les copropriétaires. Ils sont ainsi sous le sceau de la loi du 10 juillet 1965 qui oblige de soumettre en assemblée générale « tous les travaux affectant les parties communes. » Véranda, piscine ou même installation de climatisation sont systématiquement soumises à l’indispensable aval de la majorité des copropriétaires.
Des travaux peuvent-être réalisés sur les parties communes à jouissance privative ?
Le bénéficiaire des PCJP ne peut en aucun cas s’opposer à des travaux ou autres entretiens sur la partie commune à jouissance exclusive dont il profite. C’est ici que l’intérêt collectif et l’intérêt privé entrent en jeu dans cette vaste entité qu’est la copropriété. Illustrons cette nécessité d’accéder à ces espaces. Le syndicat peut avoir besoin de se rendre sur un toit-terrasse pour effectuer des réparations, pour accéder au conduit de la cheminée, pour déceler un défaut d’étanchéité… Et si des travaux sont ensuite nécessaires, le copropriétaire n’a généralement aucun recours pour s’y opposer. Il faut dire qu’il n’y a pas grand intérêt à refuser des travaux indispensables qui pourraient impacter la totalité de la copropriété ! L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui encadre la copropriété indique qu’un « copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif ».
Mais que faire si un copropriétaire s’oppose fermement et refuse l’accès ? Impossible de pénétrer sur la PCJP sans autorisation sous peine de commettre une violation. Dans ce rare cas, c’est donc vers la justice qu’il faudra se tourner pour régler le contentieux. Pour conclure, profitez pleinement de votre extérieur en respectant les règles de la copropriété et votre partie commune à jouissance privative restera un havre de tranquillité !
Les parties communes à usage privatif en résumé
Quelles sont les parties communes ?
Il s'agit des balcons, des combles, d'un couloir, d'une loggia, d'une terrasse ou encore d'une cave. Toutes les parties communes peuvent finalement être à destination privative si un seul copropriétaire en profite.
Comment transformer une partie commune en partie privative ?
Pour qu'une partie commune soit transformée en partie commune à usage exclusif, qu'elle devienne une partie commune spéciale et spécifique attribuée à un seul copropriétaire, une demande doit être mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Elle est ensuite votée à la double majorité. En cas d'acceptation d'usage exclusif de cette partie du bâtiment, le règlement de copropriété doit être modifié.
Qui assume les charges des parties communes à usage exclusif ?
Que l'usage exclusif soit établi dès l'achat du bien ou après décision en assemblée générale, le propriétaire de cette partie de l'immeuble a la charge de l'entretien et des frais inhérents à cette dernière. Le règlement de copropriété peut également mentionner une quote-part supplémentaire dédiée au droit de jouissance privative. Une attribution répercutée dans le calcul des charges de l'occupant.
Est-il possible de faire des travaux sur une partie commune privative ?
Dans le cas d'un droit de jouissance privative, seuls de petits travaux peuvent être réalisés. Les installations sont également amovibles, faciles à supprimer si besoin. Un exemple ? Il est possible d'ajouter des canisses sur une terrasse, un salon de jardin sur un balcon...
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