Le marché locatif est (très) tendu en France. Une bonne nouvelle pour les particuliers investisseurs qui voient l’actualité immobilière assurer la rentabilité de leur placement. En revanche, le contexte est beaucoup moins favorable pour les locataires. Avec plusieurs dossiers pour une seule et même location, dans les grandes villes notamment, la recherche peut être longue avant de se voir confier les clés d’un bien. Comment faire pour se démarquer de la concurrence ? Comment placer son dossier en haut de la pile et convaincre le propriétaire que vous êtes LE candidat idéal ? Conseils pratiques et astuces pour enfin déjouer les tendances du marché de l’immobilier.
Les logements à la location se raréfient
Dans les grandes villes et autres moyennes villes très demandées, la demande locative s’est rarement heurtée à une pénurie aussi marquée. Il est un constat problématique ces derniers mois : les locataires rencontrent d’importantes difficultés pour se loger. Pourquoi ? Parce que la hausse des taux ralentit l’accès à la propriété et ce même pour les investisseurs. Et moins les particuliers se positionnent sur l’investissement locatif, moins il y a de biens à louer dans le parc privé, une équation malencontreuse.
Selon les chiffres publiés par la plateforme Bien’ici, les annonces de location ont diminué de 7% en seulement une année en France entière. Un pourcentage qui grimpe à 14% pour les studios et qui est encore majoré dans les grandes villes de l’hexagone.
Dans ce contexte tendu, les candidats à la location sont nombreux à voir leur dossier retoqué au profit des profils jugés plus stables, plus sérieux, plus organisés… L’idée est ici de se démarquer dans une conjoncture clairement défavorable pour les locataires. Évidemment, les revenus sont un critère scruté par les bailleurs, ils sont même LE critère non négociable. Mais il existe d’autres moyens d’action pour convaincre et persuader les propriétaires ou leurs représentants. Mettez toutes les chances de votre côté !
Conseil n°1 : un dossier complet avant la visite
Derrière ce premier conseil se cachent deux astuces. La première est logiquement de compiler un dossier complet à destination du bailleur. Mais le second vient le compléter pour prouver votre sérieux et votre engagement.
Vous pouvez en effet transmettre votre dossier de location exhaustif au propriétaire ou au professionnel mandaté (comme le Neuf Gestion, régie locative Médicis Immobilier Neuf qui accompagne les propriétaires-bailleurs dans tout le processus de location et assure cette tâche chronophage au quotidien) avant même la visite ou lors de la première rencontre. Ainsi, vous sortez des lieux en ayant confié vos documents au décisionnaire. Il n’attend pas quelques heures ou quelques jours pour analyser votre candidature. Un bon point pour ne pas se faire doubler par des locataires plus organisés et plus réactifs.
De même, le dossier complet est impératif. Dans ce contexte de marché locatif très tendu, aucun propriétaire ne perdra de temps à solliciter et re-solliciter un candidat locataire qui aurait oublié de lui fournir certains documents.
Pour faire pencher la balance de votre côté, rendez-vous sur la plateforme dédiée Dossierfacile. Mise en place par l’État, elle aide les candidats locataires à créer leur dossier dans les règles de l’art. En format numérique, il est ensuite possible de l’envoyer directement au format PDF ou sous forme d’URL au bailleur. Pour aller plus loin et rassurer le propriétaire, le dossier de location est validé gratuitement par des agents compétents avant d’être transmis.
Le plus : renommez et numérotez chaque document pour que le propriétaire navigue facilement dans votre dossier envoyé par email. Si la pagaille règne et qu’il doit le décrypter, il y a de fortes chances qu’il passe au suivant.
Quels sont les documents à (ne pas) fournir pour votre location ?
Lorsque vous compilez votre dossier, certains documents sont obligatoires, d’autres facultatifs mais différenciants et d’autres interdits.
Les documents obligatoires pour la location d’un logement
Votre dossier est-il complet ?
- Une photocopie de votre carte d’identité ou de votre passeport.
- Votre carte étudiante le cas échéant.
- Vos trois derniers bulletins de salaire ou vos deux derniers bilans si vous êtes indépendant.
- Un justificatif de domicile comme une quittance EDF ou le dernier avis de taxe d’habitation.
- Les documents de votre garants, identiques aux vôtres.
Les documents facultatifs pour la location d’un logement
Certains documents non obligatoires peuvent vraiment faire la différence avec les autres candidats à la location :
- Votre dernier avis d’imposition et celui de votre garant.
- Votre attestation employeur.
- Votre attestation du garant.
- Vos trois dernières quittances de loyer le cas échéant.
- Votre dernier avis de taxe foncière le cas échéant.
- Votre RIB.
- Un justificatif APL si vous êtes éligible (un courrier de la CAF par exemple).
Les documents interdits pour la location d’un logement
Les lois du 6 juillet 1989 et du 17 janvier 2002 encadrent strictement les documents possiblement demandés par le propriétaire aux candidats locataires :
- Votre carte vitale.
- Votre portrait photo.
- Votre relevé de comptes.
- Une interdiction d’absence de crédit.
- Une autorisation de prélèvement automatique.
- Votre contrat de mariage.
- Votre certificat de concubinage.
- Votre dossier médical.
- Votre extrait de casier judiciaire.
- Une somme d’argent pour « réserver » le logement.
Conseil n°2 : un dossier de location personnalisé
Tous les documents de votre dossier sont réunis et la visite a lieu dans très peu de temps. Vous avez prévu d’envoyer votre dossier de location avant cette date, une vraie bonne idée. Mais dans un marché concurrentiel, vous pouvez encore faire mieux : personnaliser votre dossier de location.
Il faut comprendre qu’un logement mis en location a une valeur à la fois pécuniaire pour un propriétaire, il doit le rentabiliser, mais également sentimentale. S’il a un bon feeling avec le candidat et que son dossier est solide, il aura envie de lui confier les clés de son placement. Vous pouvez par exemple joindre à votre candidature une « lettre de motivation » ou simplement un petit mot qui liste les raisons de votre engouement pour le bien proposé, pour vous présenter, pour décrire vos centres d’intérêt. Vous deviendrez ainsi une « vraie personne » et plus seulement une pile de documents.
Certains locataires vont encore plus loin en envoyant une courte vidéo de présentation ou encore un pitch deck, une description avec biographie, explications des raisons de la candidature et texte de motivation. Une touche de storytelling rend la candidature plus vivante, plus dynamique et fait appel au côté émotionnel du propriétaire.
Conseil n°3 : des garanties pour la location
Les propriétaires aiment les garanties et plus encore celle que le loyer sera payé qu’importe la situation. La question du garant est donc primordiale pour les bailleurs. Théoriquement, un seul garant suffit pour confier les clés de la location. Mais dans les faits, vous pouvez proposer plusieurs garants au propriétaire. Un atout majeur pour le rassurer si vous en avez la possibilité.
Vous n’avez pas de garant ? Pas de panique ! La garantie Visale est appréciée des bailleurs. Il s’agit d’une caution gratuite orchestrée par Action Logement et qui couvre loyers impayés et dégradations locatives. Elle est dédiée aux jeunes de 18 à 30 ans mais aussi aux salariés de plus de 30 ans.
Enfin, le propriétaire-bailleur peut faire appel d’une garantie loyers impayés, assurance spécialisée souvent plébiscitée par les particuliers.
Conseil n°4 : une location pour un profil de locataire
Un étudiant peut tout à fait viser un 4 pièces. Mais dans les faits, les propriétaires ont des cibles locatives en tête. Peu nombreux sont ceux qui accepteront de confier les clés d’un logement familial à un jeune seul ou, inversement, d’un studio à une famille. L’astuce location consiste donc à cibler des biens en adéquation avec votre mode de vie et votre profil. Studio, 1 pièce, 2 pièces sont souvent réservés aux étudiants, aux jeunes actifs et aux couples sans enfants alors que les 3 pièces et + conviennent davantage à des familles mais aussi aux colocations.
Bon à savoir : vos revenus mensuels n’atteignent pas le graal demandé, à savoir être au moins égaux à trois fois le montant du loyer ? Deux options : revoyez vos prétentions à la baisse et jetez votre dévolu sur des logements plus petits ou un peu plus excentrés OU misez sur des annonces de location entre particuliers. Les agences immobilières n’étudieront jamais un dossier qui ne respecte pas la condition précitée. Un particulier peut dans certains cas se montrer plus flexible, davantage encore si vous mettez votre personnalité et vos documents en avant avec un dossier complet et une lettre de motivation bien pensée. Convaincre, persuader, telle est votre mission pour faire grimper votre dossier de location au sommet de la pile !
Checklist pour bien préparer un dossier de location
Dans la course à la location, pas de place pour l’improvisation. Pour bien préparer votre dossier locatif et devenir le locataire idéal :
- Étape n°1 : réunissez les documents obligatoires pour louer un bien.
- Étape n°2 : ajoutez quelques documents facultatifs qui font la différence.
- Étape n°3 : trouvez un garant ou une caution locative solide.
- Étape n°4 : faites ressortir votre dossier de location du lot grâce aux astuces évoquées en amont.
- Étape n°5 : la pression ne justifie pas les dérives, vous pouvez refuser de communiquer des informations trop personnelles.
Et vous ? Quelles sont vos astuces location pour laisser la concurrence derrière vous ? Quelle est votre recherche de prédilection ? Charmant logement ancien ou programme immobilier neuf en France avec toutes les commodités d’un logement récent ?
