Entre laisser son logement vide sous peine de payer une taxe et le mettre en location, certains propriétaires optent aujourd’hui pour le premier choix. Pourquoi ? Parce qu’ils ont peur des loyers impayés, de ce locataire mauvais payeur impossible à raisonner. En France, le pourcentage de cas de loyers impayés est bas, 2 à 3% environ, mais se retrouver dans cette situation est un véritable problème qui peut durer des années. Que faire si votre locataire ne paye pas ? Explications.
Réaction immédiate face aux dettes locatives
Qu’importe la situation, la règle est de réagir vite. Si le locataire occupe le logement depuis des années et que jusque-là, aucun problème ne s’est présenté, on privilégiera la solution amiable consistant à régler le problème directement avec lui. Ainsi, le propriétaire peut prendre rendez-vous avec son locataire, évaluer le problème et mettre ensuite en place un échéancier pour régler les sommes dues.
Mais si les loyers impayés sont récurrents et que le locataire fait preuve de mauvaise foi, la solution amiable risque de ne pas être suffisante. Dans ce cas, le recours à une mise en demeure par lettre recommandée avec AR est conseillé. Suite à cela, si le locataire ne donne toujours pas de réponse, un commandement de payer est à envoyer par voie d’huissier.
Si le bail stipule la présence de caution(s), le propriétaire la/les informera immédiatement de la situation par courrier avec AR en indiquant le montant des loyers impayés. Dans le cas où la garantie des risques locatifs ou l’assurance loyers impayés remplace la caution, le propriétaire informera immédiatement son organisme de la situation afin de ne pas rentrer dans un cercle financier vicieux.
Le principal est d’agir vite pour ne pas perdre la main et laisser le locataire s’installer sans payer.
Comment faire en cas de loyers impayés ?
Loyers impayés et procédure
Une fois le commandement à payer reçu, le locataire a deux mois pour payer les loyers dus. S’il ne le fait pas et qu’il ne demande pas non plus de délai de paiement, le propriétaire est en droit d’envoyer les huissiers pour l’assigner devant le tribunal d’instance.
Une enquête détermine ensuite si le locataire est en mesure de payer ou non. Si oui, le tribunal met en place un délai et un échéancier de paiement. Dans le cas contraire, la résiliation du bail est prononcée et la procédure d’expulsion débute. L’application de celle-ci est effective entre un mois et un an après le jugement. Mais attention, l’expulsion ne peut être appliquée pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). Une fois le locataire mis au courant de son obligation de quitter les lieux, il a deux mois pour s’en aller. Dans le cas où il ne le ferait pas, le propriétaire peut recourir à un huissier qui dresse un procès-verbal. La force publique est alors requise pour déloger le locataire indésirable.
Dernier recours : l'expulsion - Comment expulser un locataire ? Quelle procédure ?
Aucun propriétaire-bailleur ne souhaite en arriver à la procédure d’expulsion. Mais si celle-ci se révèle nécessaire, il faut savoir qu’elle est longue, deux années en moyenne, et coûteuse. Les 7 000 euros moyens déboursés pour cette action serviront en effet à payer les avocats, les huissiers… Pour faire face aux loyers impayés, la solution la plus sécurisante reste aujourd’hui de souscrire à une assurance loyers impayés.
Assurance, garanties... Comment se prémunir d'un locataire qui ne paie pas ? LA bonne protection contre les loyers en retard
Pour se prémunir contre un locataire qui ne paie pas son loyer, il est essentiel de prendre plusieurs mesures de précaution et de choisir des options de protection adaptées. Voici quelques suggestions adaptées à tous les bailleurs :
Une vérification minutieuse du locataire, de son sérieux et de sa solvabilité : avant de louer votre bien, effectuez une vérification rigoureuse du dossier du locataire potentiel. Cela peut inclure la vérification de ses antécédents de location, de son historique de crédit et de ses références professionnelles...
Pour aller plus loin : Investissement locatif : to-do list avant de donner les clés au locataire
2. Un bail solide : assurez-vous d'avoir un contrat de location bien rédigé qui mentionne très clairement les obligations du locataire en matière de paiement du loyer, de dépôt de garantie, de conditions de résiliation du bail, etc.
3. Un dépôt de garantie : vous pouvez exiger un dépôt de garantie avant l'occupation du logement. Ce dépôt peut être utilisé pour couvrir les dommages matériels ou les loyers impayés à la fin du bail, selon les termes du contrat.
4. Une assurance loyers impayés : souscrivez à une assurance loyers impayés spéciale bailleurs. Cette assurance peut couvrir les pertes de loyers en cas de non-paiement par le locataire. Mais attention, dans le cas de la souscription d'une telle assurance, le bailleur ne peut demander de garants au locataire.
5. OU une garantie de relais pour le paiement du loyer : demandez à un garant solvable (un parent, un ami, etc.) de se porter caution pour le locataire. Cela signifie que si le locataire ne paie pas, le garant sera tenu responsable du paiement du loyer.
6. La surveillance des paiements : soyez attentif aux paiements du loyer et agissez rapidement en cas de retard ou de non-paiement. Envoyez des rappels de paiement dès que nécessaire et suivez les procédures légales appropriées en cas de non-paiement.
7. Une communication ouverte : établissez une communication transparente et régulière avec le locataire. Si des difficultés financières surviennent, essayez de trouver des solutions avant que la situation ne devienne trop tendue.
8. Les procédures légales : comme déjà évoqué, si toutes les autres mesures échouent et que le locataire ne paie toujours pas, prenez les mesures légales appropriées pour récupérer les loyers impayés, telles que l'envoi d'une mise en demeure ou le recours à un avocat spécialisé en droit de la location.
En combinant ces différentes mesures, vous, bailleur, pouvez mieux vous protéger contre les risques liés aux loyers impayés et minimiser les pertes financières potentielles.
La FAQ du loyer impayé en France
Quel délai pour réclamer un loyer impayé ?
En cas de loyer impayé, il est important d'agir très rapidement. Un propriétaire-bailleur qui constate un loyer en retard peut ainsi entamer des démarches quelques jours après la date fixée pour le paiement de ce dernier dans le contrat de location.
Dans les 10 à 15 jours qui suivent, il est ainsi possible d'envoyer au locataire un courrier en recommandé avec accusé de réception pour le sommer d'honorer sa location. Si l'entente entre bailleur et locataire est bonne, il est également conseillé de commencer par une discussion informelle pour évaluer les difficultés réelles, occasionnelles ou mettre le doigt sur un simple oubli. La résolution du litige est parfois plus facile qu'envisager en ouvrant simplement la conservation.
Combien de loyers impayés faut-il observer avant l'expulsion du locataire ?
En France, le nombre de loyers impayés nécessaires pour entamer une procédure d'expulsion du locataire varie en fonction des circonstances spécifiques et des décisions des tribunaux. Cependant, un seul loyer impayé peut généralement constituer un motif de résiliation du bail et de mise en œuvre d'une procédure d'expulsion.
Voici quelques points à considérer :
1. La clause résolutoire : de nombreux contrats de location incluent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer à la date convenue. Dans ce cas, un seul loyer impayé peut suffire au bailleur pour entamer une procédure d'expulsion.
2. La procédure judiciaire : l'expulsion d'un locataire pour non-paiement de loyer nécessite généralement une décision judiciaire. Le bailleur doit entamer une procédure devant le tribunal compétent, et celui-ci décidera s'il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire en fonction des preuves fournies et des circonstances de l'affaire.
3. Les cas particuliers : dans certains cas, le locataire peut avoir droit à un délai pour régulariser sa situation, par exemple en payant les loyers impayés ou en négociant un plan de paiement avec le bailleur. Les tribunaux peuvent également tenir compte des circonstances particulières du locataire, telles que des difficultés financières temporaires, avant de prendre une décision d'expulsion.
Il est important de souligner que les procédures d'expulsion doivent être menées conformément à la loi et au processus judiciaire approprié. Il est recommandé pour les bailleurs de consulter un avocat spécialisé en droit de la location pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation et pour vous assurer de respecter les procédures légales en vigueur.
