Vous avez acheté un logement neuf il y a peu de temps ou il y a longtemps ? Vous avez peut-être un autre projet immobilier aujourd'hui qui nécessite de revendre votre appartement neuf ou tout simplement l'envie d'optimiser votre patrimoine immobilier. Investisseur locatif comme acquéreur d'une résidence principale, voici quelques règles d'or pour céder votre appartement neuf au bon moment. Au bout de combien de temps ? Sous quelles conditions ? En faisant attention à quels éléments ? Mode d'emploi et guide pratique.
Quand vendre son appartement ou sa maison ? Étape n°1 : la rentabilité financière
Si vous songez à vendre votre logement acheté neuf il y a quelques années, prenez en compte tous les frais que vous avez engagés dans et pour le bien. Ces derniers vous permettront de calculer la rentabilité financière de votre opération immobilière. Les coûts annexes principaux à intégrer dans vos calculs sont :
- Les communément nommés frais de notaire plus justement appelés droits d'enregistrement. Il s'agit des sommes versées lors de l'acquisition et qui atteignent 3% maximum du prix du logement neuf hors taxe.
- Les impôts fonciers déjà réglés, taxe foncière en tête.
- Les coûts liés au crédit immobilier tels que les frais de dossier, les intérêts de l'emprunt ou encore la pesante assurance-emprunteur.
- Les coûts des diagnostics immobiliers que vous allez devoir faire réaliser. Même si votre appartement neuf est sorti de terre il y a peu de temps, chaque vente appelle des diagnostics obligatoires représentant quelques centaines d'euros.
- L'éventuelle commission de l'agent immobilier qui assure la revente de votre bien.
- L'imposition sur la plus-value immobilière dans le cas de la revente d'un appartement neuf qui était une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Ces coûts additionnés, il est alors rapide d'estimer si vendre votre appartement neuf est rentable ou non.
Bon à savoir : la généralité est de considérer que 6 ans sont nécessaires pour l'amortissement d'un bien neuf acheté sur plan. Mais dans la réalité, le calcul dépend des éléments précités.
Est-ce que le neuf prend de la valeur ? Étape n°2 pour revendre son appartement neuf : quid de la plus value-immobilière
Parmi les avantages de l'immobilier neuf, la plus-value quasiment assurée est un bon levier pour choisir ce segment du marché. Les programmes immobiliers neufs en France sont en effet peu énergivores, bien équipés et ils présentent des services et commodités appréciés par les futurs acquéreurs (balcon, terrasse, stationnement, services partagés, espaces verts...). Les acquéreurs sont donc friands de ce type de logement lorsqu'ils sont déjà construits. Si vous revendez votre appartement neuf, il y a de grandes chances qu'il trouve rapidement preneur et à un très bon prix. Le futur acheteur est en effet prêt à payer les atouts de l'immobilier neuf sans devoir attendre les quelques mois nécessaires à la construction et à la livraison.
Mais qu'en est-il de la plus-value que vous allez réaliser ? Comment est-elle imposée ? Pour faire simple, si votre appartement neuf était votre résidence principale, vous ne serez soumis à aucune imposition. La plus-value immobilière n'est tout simplement pas taxée. A contrario, si la revente concerne une résidence secondaire ou investissement locatif, l'imposition de la plus-value est à prendre en compte dans votre rentabilité financière.
Bon à savoir : la plus-value immobilière = montant de la revente de l'appartement - prix d'achat. La taxation est de 19% sur l'impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Un abattement s'applique à compter de six ans de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value immobilière d'une résidence principale ou d'un investissement locatif est exonérée de taxation au titre de l'impôt sur le revenu. Après 30 ans, l'exonération de la plus-value immobilière s'applique également au titre des prélèvements sociaux. On le sait moins, mais la plus-value immobilière perçue et destinée à l'acquisition d'une résidence principale dans les deux ans qui suivent la vente d'un appartement neuf n'est pas imposée.
Quel est le délai pour vendre son appartement neuf ou sa maison neuve ? Étape n°3 : le bon moment
Est-ce le bon moment pour vendre votre logement neuf ? C'est une question importante qui appelle quelques analyses préalables et notamment :
- L'étude du marché de l'immobilier et des prix actuellement pratiqués. L'idée est de définir le juste prix dans votre ville et dans votre secteur.
- L'étude du marché locatif et de la tension locative. Un investisseur qui souhaiterait acheter votre logement neuf pour le mettre en location ensuite trouverait-il des locataires facilement ? L'idéal est de pouvoir apporter des éléments de réponses aux acquéreurs dès la première visite.
- L'étude du cours des taux d'intérêt. Des conditions bancaires favorables solvabilisent davantage de ménages et encouragent les particuliers à devenir propriétaire. Si ce n'est pas un élément bloquant, un contexte financier favorable est toujours préférable au moment de la revente d'un bien immobilier. Gardez en tête que l'immobilier comme valeur refuge est une constante depuis de très nombreuses années.
Bon à savoir : un agent immobilier ou un notaire peut vous accompagner dans votre vente immobilière. Un professionnel vous permettra notamment de fixer le juste prix et de vérifier facilement et rapidement la solvabilité de vos candidats à l'achat.
Loi Pinel, LMNP... Quand revendre un appartement neuf sous le sceau d'un dispositif de défiscalisation sans perdre d'argent ?
Loi Pinel ou dispositif Censi-Bouvard, votre appartement neuf a été loué pendant quelques années. Si vous souhaitez le revendre, il y a des règles incontournables. La première ? Le respect de la durée de mise en location obligatoire. Elle est de 6, 9 ou 12 ans pour un investissement en loi Pinel et de 9 ans pour un investissement en résidence de services.
En cas de non-respect de cette durée, vous risquez de perdre vos avantages fiscaux, de devoir rembourser les réductions d'impôts déjà octroyées et de voir la TVA maximale appliquée (dans le cadre d'un investissement Censi-Bouvard notamment).
Étape n°4 pour la re vente d'un appartement neuf acheté neuf : quel est le bon moment ?
Comme précédemment expliqué, il n'y a pas de vrai bon moment pour revendre un logement neuf. L'important est de réaliser quelques calculs pour vous assurer de ne pas perdre d'argent.
Partant de ce constat, il est tout à fait possible de revendre un bien acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) avant même sa livraison. Et il y a de multiples raisons à ça : naissance, séparation, mutation... Les projets de vie changent, parfois très soudainement. Cependant, le futur acquéreur ne pourra pas profiter des frais de notaire réduits sauf si la revente a lieu avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il faut également ajouter quelques frais à la charge du vendeur tels que le règlement de la TVA réduite ou pas, la taxation sur les plus-values immobilières, le logement n'ayant pas encore été occupé au titre de résidence principale.
Dans le cadre d'un appartement neuf acheté en VEFA et bénéficiant de la TVA réduite dans une zone ANRU ou dans un QPV (Quartier Prioritaire de la Ville), le propriétaire doit rester propriétaire de son logement pendant dix ans pour conserver les avantages de la TVA à 5,5%. En cas de revente avant la fin de la période d'engagement, le propriétaire vendeur devra restituer à l'administration fiscale une quote-part de la différence entre le taux de TVA à 20% et le taux de TVA à 5,5%, à savoir 14,5%, pourcentage réduit d'un dixième par année de possession.
Dans certains cas, l'obligatoire restitution de la TVA réduite ne s'applique pas. Divorce, rupture de PACS, chômage de plus d'une année ou mutation à plus de 70 kilomètres font partie des exceptions.
Étape n°5 : revendre un appartement neuf ou le louer ? Le cas de la revente d'un logement PTZ, Prêt à Taux Zéro
Vous avez fait vos calculs et la revente de votre logement neuf n'est pas rentable. Avez-vous envisagé de le louer ? Les appartements neufs sont prisés sur le marché locatif en raison de leurs nombreux atouts.
Les locataires veulent aujourd'hui évoluer dans un bien peu énergivore qui leur assure de ne pas payer des factures énergétiques astronomiques (eau et chauffage principalement). C'est le cas de l'immobilier neuf qui respecte les dernières normes en vigueur, RT 2012 ou Réglementation Thermique 2012 et RE 2020 ou Réglementation Environnementale 2020 en tête. À la clé, une isolation thermique et phonique optimale et un confort inégalable. De plus, les logements neufs sont souvent prolongés par un espace extérieur et profitent d'un pratique stationnement. Des atouts prisés par les locataires.
Une solution à envisager, d'autant plus si le loyer permet de couvrir le remboursement de l'emprunt. Attention cependant, un bien neuf acquis grâce au PTZ ne peut être mis en location. Vous devrez préalablement rembourser le montant de ce dispositif et ce, même si vous conservez le crédit immobilier principal.
Divorce, mutation, séparation, famille... Étape n°6 : le cas de la revente d'un appartement neuf acheté en VEFA avant la livraison
Oui, il est possible de revendre un appartement neuf acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) avant la livraison, mais cela implique certaines conditions et démarches spécifiques. Il est très souvent nécessaire d'obtenir l'accord du promoteur pour céder le contrat de VEFA à un nouveau propriétaire, un consentement généralement prévu dans le contrat de réservation initial et peut être soumis à certaines conditions.
La vente avant livraison se fait par le biais d'un acte de cession de contrat de VEFA, rédigé par un notaire, qui transfère tous les droits et obligations de l'acheteur initial (le cédant) au nouveau propriétaire (le cessionnaire).
Le prix de cession peut inclure le montant déjà versé au promoteur ainsi qu'une éventuelle plus-value, mais il est important de noter que la cession doit couvrir les montants déjà payés et les frais engagés.
Plusieurs formalités administratives et juridiques sont nécessaires pour finaliser la cession, engendrant des frais de notaires et éventuels frais de dossier auprès du promoteur. Il peut aussi y avoir des implications fiscales, notamment en ce qui concerne la plus-value réalisée lors de la cession, et il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour évaluer les conséquences et obligations.
Enfin, il est crucial de vérifier attentivement le contrat de VEFA initial pour toute clause particulière concernant la revente avant livraison, certains contrats pouvant contenir des clauses restrictives ou des pénalités.
Vous avez déjà vendu un appartement neuf ? Combien de temps êtes-vous resté propriétaire du logement ? Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf pour être accompagné de A à Z dans toutes vos démarches d'achat immobilier neuf, résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif.
