En choisissant d’acquérir un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), il y a de fortes chances que le recours à un achat sur plan soit nécessaire. Cette option offre à l’acheteur la possibilité de devenir propriétaire d’un logement qui n’a jamais été habité et qui bénéficie de normes de construction optimales. Pour mener à bien votre projet immobilier nous vous donnons quelques conseils.
Qu'est-ce qu'un achat sur plan ?
Si vous achetez sur plan, vous entendrez peut-être également parler d’achat en VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement. Dans les deux cas, le processus est identique. Un promoteur vend les appartements d’une copropriété ou une maison avant que les travaux n’aient débuté. L’acheteur sur plan devient donc propriétaire lors de la signature du contrat et non à la remise des clés.
Que doit comprendre le descriptif d’un appartement ou d'une maison acheté(e) sur plan ?
Pour réaliser un achat sur plan, un descriptif est mis à disposition de l’acquéreur. Il liste obligatoirement la surface en m², la typologie du bien (le nombre de pièces), les matériaux utilisés pour la construction, une liste des équipements collectifs et de leurs conditions d’utilisation et enfin, la situation de l’appartement dans la copropriété ou de la maison dans un lotissement.
Dans certains cas, la possibilité de visiter un appartement-témoin est donnée à l’acheteur. N’hésitez pas à en faire la demande.
Contrat de réservation et contrat définitif d'un achat immobilier sur plan
Une fois le bien choisi, un contrat de réservation est signé entre le promoteur et l’acheteur. Ce dernier remet un dépôt de garantie au promoteur équivalent à 2 à 5% du prix de vente définitif.
Ce contrat de réservation de VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est ensuite retourné à l’acheteur par voie postale qui dispose de 7 jours pour se rétracter. Une fois ce délai passé, l’achat sur plan est effectif : l’acquéreur est propriétaire.
Par la suite, vient l’étape de déblocage des fonds qui respecte le calendrier suivant : 35% de la somme est versée lors de l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 90% à la fin des travaux, 100% à la remise des clés.
Après la livraison d’un achat sur plan
Comme il peut être difficile de se projeter et de tout anticiper, un achat sur plan bénéficie de plusieurs garanties après la livraison. L’acquéreur pourra les faire jouer en cas de problème. Découvrez les garanties de l'immobilier neuf détaillées dans les lignes qui vont suivre.
Une fois sorti de terre, le logement doit observer une conformité parfaite avec la description présente dans le contrat de vente. Dans le cas contraire, les garanties sont là pour vous protéger.
Quel financement pour un achat sur plan ? Quand payer ?
L'achat sur plan requiert une planification financière particulière. La première étape implique un versement de 5% du montant total du bien lors de la réservation. Le montant est ensuite échelonné sur les différentes phases de la construction :
- 35% à l’achèvement des fondations
- 30% à l’achèvement du dernier plancher haut
- 5% à la mise hors eau
- 25% à l’achèvement total de l’immeuble
Des options de financement spécifiques peuvent être envisagées pour ce type d'achat par le biais d'appels de fonds auprès de la banque prêteuse. Le recours au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour l'achat d'une résidence principale ou à le dispositif Pinel pour un investissement locatif peut être avantageux pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de réduction d'impôts. Notons que si vous disposez d'un apport important, la banque le débloque en priorité, réduisant ainsi les mensualités des sommes nécessaires. En l'absence d'un tel apport, le paiement différé peut être une alternative.
Comment se passe l'achat sur plan en VEFA ? Les grandes étapes et nos conseils en résumé
L'achat sur plan en VEFA se déroule en plusieurs étapes clés.
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Recherche du programme : il s'agit de trouver le futur logement qui vous convient le mieux, selon vos critères et votre budget.
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Signature du contrat de réservation : ce contrat engage le promoteur à vous réserver un lot précis du programme de construction en échange d'un dépôt de garantie.
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Recherche de financement : après la signature du contrat de réservation, vous disposez généralement de trois mois pour obtenir votre financement.
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Signature de l'acte authentique : une fois le financement obtenu, l'acte authentique est signé chez le notaire. Vous devenez alors officiellement propriétaire.
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Versements progressifs : le paiement du bien se fait de manière échelonnée, en fonction de l'avancement des travaux.
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Livraison du bien : la dernière étape est la réception de votre logement neuf.
Pour aller plus loin : comment faire une vente sur plan ? Comment vendre avant que le logement soit sorti de terre ?
La vente sur plan, ou VEFA, nécessite une approche spécifique pour convaincre les acheteurs avant que le logement ne soit sorti de terre.
Préparation de la vente : il faut d'abord élaborer des plans détaillés et une description complète du futur logement. Les supports visuels comme les maquettes ou les rendus 3D peuvent être très efficaces pour aider les acheteurs à se projeter.
Sécurisation de l'acheteur : il est essentiel de rassurer l'acheteur sur la solidité du projet. Pour cela, vous pouvez mettre en avant la garantie d'achèvement ou la garantie de remboursement, qui sont obligatoires en VEFA.
Stratégie commerciale : enfin, la mise en place d'une stratégie commerciale solide est nécessaire. Cela peut passer par l'organisation de journées portes ouvertes, la mise en place d'offres promotionnelles ou encore la collaboration/promotion avec des agences immobilières et/ou des commercialisateurs de biens neufs.
Voici quelques étapes clés pour réussir une vente sur plan :
- Présentation détaillée du projet
- Rassurer l'acheteur sur la sécurité financière
- Mise en place d'une stratégie commerciale efficace.
Quels sont les risques et les avantages d'acheter son futur logement sur plan ?
Acheter sur plan comporte des risques et des avantages.
Côté risques, le principal inconvénient est de se retrouver avec un logement mal construit ou inachevé, car vous ne pouvez pas vérifier la qualité des travaux avant l'achat. De plus, l'achat sur plan implique un délai d'attente avant de pouvoir emménager, qui peut varier de 12 à 24 mois.
Du côté des avantages, vous obtenez un logement neuf qui respecte les dernières normes de construction et d'efficacité énergétique. Vous bénéficiez également d'un prix ferme et définitif, ainsi que de diverses garanties protectrices, notamment la garantie financière d'achèvement. L'achat sur plan offre aussi des avantages fiscaux intéressants, comme la réduction des frais de notaire de 7-8% dans l'ancien à 2-3% dans le neuf.
Pour aller plus loin : quels sont les avantages d'un achat neuf ?
L'achat d'un logement neuf présente divers avantages qui peuvent séduire les futurs propriétaires.
Tout d'abord, posséder un logement neuf vous permet de bénéficier de normes de construction et d'efficacité énergétique récentes. Les programmes immobiliers neufs en France sont actuellement sous le sceau de la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020. Vous pouvez donc vous attendre à un logement bien isolé thermiquement et phoniquement, ce qui se traduit par des économies d'énergie et une meilleure qualité de vie.
Ensuite, les biens immobiliers neufs sont souvent éligibles à des avantages fiscaux. Par exemple, vous pouvez en fonction des localités être exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement de la construction.
Les frais de notaire réduits déjà évoqués sont également un bel avantage de l'achat immobilier neuf qui réduit le montant final à débourser. De vrais avantages financiers !
Enfin, l'achat d'un logement neuf vous donne la possibilité de personnaliser votre bien. Selon le stade d'avancement du projet, vous pourrez choisir certains matériaux et agencements, pour que votre futur logement corresponde au mieux à vos goûts et à vos besoins.
Ainsi, malgré un coût d'achat souvent plus élevé, un logement neuf peut représenter un investissement intéressant sur le long terme.
Est-il possible de se rétracter lors d'un achat en VEFA ?
Lors d'un achat en VEFA, le droit de rétractation est bien entendu prévu par la législation. Dès la signature du contrat de réservation et l'envoi de celui-ci par le promoteur ou le commercialisateur vendeur, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter.
Ce délai peut être étendu à 14 jours en cas de démarchage à domicile. En revanche, passé ce délai, l'annulation de l'achat devient plus complexe et est soumise à certaines conditions. Il est donc essentiel de bien réfléchir avant de s'engager, et de se renseigner précisément sur les modalités et conséquences d'une éventuelle rétractation.
Quelles sont les garanties liées à un achat immobilier neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?
L'achat en VEFA est accompagné de plusieurs garanties de l'immobilier neuf essentielles pour protéger l'acquéreur.
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La garantie de parfait achèvement (GPA) : celle-ci couvre les éventuels défauts de construction pendant un an suite à la livraison de l'ouvrage.
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La garantie biennale : elle assure le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment pendant deux ans.
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La garantie décennale : cette garantie couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination pendant dix ans après la réception des travaux.
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La garantie de remboursement et la garantie d'achèvement : elles protègent l'acquéreur en cas de défaillance du constructeur, soit en assurant le remboursement des sommes versées, soit en garantissant l'achèvement de la construction.
Ces garanties sont autant de sécurités pour l'acquéreur, minimisant les risques liés à l'achat d'un bien immobilier neuf sur plan.
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