Achat immobilier neuf et achat immobilier ancien ont la même finalité : devenir propriétaire. Mais entre les deux options, les démarches d'accession ne sont pas les mêmes. L'achat sur plan ou achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) appelle quelques connaissances pour mener à bien le projet immobilier neuf. On vous explique comme ça marche de A à Z.
Quelles sont les étapes de l'achat immobilier neuf ?
Avant d'entrer en détails dans les différentes étapes de l'achat d'un logement neuf, il est intéressant d'en avoir une vue d'ensemble. Pour schématiser, une certaine chronologie est à respecter :
1. Évaluer votre budget pour savoir combien vous pouvez emprunter.
2. Rechercher le bien immobilier neuf en fonction de vos critères.
3. Signer le contrat de réservation.
4. Signer l'offre de prêt.
5. Signer l'acte authentique de vente chez le notaire.
6. Patienter pendant la construction du logement neuf.
7. Assister à la livraison et à la remise des clés.
Quel est votre budget pour votre achat immobilier neuf ?
Il est très important de ne pas vous lancer tête baissée dans la recherche du logement neuf idéal sans savoir approximativement combien vous pouvez emprunter. En effet, les particuliers ont souvent tendance à surestimer leur capacité d'emprunt et, automatiquement, à jeter leur dévolu sur des appartements neufs ou maisons inaccessibles.
Commencez donc par consulter votre banquier ou faites appel à un courtier qui réalisera une étude de votre budget et de vos finances. Vous aurez ainsi une idée précise du budget que vous pouvez allouer à votre projet d'achat immobilier neuf. Le maître-mot ? Restez raisonnable pour ne pas vous retrouver coincé financièrement.
Comment trouver votre logement neuf ?
Pour dénicher le programme immobilier neuf de vos rêves, il existe plusieurs canaux :
• La recherche sur les grands portails immobiliers.
• La recherche directement auprès des promoteurs.
• La recherche via un commercialisateur.
Cette dernière option vous permet de consulter un catalogue exhaustif de programmes immobiliers neufs édifié non pas par un promoteur mais pas la quasi-totalité de ceux de votre région. Un avantage certain pour gagner du temps. Vous êtes également accompagné par des experts de l'immobilier neuf, spécialistes de votre secteur. L'assurance d'un achat immobilier neuf bien mené et serein.
Une fois le programme immobilier neuf choisi, le moment est venu de sélectionner l'appartement qui correspond à vos critères. Accordez une attention particulière à :
• L'étage.
• Le nombre de pièces.
• Le nombre de chambres.
• Le nombre de salles d'eau.
• L'exposition.
• Le vis-à-vis.
• Le plan électrique.
• La description du logement.
• La description des annexes.
• La description des équipements collectifs.
• …
Ce n'est pas parce que vous choisissez votre logement neuf sur plan que vous ne pouvez pas vous projeter et passer en revue tous les critères qui vous tiennent à cœur.
La signature du contrat de réservation
Caractéristique de l'achat sur plan, le contrat de réservation est signé par l'acquéreur. Sa signature est accompagnée d'un dépôt de 5% du prix de vente si la livraison est prévue sous un an ou moins et de 2% si la livraison intervient entre un et deux ans après sa réalisation.
Le contrat de réservation doit impérativement lister les éléments suivants :
• Les coordonnées du vendeur.
• Les coordonnées de l'acquéreur.
• Les différentes garanties pour l'achat immobilier neuf souscrites par le constructeur/promoteur comme la garantie d'achèvement).
• Les caractéristiques du logement comme son adresse, sa situation dans le programme immobilier neuf, son descriptif précis mentionnant la superficie, la typologie, les annexes, les matériaux utilisés ou encore les équipements.
• Le prix prévisionnel de vente.
• Les conditions de révision du prix de vente.
• La date prévisionnelle de livraison.
• …
Le promoteur renvoie ensuite le document contresigné en recommandé avec accusé de réception à l'acheteur. La réception de ce courrier marque le point de départ des 10 jours de réflexion aussi appelés délai de rétractation. Si l'acheteur se désiste pendant cette période, le promoteur lui restitue son dépôt de garantie sans retenue.
Le contrat de réservation est le premier document engageant dans l'acte d'achat immobilier neuf. L'acheteur prend ainsi un engagement vis-à-vis du promoteur, celui d'acquérir l'appartement neuf ou la maison et le promoteur prend l'engagement de le lui vendre. Il doit honorer ses engagements en livrant un bien conforme à celui décrit dans le contrat de réservation. Sa signature est donc une étape importante dans votre démarche d'acquisition.
Signer l'offre de prêt
Une fois le contrat de réservation signé, nous l'avons mentionné, l'acheteur profite d'un délai de rétractation de 10 jours. Celui-ci passé il ne peut plus se rétracter sauf exception. Et l'une de ces exceptions est la non-obtention d'un crédit immobilier permettant de financer la future propriété.
L'acquéreur dispose d'une période de trois mois pour trouver son financement par ses propres moyens ou en faisant appel à un professionnel, comme un courtier immobilier par exemple. Sachez que ce dernier, via son réseau et ses connaissances, obtiendra presque toujours de meilleurs taux et conditions qu'un particulier démarchant seul les organismes bancaires. C'est son métier !
Signer l'acte authentique de vente chez le notaire
Pour un achat immobilier neuf comme pour une acquisition dans l'ancien, le passage chez le notaire est incontournable. Le notaire est celui qui légitime l'achat en sa qualité d'officier public nommé par le ministère de la justice. Il se porte donc garant de la conformité de la transaction. Une fois son sceau et sa signature apposés, l'acte de vente devient authentique.
Rôle administratif donc, le notaire peut également endosser la casquette de conseiller. Si vous avez des questions à lui poser sur votre achat immobilier, il est là pour vous répondre et vous accompagner.
Mais comment se passe la signature de l'acte de vente authentique chez le notaire ?
Quelques semaines avant le rendez-vous, vous recevez un courrier à votre domicile vous proposant une date de signature. Le pli contient également une copie de l'acte authentique non-signée. Dans le cadre d'un achat immobilier neuf en VEFA, l'acte authentique est aussi nommé contrat de vente.
Lors dudit rendez-vous, le notaire lit l'intégralité de l'acte à l'acheteur. Celui-ci réunit notamment :
• Les coordonnées du vendeur.
• Les coordonnées de l'acheteur.
• L'adresse du bien immobilier neuf.
• Le descriptif du logement.
• Le descriptif des annexes, des équipements et des matériaux utilisés.
• La situation du logement dans la copropriété.
• Le prix de vente.
• La date précise de livraison du bien.
• Les pénalités de retard.
• L'échéancier de paiement.
• …
Une fois la lecture de l'acte terminée, acheteur(s) et notaire signent le document. Certains professionnels proposent aujourd'hui de profiter de la signature électronique.
Bon à savoir : les frais de notaire sont équivalents à 2,5% en moyenne du prix de vente du logement neuf contre 7,5% dans l'ancien. Certains promoteurs offrent les frais de notaire.
Comment se passe la construction d'un logement neuf ?
La construction d'un logement neuf appelle plusieurs étapes :
• Ouverture du chantier.
• Achèvement des fondations.
• Première dalle de béton.
• Murs en élévation.
• Mise hors d'eau.
• Menuiseries extérieures posées.
• Achèvement.
• Livraison.
Tout au long de ce processus, l'acheteur est informé des étapes franchies par le constructeur. Il profite généralement de deux visites pendant cette période : la visite cloisons achevées qui lui permet de se rendre compte des volumes et la visite de pré-réception, étape-clé avant la livraison. Le logement neuf est alors quasiment terminé.
Les TMA ou Travaux Modificatifs Acquéreur
Avantage de l'immobilier neuf, l'acheteur peut demander la réalisation de certains ajouts et modifications en comparaison du plan initial. Si chaque modification est évidemment soumise à l'approbation du promoteur, à une étude de faisabilité et au respect de la législation, le constructeur propose un "catalogue de modifications" à l'acheteur, remis au moment de la signature du contrat de réservation. Avant le début de la construction voire quelques semaines après, le propriétaire peut donc faire une demande de TMA comme :
• La modification du plan de cuisine initial.
• L'ajout ou le déplacement des prises, des interrupteurs, d'une arrivée d'eau…
• La modification du sens d'ouverture des portes.
• L'électrification du garage.
• L'ajout d'un point d'eau en extérieur.
• L'ajout d'un éclairage en extérieur.
D'autres modifications plus conséquentes peuvent également être demandées comme :
• Le déplacement d'une cloison.
• La suppression d'une cloison.
Ce type de travaux appelle généralement une étude de faisabilité plus poussée pour s'assurer le respect des règles d'accessibilité et des normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite).
La livraison et la remise des clés
La remise des clés est évidemment l'étape la plus attendue par l'acquéreur. Deux mois environ avant la livraison, il est informé de la date par courrier en recommandé avec accusé de réception.
Le jour J prévoyez large. Cette visite finale peut durer entre 1h30 et 3h environ. Pensez à vous munir des notices descriptives, des annexes au contrat, de vos demandes de Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) et de la copie du procès-verbal de la réception des travaux. Autant de documents qui vous permettent de vérifier que tous les termes du contrat et que toutes les modifications demandées et validées sont respectés.
Une fois sur place, soyez stratégique et procédez à de minutieuses vérifications :
• Allumez les radiateurs.
• Allumez les robinets.
• Allumez chaque lumière.
• Vérifiez que chaque prise de courant fonctionne (avec un chargeur de téléphone par exemple).
• Vérifiez que les volets, électriques ou non, fonctionnent bien.
• Vérifiez que les portes et fenêtres s'ouvrent et se ferment sans problème.
• Vérifiez que les revêtements des sols, des murs et des plafonds sont parfaitement réalisés.
• Vérifiez les VMC en vous assurant qu'elles fonctionnent bien grâce à un simple mouchoir en papier.
• Vérifiez que le sol est droit en faisant rouler une petite bouteille d'eau de bout en bout.
Toutes ces vérifications conduisent à la rédaction d'un procès-verbal qui mentionnent logiquement vos éventuelles réserves ainsi que les anomalies et les malfaçons constatées. Autant de petits problèmes rapidement réglés par le promoteur et les différents artisans qui ont travaillé à la réalisation de votre logement neuf.
Tout ce que vous devez savoir sur l'achat en VEFA
L'achat en VEFA ou Vente en l'État Futur d'Achèvement est un achat réalisé sur plan. Cas le plus fréquent pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf, l'acquéreur devient propriétaire des murs à mesure que le programme immobilier neuf prend de la hauteur. Un type d'achat qui, s'il est maîtrisé, présente de grands avantages.
Le financement du logement neuf en VEFA
Jusqu'à la livraison du logement neuf, le promoteur est le maître d'ouvrage. Il a donc pour mission et finalité de construire le programme immobilier neuf et de livrer les logements à la date et au prix convenus.
L'acheteur quant à lui paye le bien au fil de la construction et à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Chaque fois qu'une nouvelle étape est franchie dans l'avancement des travaux, le propriétaire doit débloquer le montant demandé.
Voici ce que vous demande généralement le promoteur :
• 20% lors de l'ouverture du chantier.
• 15% lors de l'achèvement des fondations.
• 20% lors de la première dalle de béton.
• 10% lors des murs en élévation.
• 5% lors de la mise hors d'eau.
• 15% lorsque les menuiseries extérieures sont posées.
• 10% à l'achèvement.
• 5% à la livraison.
On vous entend déjà vous demander comment vous allez pouvoir assumer de tels montants alors même que vous payez certainement un loyer ou un autre prêt immobilier. Pas de panique ! Les banques sont habituées à ce genre de montage. Si vous financez l'acquisition via un prêt immobilier, les montants sont débloqués au prorata des appels de fonds du promoteur, directement par la banque. De votre côté, il vous suffit de payer les intérêts intercalaires de quelques dizaines d'euros ou les intérêts du prêt pendant toute la durée de la construction. Vous ne commencerez à rembourser l'emprunt qu'après la livraison de votre bien immobilier neuf. Bonne nouvelle non ?
Quelles sont les garanties de l'achat immobilier neuf ?
Le promoteur souscrit, avant même le début de la construction, à certaines assurances et garanties inhérentes à l'immobilier neuf. On pense notamment à la garantie financière d'achèvement et à l'assurance dommage-ouvrage. Le notaire est chargé de vérifier que tout est en ordre.
Vous, en tant qu'acheteur et propriétaire, profitez des garanties de l'immobilier neuf suivantes :
• La garantie de parfait-achèvement qui couvre les vices apparents et les malfaçons. Cette garantie dure un an à compter de l'achèvement des travaux.
• La garantie biennale couvre toutes les malfaçons liées au second ouvre. Cette garantie dure deux ans à compter de l'achèvement des travaux.
• La garantie décennale couvre les dysfonctionnements et malfaçons liés au gros œuvre rendant le logement neuf pour tout ou partie impropre à son usage premier : l'habitation. Cette garantie dure dix ans à compter de l'achèvement des travaux.
• L'assurance dommage-ouvrage est une garantie souscrite par le promoteur avant le lancement du chantier. Elle est à destination de l'acquéreur et assure, si nécessaire, des réparations rapides et sans recherche préalable de responsabilité.
Bonus : pourquoi acheter un logement neuf ?
Vous maîtrisez désormais l'achat immobilier neuf à la perfection, de la recherche de financement à la livraison. Vous le constatez, il n'y a rien de sorcier ! Juste quelques étapes à respecter. Et se lancer dans l'accession à la propriété dans le neuf est une bonne idée. Pourquoi ? Pour plusieurs raisons :
• Les frais de notaire réduits.
• La possibilité de profiter d'une taxe foncière allégée les deux premières années.
• Le respect des normes et labels de l'immobilier neuf, gages d'économies d'énergie et de factures réduites toute l'année.
• Le bénéfice d'un intérieur confortable, optimisé et parfaitement isolé.
• La possibilité de personnaliser le logement neuf.
• La chance d'emménager dans un bien jamais habité, véritable toile blanche.
• L'investissement dans un bien au fort potentiel de valorisation.
Vous êtes convaincu(e) ? Contactez sans attendre les experts Médicis Immobilier Neuf de votre région pour lancer votre projet d'achat immobilier neuf. Vous pouvez également consulter notre catalogue de programmes immobiliers neufs disponibles partout en France.
