Comment réduire son impôt grâce à l'immobilier ? C'est une question que se posent de nombreux particuliers. Il existe actuellement sur le marché plusieurs solutions : loi Pinel, déficit foncier, loi Censi-Bouvard, dispositif Denormandie… Nous vous proposons un tour d'horizon détaillé de toutes les possibilités qui s'offrent à vous pour diminuer vos impôts grâce à l'immobilier et à la défiscalisation immobilière. Un bon moyen de vous constituer un patrimoine tout en payant moins chaque année.
Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?
Défiscaliser signifie réduire ses impôts grâce à des mécanismes, à des dispositifs dédiés. En matière d'immobilier, il s'agit donc de miser sur la pierre pour diminuer le montant des impôts tout en plaçant son argent dans un patrimoine. La condition pour en bénéficier ? Payer des impôts en France.
Il faut également que la réduction d'impôts soit proportionnelle : inutile de défiscaliser 5 000€ par année si vous payez "seulement" 2 500€ d'impôts. La majorité des dispositifs ne permettent pas de report de défiscalisation d'une année sur l'autre. Il s'agit donc d'étudier votre profil investisseur et votre TMI (Tranche Marginale d'imposition) pour faire le choix qui vous correspond. Faites une demande d'étude de votre profil sans engagement auprès des experts Médicis Immobilier Neuf.
Concrètement, les dispositifs de défiscalisation immobilière ont été et sont mis en place par l'État pour encourager les Français à investir dans l'immobilier mais également pour dynamiser le marché. C'est donc l'État qui reverse les milliers d'euros gagnés chaque année aux particuliers qui ont réalisé un investissement immobilier via un dispositif dédié.
En échange, le parc locatif augmente et permet de loger toujours plus d'habitants. Ces mécanismes sont donc essentiels pour inciter les particuliers et permettre d'offrir des solutions d'hébergement dans des zones souvent tendues.
Comment réduire ses impôts grâce à la loi Pinel ?
La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus utilisé depuis 2014. 2020 n'échappera pas à la règle. Ce mécanisme est également le plus connu par les particuliers. Il fait suite à la loi Duflot et avant elle à la loi Scellier et à la loi de Robien. De ces précédents dispositifs, l'État a gardé le meilleur pour proposer un dispositif qui intéresse une grande majorité d'investisseurs. Pourquoi ? Quels sont les avantages de la loi Pinel ? Explications.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Le principe de ce dispositif est simple à comprendre. Il permet d'acheter un logement neuf et de le louer pendant une durée obligatoire choisie de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de cette dernière, le propriétaire-investisseur profite d'une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% du montant HT de l'investissement, calculée sur un maximum de 300 000€ pour un plafond au m² inférieur à 5 500€.
À la fin de la durée de location obligatoire, le propriétaire est libre de disposer de son logement comme il le souhaite.
Les avantages de la loi Pinel
Les atouts du dispositif Pinel sont nombreux. Il permet de :
• Réduire ses impôts pour un montant allant jusqu'à 63 000€ sur 12 ans.
• Acheter un logement neuf respectueux des dernières normes énergétiques (RT 2012 actuellement).
• Miser sur des programmes immobiliers neufs en loi Pinel avec toutes les commodités (stationnement, espaces optimisés, services, localisation…).
• Louer le bien à un ascendant ou un descendant qui n'appartient pas au même foyer fiscal.
• Pouvoir revendre, occuper ou continuer à louer le logement en fin de durée de location obligatoire.
Comment profiter de la loi Pinel ?
Pour bénéficier du dispositif Pinel, rien de plus simple. Il faut :
• Se tourner vers un programme immobilier neuf éligible au dispositif et respectant le zonage Pinel.
• Mettre le bien en location au titre de résidence principale.
• Choisir le locataire en fonction de ses ressources.
• Pratiquer un loyer plafonné selon l'emplacement du logement neuf.
Qui a le droit à la loi Pinel ?
La loi Pinel est réservée aux contribuables Français. Pour bénéficier du dispositif, un particulier doit donc payer ses impôts en France. Ce critère respecté, la loi Pinel est particulièrement appropriée si :
• Vous voulez réduire vos impôts.
• Vous voulez constituer un patrimoine.
• Vous voulez léguer des biens immobiliers à votre descendance (enfant, petit-enfant…)
• Vous voulez créer une rente stable et pérenne.
• Vous voulez anticiper votre retraite.
• Vous voulez investir dans la pierre de manière sécurisée, rapide et rentable.
Il n'y a pas un seul profil d'investisseur pour la loi Pinel. Si vous retrouvez un ou plusieurs de vos objectifs dans la liste ci-dessus, vous pouvez d'ores et déjà réaliser votre simulation en loi Pinel. Elle vous permettra de vous faire une idée plus précise sur votre projet et de connaître la réduction d'impôts à laquelle vous pouvez prétendre.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un excellent moyen de réduire votre revenu fiscal de référence. Il s'agit plus largement de l'option principale pour réduire vos impôts avec l'immobilier ancien. C'est quoi un déficit foncier ? C'est tout simplement le fait de réaliser des travaux dans un logement locatif ancien pour une valeur supérieure à celle de vos revenus fonciers.
Il faut en effet savoir que tous les montants, qu'il s'agisse des travaux d'entretien, des rénovations, des améliorations… peuvent être déduits des revenus imposables.
Un montant qui est aujourd'hui plafonné à 10 700€ par année. Un déficit non utilisé sur une année donnée peut l'être au cours des 10 suivantes.
Attention cependant, les travaux de construction et d'agrandissement ne peuvent être inclus dans ce mécanisme de déficit foncier.
Le déficit foncier est ainsi une bonne solution pour valoriser un logement locatif, en augmenter la valeur tout en réalisant une belle défiscalisation immobilière.
Bon à savoir : le déficit foncier ne fait pas partie des niches fiscales qui sont elles plafonnées à 10 000€ par année et par foyer fiscal.
Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui permet de miser sur les résidences de services. Il peut s'agir de :
• Une résidence étudiante.
• Une résidence senior.
• Un EHPAD.
Ces résidences ont toutes un point commun : elles proposent au moins trois services voire davantage comme un service de restauration, de ménage, de lingerie, de petit-déjeuner, un accueil, une surveillance 24/24, une salle de sports…
Une défiscalisation immobilière très rentable
Les résidences de services sont aujourd'hui un placement particulièrement rentable. Elles permettent en effet de toucher des populations en croissance constante. Nombreux sont les étudiants dans les moyennes et grandes villes qui misent sur les résidences étudiantes et la part de seniors en France explose chaque année davantage. Un propriétaire qui opte pour ce type d'investissement locatif éloigne donc considérablement le risque de vacance locative, pour peu que le logement soit bien situé.
La loi Censi-Bouvard en pratique
Pour profiter des avantages de la loi Censi-Bouvard, un particulier doit donc opter pour un logement meublé en résidence de services. Il profite ensuite de :
• Une réduction d'impôts de 11% calculée sur le montant HT du bien dans la limite de 300 000€.
• La possibilité de récupérer la TVA sur le montant de son investissement locatif.
• La gestion clé en main via un bail commercial pendant 9 ans.
En échange, le propriétaire accepte de mettre le bien en location pendant 9 ans.
Bon à savoir : la loi Censi-Bouvard est soumise aux niches fiscales de 10 000€ par année et par foyer fiscal.
Qu'est-ce que le dispositif LMNP ?
Lorsqu'il s'agit d'investir en meublé, la loi Censi-Bouvard est très souvent citée en premier. Mais il ne faut pas oublier le régime LMNP classique. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est particulièrement adapté aux investisseurs désireux de se constituer une rente sécurisée sur le long terme. Une solution idéale pour anticiper la retraite par exemple.
Les revenus locatifs issus de la location LMNP sont considérés comme des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers. Un vrai avantage au moment de déclarer ses impôts.
Plus concrètement, quand la loi Censi-Bouvard permet de profiter d'une réduction d'impôts de 11% sur 9 ans, le statut LMNP permet d'amortir l'investissement, tant au niveau de l'immobilier que du mobilier. Un investisseur qui choisit de faire appel au statut LMNP peut donc amortir :
• Les intérêts du crédit immobilier.
• Les charges de copropriété.
• Les frais d'entretien.
• Les frais de réparation.
• Les meubles.
• Les murs.
Tous ces postes de dépenses sont donc directement déductibles des revenus locatifs. Cet amortissement a lieu sur une durée allant de 5 à 30 ans.
Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?
Il existe également d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière moins sollicités mais qui peuvent intéresser certains investisseurs.
C'est le cas du dispositif Denormandie dont le fonctionnement est largement inspiré de la loi Pinel mais qui s'applique uniquement pour l'immobilier ancien dans des zones particulières. Il vise à redynamiser les cœurs de villes désertés et à revaloriser les logements délaissés dans ces secteurs. Les zones éligibles sont définies par le plan d'action "Action Cœur de ville", principalement classées en zone B2 et en zone C. Pour bénéficier du dispositif Denormandie, vous devez :
• Acheter un logement ancien dans l'une des 222 villes listées.
• Acheter un logement ancien avant le 31 décembre 2022.
• Réaliser des travaux pour un montant au moins équivalent à 25% du prix d'achat.
• Faire réaliser les travaux par des professionnels habilités.
En échange, l'investisseur profite d'une réduction d'impôt similaire à celle accordée par la loi Pinel.
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
Grâce à la nue-propriété, un particulier peut se constituer un patrimoine via le démembrement. Il s'agit concrètement de distinguer la nue-propriété de l'usufruit pour acheter un bien à prix réduit. Un investisseur qui opte pour cette solution renonce ainsi à l'usufruit sur le logement. Il n'a pas le droit de le vendre, de l'occuper ou de le louer pendant une période définie.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
Pour un particulier, miser sur la nue-propriété présente plusieurs avantages. S'il ne tire pas de bénéfices immédiats sur son placement, il vise la rentabilité sur le long terme. Il peut ainsi :
• Acheter un logement à moindre coût.
• Ne pas payer d'impôts pendant une durée donnée sur un bien immobilier.
• Ne pas percevoir de loyers donc de revenus fonciers.
• Ne pas être assujettis aux prélèvements sociaux.
• Ne pas payer les impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation).
• Déduire les intérêts de l'éventuel emprunt des autres revenus fonciers.
• La pleine propriété du logement est récupérée à la fin du démembrement.
La défiscalisation immobilière oui, mais pas seulement…
Si la réduction d'impôts est évidemment une forte motivation pour investir dans la pierre, elle ne doit pas éclipser tous les éléments importants d'un investissement locatif. Il est en effet indispensable d'étudier le gain d'argent mais également l'emplacement, la cible locative, le potentiel de valorisation, la plus-value possible à la revente, le marché locatif et le marché de l'immobilier local, la rentabilité brute et la rentabilité nette…
Comment déclarer les revenus de votre investissement immobilier ?
Votre investissement immobilier mis en location, vous allez devoir, chaque année, déclarer les loyers perçus au titre de revenus locatifs. Les montants sont à reporter annuellement sur la déclaration d'impôts. En fonction du type de location, vide ou meublée, les démarches ne sont pas identiques. Explications.
Déclarer les loyers d'un logement vide
C'est le cas le plus simple pour déclarer vos revenus locatifs : vous êtes soumis au régime micro-foncier car vous louez un logement moins de 15 000€ par année en location vide. Il vous suffit alors de reporter les revenus locatifs perçus sur le formulaire fiscal dédié (2042). L'administration fiscale fait le reste !
Dans le cas d'un investissement en loi Pinel, indiquez les montants dans la case 7GH du formulaire 2042-C. Cette indication permettra à l'administration fiscale de calculer le montant de votre défiscalisation immobilière en fonction de la durée de location obligatoire choisie.
Déclarer les loyers d'un logement meublé
Les revenus locatifs issus d'une location meublée sont à déclarer au titre de BIC ou Bénéficies Industriels et Commercial. Si vous louez un bien meublé, vous devez donc vous référer au formulaire 2042-Cpro. Deux cas de figure peuvent alors se présenter :
• Vous profitez du régime micro-BIC si les revenus locatifs perçus ne dépassent pas les 32 600€ par année. Un abattement de 50% sera alors appliqué sur votre impôt sur le revenu.
• Vous profitez du régime réel sur les revenus locatifs perçus excèdent les 32 600€ par année. Vous devez alors vous référez aux formulaires 2031 et 2033.
Les revenus perçus via un investissement immobilier en résidences de services par exemple respectent le mécanisme de la location meublée.
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