Les Français misent sur la pierre. L'immobilier a, depuis des années, l'entière confiance des particuliers. Mais lorsqu'il s'agit de réaliser un investissement immobilier, quelques règles sont à respecter pour s'assurer de son succès. On vous explique en 10 points-clés comment mettre toutes les chances de votre côté pour un investissement immobilier réussi.
Règle n°1 d'un investissement immobilier réussi : avoir un objectif
Quel est votre objectif immobilier ? Quel est le but de cet investissement ? Un objectif, une ligne de conduite, est valable s'il est établi et fixe. Il est donc préférable de le noter par écrit pour le concrétiser. Sans quoi, il risque de rester, encore une fois, à l'état de souhait et de projet. Un objectif est quelque chose qui vous tient à cœur et que vous souhaitez absolument voir aboutir. C'est le cas de votre investissement immobilier ? Écrivez noir sur blanc les raisons de cette envie :
• Constituer un patrimoine ?
• Léguer un patrimoine immobilier à vos enfants ?
• Préparer votre retraite ?
• Avoir une belle rentabilité ?
• Créer une rente supplémentaire chaque mois ?
Toutes les raisons sont valables si elles sont étudiées.
Règle n°2 d'un investissement immobilier réussi : définir la cible
La logique est impérativement de la partie lorsqu'il s'agit de choisir un logement pour le mettre ensuite en location. Votre budget disponible détermine évidemment le type de bien à sélectionner, mais ce n'est pas le seul critère à prendre en compte. D'une manière générale, les tendances vont vers l'achat d'un studio, d'un T1 voire d'un T2 aux abords des écoles, des universités et en centre-ville. Il s'agit en effet de zones prisées par les étudiants. Pour peu qu'elles soient bien desservies par les transports en commun et à deux pas des commerces et services, vous êtes quasiment assuré d'éloigner la vacance locative. Les petites surfaces sont principalement réservées aux étudiants mais également aux jeunes actifs ou aux personnes en mobilité professionnelle.
Il est tout à fait possible d'investir dans un logement plus grand. Un T3, un T4 voire un T5 ou plus est un appartement (ou une maison) dit familial. Il a souvent pour vocation d'accueillir des familles avec enfant. Il doit donc être idéalement situé près des crèches, des écoles maternelles et primaires voire des collèges et des lycées. La proximité des espaces verts, des commerces, des lieux de loisirs ainsi que des transports en commun est également importante.
En conclusion, l'emplacement du logement doit impérativement être choisi en fonction de la cible que vous retenez.
Mais attention, chaque cible a ses avantages et ses inconvénients. Il est parfois plus difficile de louer une grande surface mais une fois établie, une famille ne changera généralement pas de logement pendant plusieurs années. A contrario, dans le cas d'une superficie plus restreinte, la vacance locative est quasi inexistante mais le turnover beaucoup plus fréquent.
Règle n°3 d'un investissement immobilier réussi : étudier l'environnement avec soin
Après avoir défini votre cible, vient le moment d'analyser l'environnement de votre futur investissement. Si vous misez sur l'ancien, rien de plus facile que de vous rendre sur place. Mais la démarche est également valable pour un logement neuf. Même si le programme immobilier neuf n'est pas encore sorti de terre, rien ne vous empêche d'étudier l'emplacement physiquement. Avant de vous décider pour un bien ou un autre, pensez à effectuer une triple vérification :
1. Sur internet, analysez l'attractivité du quartier et/ou de la ville. Si le travail est au rendez-vous, que les écoles sont nombreuses et/ou réputées, que la réputation du secteur est bonne et que les projets de développement à venir sont présents, vous mettez toutes les chances de votre côté pour attirer les locataires. Avantage également, votre bien aura tendance à se valoriser dans cette configuration. En toute logique, les villes étudiantes ont bonne presse auprès des étudiants au niveau national voire international.
Sur internet toujours, vous pouvez également analyser d'autres éléments : une offre locative inférieure à la demande est le gage d'éloigner la vacance locative, des infrastructures nombreuses et développées attirent les habitants, le dynamisme économique est bon…
2. Le bouche à oreille, vous permet d'en apprendre davantage sur le secteur, plus encore que via internet. Aller à la rencontre des habitants du quartier permet de valider ou non vos trouvailles faites sur le web. Ayez l'audace de questionner les riverains en leur demandant comment est géré le quartier, quels sont ses avantages et ses inconvénients, quels sont les projets à venir et ceux qui ont vu le jour ces dernières années… Tout le monde aime parler de son lieu de vie !
3. Une visite sur place permet d'observer les points d'intérêt réellement présents et d'éviter les mauvaises surprises. Ainsi, un bar bruyant à deux pas peut-être un frein à une mise en location. Ouvrez l'œil ! Trois éléments sont quasiment indispensables à l'attrait du bien : la proximité des commerces, la proximité des transports en commun et la proximité des écoles. Un locataire est souvent prêt à louer un logement qui n'a pas tous les critères qu'il désire si l'environnement lui convient à 100%.
Bon à savoir : d'une rue à l'autre, dans un même quartier, le marché peut considérablement varier. Assurez-vous que votre recherche cible le lieu exact de l'investissement immobilier que vous envisagez.
Règle n°4 d'un investissement immobilier réussi : location nue VS location meublée
Là encore il s'agit d'un choix stratégique. Les étudiants, les jeunes actifs ou encore les personnes en mobilité sont friands des logements meublés. N'étant pas voués à rester de longues années dans un bien ou n'ayant aucune envie d'acheter une multitude de meubles, cette cible de locataires préfère poser ses valises sans se soucier de rien. Un bailleur peut donc privilégier un bail meublé.
Au contraire, une famille avec enfant possède déjà très souvent beaucoup de meubles et équipements dont elle ne saura que faire si le logement est meublé. Un propriétaire a là tout intérêt à proposer une location nue.
En fonction du type de location que vous souhaitez proposer, vous pouvez profiter d'un dispositif de défiscalisation correspondant. Un bon moyen d'investir dans la pierre tout en réduisant vos impôts très facilement.
Si vous misez sur un logement meublé, profitez de la loi Censi-Bouvard. Elle vous permet d'investir dans un logement neuf en résidence de services. Les biens entièrement meublés et équipés sont destinés aux étudiants dans le cas d'une résidence étudiante ou à des personnes âgées dans le cas d'un EHPAD par exemple. Ce type d'investissement présente l'avantage d'être géré par un gestionnaire professionnel sous le sceau d'un bail commercial. Pendant 9 ans, vous défiscalisez vos impôts à hauteur de 11% tout en déléguant la totalité de la gestion locative. Tout savoir sur la loi Censi-Bouvard.
Si votre décision se porte sur une location nue, misez sur la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation vous permet d'acquérir un logement neuf et de le louer ensuite pendant 6, 9 ou 12 ans tout en profitant d'une réduction d'impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21% (calculée sur un maximum de 300 000€) en échange d'un loyer modéré proposé à des locataires sous conditions de ressources. Tout savoir sur la loi Pinel.
Règle n°5 d'un investissement immobilier réussi : miser sur la proximité
C'est une règle qui a ses exceptions, mais choisir un investissement immobilier à deux pas de chez vous a ses avantages. Pourquoi ?
• Parce que vous connaissez la ville ou le secteur sur le bout des doigts.
• Parce qu'il est beaucoup plus facile d'intervenir si nécessaire.
• Évidemment, si vous gérez le bien vous-même, l'option "investissement immobilier à deux pas" représente un vrai gain de temps et d'énergie.
Si vous ne souhaitez pas investir près de chez vous, vous pouvez également miser sur une ville que vous connaissez bien (si elle est attractive) : celle dans laquelle vous avez grandi par exemple ? Il est aussi possible que de belles opportunités se présentent à l'autre bout de la France. Dans ce cas, déléguez de préférence la gestion locative à une entité professionnelle. Vous gagnerez en temps, en énergie et en tranquillité d'esprit.
Règle n°6 d'un investissement immobilier réussi : l'affectif n'a pas sa place
Un investissement immobilier réussi et maîtrisé est systématiquement synonyme de rationalité. Il ne s'agit en aucun cas de choisir un bien coup de cœur, celui duquel vous êtes tombé "amoureux". En aucun cas ! Vous devez reléguer votre affectif et votre instinct au placard le temps de mettre la casquette de l'investisseur rationnel et posé. Un très bon moyen d'y arriver est de lister par écrit les avantages et les inconvénients du logement en fonction de la cible de locataires choisie.
Demandez-vous si vous-même pourriez vivre dans le logement confortablement mais avec des exigences pratiques plus qu'esthétiques. Les locataires sont aujourd'hui particulièrement attachés à une location peu énergivore et à des factures énergétiques maîtrisées. Un avantage offert pas les logements neufs respectueux des dernières normes environnementales comme le BBC (Bâtiment Basse Consommation), la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) ou encore le Bepos (Bâtiment à Énergie Positive). Le bien doit également être sain, sécurisé et propre. Ces critères réunis, gardez en tête qu'un locataire est souvent moins exigeant qu'un propriétaire.
Règle n°7 d'un investissement immobilier réussi : pas de temps à perdre avec le financement
C'est un point important. Vous avez envie d'investir mais connaissez-vous vraiment votre capacité de financement ? Ce qui est valable pour l'achat d'une résidence principale l'est également pour un investissement immobilier locatif. Avant de vous lancer dans de nombreuses recherches et de débuter votre achat, commencez par consulter votre banquier pour savoir à quelle hauteur il vous suit dans votre projet. Vous pouvez également démarcher d'autres banques concurrentes ou faire appel à un courtier pour gagner du temps sur cette étape parfois fastidieuse.
Règle n°8 d'un investissement immobilier réussi : l'information est votre alliée
Avant d'investir, vous passez par une importante période de recherche d'informations. Cette curiosité intéressée ne doit jamais disparaître. Un investisseur aguerri reste en permanence en veille sur le marché locatif, sur les dernières évolutions législatives, sur les possibles changements en matière d'immobilier ou même sur les opportunités. Il se tient également au courant du potentiel de valorisation de son bien et sait, si nécessaire, le revendre pour réinvestir.
Règle n°9 d'un investissement immobilier réussi : dénicher un bon gestionnaire
La clé d'un investissement immobilier réussi est également sa gestion sur le long terme. Vous ne vous sentez pas les épaules d'un gestionnaire locatif ? Déléguez cette tâche. Les professionnels peuvent s'occuper de tout ou partie du quotidien de votre bien. De la recherche du locataire à la perception des loyers en passant par la rédaction du bail et les communications avec le locataire : vous choisissez les pouvoirs donnés à l'entité. Une solution parfois clé en main pour les propriétaires investisseurs qui ont besoin d'être rassurés ou qui ont des agendas bien chargés. Médicis Immobilier Neuf vous propose de profiter des services du Neuf Gestion pour investir l'esprit serein. Découvrez les avantages de la régie locative.
Règle n°10 d'un investissement immobilier réussi : la rentabilité locative avant tout
Gardez toujours en tête que votre objectif est de rentabiliser le logement. La rentabilité locative est la finalité de tout investissement immobilier réussi. Après avoir étudié l'emplacement et la cible visés, vous devez donc vous préoccuper de cette dernière. La rentabilité est en fait le ratio entre le montant du loyer et le prix du bien. Un ratio qui doit évidemment faire pencher la balance en votre faveur.
Mais attention à ne pas confondre rentabilité brute et rentabilité nette. Il est en effet important de soustraire à la rentabilité brute (ratio montant du loyer/prix du bien), les charges inhérentes au propriétaire, les frais d'entretien, les impôts locaux… pour obtenir la rentabilité nette de l'investissement locatif. C'est ainsi le seul moyen d'être au clair sur le réel attrait du placement dans la pierre.
Règles bonus pour un investissement immobilier réussi
Ajoutons aux 10 règles pour un investissement immobilier réussi, 7 astuces auxquelles tout investisseur aguerri devrait penser :
1. Choisissez un logement qui a un fort potentiel de valorisation et qui pourrait vous offrir, à terme, une belle plus-value. Aujourd'hui, l'immobilier neuf par exemple se valorise plus facilement et plus rapidement que l'immobilier ancien, dernières normes appliquées à la construction obligent.
2. Faites-vous conseiller pour choisir le bon dispositif de défiscalisation. Les experts Médicis Immobilier neuf vous accompagnent dans le choix du logement mais également dans la direction à donner à votre investissement immobilier.
3. Mettez en valeur le logement que vous louez grâce à de simples astuces. Il s'agit par exemple d'intégrer quelques étagères supplémentaires, un porte-manteau, une cuisine équipée ou simplement un mur de couleur (neutre) pour égayer le logement. Les locataires sont toujours sensibles à de pratiques petits aménagements. Ils restent aussi plus longtemps dans un bien confortable et optimisé.
4. Fournissez les diagnostics obligatoires en temps et en heure au locataire. Cela évite les conflits après la signature du bail. Il est de votre devoir de propriétaire-bailleur d'assurer la rédaction du bail en toute légalité ou de déléguer cette tâche à une entité compétente.
5. Le choix du locataire est un facteur important dans un investissement immobilier réussi. Ainsi, choisissez l'occupant avec soin en vous assurant qu'il gagne au moins trois fois le montant du loyer demandé.
6. Protégez votre placement en le sécurisant avec des garanties locatives comme une assurance impayée.
7. Enfin, gardez à l'esprit que le meilleur moment pour investir : c'est maintenant ! Bien accompagné vous avez tout intérêt à vous lancer, votre objectif à atteindre en tête.
Vous souhaitez en savoir plus sur l'investissement immobilier ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf qui vous répondent sans engagement.
