Depuis le décret du 10 mai 2013, les propriétaires de logements vacants sont pour certains redevables de la TLV (Taxe sur les logements vacants). Une nouvelle mesure fiscale sous forme d’impôt qui s’applique dans les communes de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues, affichant une demande de logement plus forte que l’offre. Depuis août 2023, la réglementation et la taxation sur les logements vacants se sont encore durcies. Objectif ? Remettre un maximum de logements vides sur le marché locatif pour répondre à la demande (très) soutenue. Mais il existe certaines astuces pour la contourner…
Qu'est-ce qu'un logement vacant pour les impôts ? Quand considère-t-on qu'un logement est vacant ?
Pour les impôts, un logement est considéré comme vacant lorsqu'il n'est pas occupé et ne dispose pas du mobilier suffisant pour permettre son habitation. Plus spécifiquement, un logement est dit vacant s'il reste inoccupé pendant plus d'une année consécutive au 1er janvier de l'année d'imposition. Cependant, il est à noter que cette règle ne s'applique que dans les zones dites "tendues", c'est-à-dire où l'offre de logement est inférieure à la demande.
Il existe certaines exceptions à cette définition. Par exemple, un logement ne sera pas considéré comme vacant s'il est
- en cours de vente ou de location,
- attribué à un acheteur ou à un locataire en attente d'occupation,
- en attente de règlement de succession,
- conservé par un employeur pour une utilisation future par un employé.
Quelle est la différence entre une résidence secondaire et un logement vacant ?
Une résidence secondaire est une habitation qui n'est pas utilisée en tant que résidence principale mais qui est habitée au moins quelques jours par an. Elle est généralement meublée et prête à être habitée à tout moment. Elle est soumise à la taxe d'habitation et à la taxe foncière, et dans certaines communes, elles peuvent être soumises à une majoration de ces taxes.
Un logement vacant est quant à lui un logement qui n'est pas occupé pendant une période d'un an ou plus. Il peut être meublé ou non. Si le logement est situé dans une zone dite "tendue", il peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants (TLV).
Il est donc essentiel pour les propriétaires de bien différencier ces deux types de logements pour comprendre quelles taxes ils doivent payer.
Comment prouver que le logement n'est pas vacant ?
Pour prouver que votre logement n'est pas vacant, plusieurs éléments factuels peuvent être communiqués à l'administration fiscale. Des factures d'électricité, de gaz, d'eau ou d'internet indiquent par exemple une consommation régulière dans le logement. Ajoutons également des photos du logement meublé et prêt à être habité pour convaincre l'administration !
En cas de mise en location ou vente du bien, il est recommandé de fournir des preuves de bonne foi : annonces immobilières, contrats avec une agence immobilière, échanges avec des potentiels locataires ou acheteurs.
Par ailleurs, si le logement est en travaux, des factures de travaux et un constat d'huissier peuvent aussi être utilisés comme preuves.
Enfin, si le logement est déclaré insalubre ou inhabitable, un document officiel émanant de la mairie ou de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) peut être présenté.
Comment les impôts peuvent savoir qu'un logement est vacant ?
Les impôts ont plusieurs moyens pour déterminer si un logement est vacant. Tout d'abord, l'administration fiscale peut s'appuyer sur les déclarations des propriétaires. En effet, lors de la déclaration des revenus, les propriétaires doivent indiquer l'état d'occupation de leurs biens immobiliers. Ensuite, les services des impôts peuvent aussi procéder à des contrôles sur place pour vérifier l'occupation effective des logements. Enfin, les factures d'énergie ou d'internet peuvent être des indicateurs de la non vacance d'un logement. Si ces factures montrent une consommation régulière, cela signifie que le logement est utilisé.
Comment échapper à la taxe sur les logements vacants (TLV) ?
Pour se soustraire à la taxe sur les logements vacants, plusieurs stratégies peuvent être envisagées.
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Occuper le logement : si vous pouvez prouver une occupation de plus de 90 jours consécutifs, il est possible de contester la taxe.
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Mettre le logement en location ou en vente : si le logement est vacant involontairement, car il est en cours de location ou de vente sans trouver preneur, vous pouvez être exempté de la taxe.
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Rénover un logement dégradé : si le logement est inhabitable et nécessite des travaux de rénovation importants, vous pouvez être exonéré de la taxe.
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Transformer le logement en résidence secondaire meublée : un logement meublé ne tombe pas sous le coup de la taxe sur les logements vacants.
Dans tous les cas, il est nécessaire de fournir des preuves à l'administration fiscale pour valider ces situations.
Quel est le montant de la taxe sur les logements vacants en 2023 ? Le calcul
En 2023, le montant de la taxe sur les logements vacants est calculé sur la base de la valeur locative brute de l'habitation, qui est réévaluée chaque année en fonction de l'inflation. Pour 2023, cette revalorisation est de +7,1%. Les taux d'imposition subissent également une augmentation significative cette année : 17% pour la première année d'imposition et 34% à partir de la deuxième année.
Il est également à noter que la liste des communes pouvant instaurer la taxe annuelle sur les logements vacants a été modifiée par un décret publié le 26 août 2023. Cette taxe est destinée à lutter plus strictement encore contre la vacance de logements dans les zones dites "tendues".
Quelle taxe d'habitation et quelle taxe foncière pour un logement vacant ?
Pour un logement vacant, deux taxes sont principalement appliquées : la taxe d'habitation et la taxe foncière. En règle générale, un bien vacant n'est pas soumis à la taxe d'habitation, car celle-ci est due par toute personne occupant un logement au 1er janvier de l'année d'imposition. En revanche, la taxe foncière est due chaque année par le propriétaire du logement, qu'il soit occupé ou non.
Certaines communes peuvent également instaurer, comme précédemment expliqué, une taxe sur les logements vacants (TLV). Celle-ci concerne les logements non meublés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition.
Enfin, il faut noter que le paiement de la TLV n'exonère pas le propriétaire de la taxe foncière.
Quelles sont les situations qui permettent d'être exonéré de taxe sur le logement inoccupé ?
Occuper un logement vacant
Si le logement vacant est occupé plus de 90 jours d’affilée, il est possible d’adresser une réclamation auprès de l’administration fiscale. Il faut ainsi joindre au courrier des justificatifs d’occupation comme des factures d’électricité, d’eau courante, d’internet ou encore de gaz.
Un appartement vacant involontairement
Dans certains cas, le logement reste vide de manière involontaire et notamment lorsque le propriétaire veut louer ou vendre son bien et qu’il ne trouve pas de locataire ou d’acheteur. Pour être exonéré de la TLV, le propriétaire devra prouver à l’administration que son logement est proposé au prix du marché et qu’il est vraiment de bonne foi.
Bon à savoir : le centre des impôts peut fournir la valeur cadastrale d’un logement permettant de démontrer qu’il est disponible au prix du marché. Dans le cas d’une vente, faire appel à un professionnel (agent immobilier ou notaire) pour évaluer le prix du bien est parfois nécessaire.
Le cas des maisons ou des appartements, résidences secondaires meublées
Simple et précis, si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire meublée, vous ne paierez pas la taxe sur les logements vacants.
Des travaux de grande ampleur pour une exonération de la taxe sur les logements vacants
Dans le cas d’un logement dégradé et/ou inhabitable, il se peut que le propriétaire ne puisse proposer le bien ni à la location ni à la vente sans réaliser d’importants travaux. En règle générale, l’administration fiscale se montre clémente si le montant des travaux nécessaires équivaut à 25% ou plus du montant du logement. Elle accorde dans ce cas une réduction d’impôts, voire une exonération.
Si le bien est réellement inhabitable et que vous pouvez le prouver, il est possible d’être exonéré de TLV. Pour attester de votre bonne foi, n’hésitez pas à demander un justificatif de réhabilitation auprès de votre mairie si vous êtes intégré dans un plan de rénovation de quartier. L’huissier est également habilité à déclarer un bien inhabitable.
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