Une année 2023 placée sous le signe de l’immobilier locatif ? LA bonne idée du mois de janvier. Aucune actualité immobilière ne vient altérer l’envie des Français de devenir propriétaire, plus encore lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. La pierre est perçue depuis de très nombreuses années comme une valeur refuge, celle qui permet de se mettre à l’abri financièrement, d’anticiper une perte de revenus à la retraite ou encore de constituer un patrimoine à léguer à ses enfants. L’achat immobilier est ainsi l’un des projets de vie de nombreux particuliers. C’est votre cas ? Découvrez les villes pour investir en 2023 et pour réussir votre placement. Une liste non exhaustive qui vous donne une idée des grandes localités qui assurent (presque) à coup sûr une belle rentabilité. Tour de France.
Quels sont les éléments à prendre en compte avant de signer son investissement immobilier locatif ?
Avant de dresser le top 4 des grandes villes les plus rentables pour investir dans l’immobilier locatif en 2023, arrêtons-nous sur les indispensables d’un investissement réussi. Il y en a plusieurs à intégrer dans la balance rentabilité, celle que tous les particuliers investisseurs veulent voir pencher en leur faveur. Ainsi, avant de signer définitivement la vente du bien que vous allez mettre en location, certains critères sont à observer :
- La localisation est l’élément le plus important pour votre placement. Elle amène quelques questionnements : quelle est la cible locative qui évolue dans le secteur ? Les infrastructures sont-elles sollicitées par cette dernière ?
- La typologie adaptée aux locataires les plus représentés. Ainsi les abords des écoles et universités mais aussi les centres des grandes villes attirent le plus souvent des étudiants et des jeunes actifs sans enfant. Studio, 1 pièce et 2 pièces sont logiquement les plus recherchés par les locataires.
- Les prix pratiqués dans le secteur pour aligner le tarif demandé, ni trop bas, ni trop élevé, sous peine de faire fuir les locataires.
- Les infrastructures à proximité telles que les commerces, les services, les écoles pour scolariser les enfants, les espaces verts, les lieux de divertissement sans oublier les indispensables transports en commun et/ou grands axes routiers.
- Le bassin d’emploi dynamique non loin.
- Le coût de la taxe foncière qui s’invite dans le calcul de la rentabilité immobilière.
- Le confort, les prestations et les normes environnementales respectées par le logement visé. Les locataires sont aujourd’hui friands des programmes immobiliers neufs en France qui leur permettent d’évoluer dans un bien confortable et de diminuer considérablement leurs factures énergétiques.
Autant de critères à observer à la loupe pour cheminer vers un investissement rentable, sécurisé et pérenne sur le long terme.
Top 4 des grandes villes où investir en 2023
Première localité du palmarès, Bordeaux. Cela fait plusieurs années maintenant que la Perle d’Aquitaine est placée dans le top 4 des villes les plus attractives pour les investisseurs. Les raisons de cet engouement ? Des programmes immobiliers neufs à Bordeaux qui sortent régulièrement de terre et sont ensuite recherchés par les locataires, une démographie en hausse pour tous les types de populations, des prix sur le marché de l’immobilier relativement abordables, une qualité de vie remarquable à seulement 45 minutes des plages de l’Atlantique, des espaces verts, la proximité avec les pinèdes sans oublier la ligne TGV qui relie Paris en seulement 2 heures.
Notre seconde destination est Montpellier. Là encore, les programmes immobiliers neufs à Montpellier sont particulièrement prisés par les investisseurs dans une ville qui attire les étudiants, les salariés, les familles mais aussi les actifs pour son climat favorable toute l’année, son offre d’enseignement supérieur de qualité, son bassin d’emploi dynamique et sa proximité avec les plages du sud-est.
Si la cité phocéenne a pâti d’une réputation maussade pendant plusieurs années, les programmes immobiliers neufs à Marseille sont aujourd’hui visés par les investisseurs pour un investissement locatif rentable. La ville est une valeur sûre grâce à des prix abordables pour une localité de cette envergure, une démographie qui explose, une population étudiante très bien représentée sans oublier la proximité des plages de la Méditerranée, une offre de transports en commun bien pensée et une belle accessibilité de tous les quartiers ou presque. Son dynamisme économique est lui aussi porteur pour les investisseurs, traduction d’un bassin d’emploi pourvoyeur pour les actifs.
À la 4ème et place finale de notre classement, citons la capitale des Gaules. Si les programmes immobiliers neufs à Lyon sont un peu moins nombreux à sortir de terre ces dernières années, les particuliers investisseurs sont très réactifs quand les occasions se présentent. Lyon est une ville à taille humaine qui profite d’une multitude d’espaces verts, d’une offre culturelle très développée, d’un enseignement supérieur de qualité, d’une vie agréable entre le Rhône et la Saône, à mi-chemin entre les montagnes et la mer. Lyon est la ville des Lumières et de la gastronomie, celle de l’hyper accessibilité et de la tranquillité le long des berges. Lyon est une ville étudiante, familiale, active, sereine qui met tout le monde d’accord, en témoigne sa démographie croissante chaque année. Même si les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté dans la capitale des Gaules ces dernières années, la valeur de la pierre et sa rentabilité sont sans conteste parmi les meilleures de France.
Comment calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier ?
Gages de réussite d’un investissement locatif et villes porteuses en tête, vient le moment de calculer la possible rentabilité de votre placement, cette rentabilité locative scrutée et espérée positive par chaque investisseur. Il s’agit d’un indicateur clé à prendre en compte pour déterminer si l’opportunité est à saisir ou non.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Calculer le rendement locatif est indispensable pour s’assurer que la performance du placement sera au rendez-vous une fois la mise en location débutée. Il s’agit tout simplement du ratio entre les sommes perçues chaque mois (les revenus locatifs) et le prix d’achat. Ce calcul est exprimé en un pourcentage qui donne le niveau de rentabilité de l’investissement locatif.
Mais attention, certaines variables sont à intégrer dans le calcul. Le seul prix d’achat et les loyers générés mensuellement ne sont pas suffisants. Ainsi, rentrent en compte :
- La totalité des frais liés au financement tels que les frais de notaire (2 à 3% du montant du bien pour l’immobilier neuf et 7 à 8% pour l’immobilier ancien), les intérêts du crédit immobilier, le coût de l’assurance emprunteur et des garanties…
- Les impôts fonciers payés chaque année et les impôts sur le revenu s’ils ne sont pas gommés par un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel Plus.
- L’assurance propriétaire non occupant.
- L’assurance loyers impayés.
- Les frais de gestion locative si elle est déléguée à un professionnel. Contactez le Neuf Gestion pour en savoir plus !
- Les frais d’entretien et de travaux.
- Les charges non récupérables.
- Le calcul de la rentabilité locative
Si vous devez retenir un calcul, le voici :
Le rendement locatif brut = (le loyer mensuel*12)*100/coût d’achat du logement.
La formule ainsi établie donne le rendement locatif brut pour une première évaluation générale de la rentabilité de l’investissement locatif. Viennent ensuite des calculs plus précis, à savoir celui du rendement locatif net :
Le rendement locatif net = (le loyer mensuel*12)*100 – (charges locatives + frais de gestion + taxe foncière + impôt sur le revenu)/coût d’achat du logement.
Et enfin, celui de la rentabilité nette-nette qui inclut la fiscalité de l’investissement locatif. Le rendement est ainsi calculé net de fiscalité, imposition des revenus fonciers intégrée. Le régime des revenus fonciers et la tranche d’imposition sont intégrés à savoir réel, micro foncier, micro BIC… ainsi que les conditions d’un éventuel dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel 2023.
Bon à savoir : certains frais et dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Travaux, intérêts de crédit immobilier ou encore assurances de loyers impayés sont à déduire chaque année.
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