Nouvelle date à retenir dans l’actualité immobilière : l’encadrement des loyers sera appliqué à Lyon et Villeurbanne dès le 1er novembre 2021. Après Paris et Lille, les deux localités verront ainsi leurs loyers encadrés pour chaque bail signé après cette date. C’est une petite révolution qui se joue sur le marché immobilier dans le Rhône. Questions-réponses pour saisir le dispositif, que vous soyez locataire ou propriétaire.
Pourquoi un encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
La Métropole de Lyon a souhaité tester l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne pour réguler le marché locatif, limiter la spéculation et l’augmentation des loyers et favoriser l’entente entre locataire et propriétaire.
Le principe du dispositif est simple. Dans les villes les plus tendues, celles où la demande locative est plus importante que l’offre, les loyers sont encadrés grâce à des plafonds fixés, des plafonds à ne pas dépasser par les propriétaires-bailleurs. Ce loyer de référence ne peut être dépassé de plus de 20% ; on parle alors d’une majoration du loyer.
Bon à savoir : l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne concerne les nouvelles locations, les renouvellements de baux et les changements de locataires. Nous y reviendrons dans les lignes suivantes.
Comment les plafonds de loyer sont-ils déterminés ?
Avant de pouvoir mettre en œuvre l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne, un vaste travail de collecte de données a été mené. Une enquête a permis de déterminer avec précision les tarifs pratiqués dans ces deux localités. Ces données analysées, quatre zones ont été définies avec chacune un loyer de référence hors charge.
Ces loyers de référence dépendent logiquement de la typologie du bien, à savoir 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces… mais aussi de l’année de construction ainsi que de la nature du logement, à savoir une location vide ou meublée.
Nous arrivons donc à unloyer de référence majoré de 20% donnant le plafond hors charge du montant maximum possiblement demandé par les propriétaires. Pour répondre aux réalités du marché, les loyers de référence seront révisés annuellement et publiés via arrêté préfectoral.
Sachez qu’un bailleur peut solliciter un complément de loyer si le bien présente des caractéristiques remarquables comme une localisation de premier choix, des équipements haut de gamme, un niveau de confort supérieur à celui observé dans les logements du secteur…
Qui est concerné par l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne s’applique dans les cas suivants :
- Les locations vides.
- Les locations meublées.
- Les colocations avec un ou plusieurs bail/baux.
- Les locations sous le sceau du bail mobilité.
Mais attention, seuls les baux signés à compter du 1er novembre 2021 seront réglementés par l’encadrement des loyers et notamment pour :
- Une première mise en location.
- Un changement de locataire.
- Un renouvellement de bail.
A contrario, le dispositif ne s’applique pas pour :
- Les biens gérés ou qui sont les propriétés des organismes HLM ou SEM.
- Les biens conventionnés par l’Anah.
- Les biens sous le sceau de la loi de 1948.
- Les locations saisonnières.
- Les logements meublés intégrés dans une résidence avec service(s).
Un loyer conforme à l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
C’est certainement la plus grande interrogation des locataires : est-ce que le loyer payé chaque mois est trop élevé ? Est-ce que l’encadrement des loyers va leur permettre de diminuer leur budget logement de quelques euros chaque mois ?
Pour faire simple, pour tous les baux signés à partir du 1er novembre 2021, le montant ne doit pas dépasser le loyer de référence fixé majoré de 20%. Il conviendra donc de se renseigner sur le plafond adopté dans le secteur et en fonction du logement lui-même (typologie, année de construction…). Mais attention, si le montant semble excéder les autorisations, sachez qu’il s’entend hors charges et hors complément éventuel lié à des caractéristiques exceptionnelles.
En cas de doute, une relecture minutieuse du contrat de location s’impose. Tous les éléments doivent en effet être mentionnés, à commencer par le montant du loyer principal, celui des charges, le loyer de référence et le loyer de référence majoré relatif au bien loué. Un possible complément de loyer doit lui aussi être expliqué dans le bail, indiquant le montant appliqué et les caractéristiques du bien. Des simulations en ligne sont disponibles sur demarches.toodego.com, comme mentionné par le Grand Lyon.
Et si l’encadrement des loyers n’est pas respecté ?
Votre loyer est trop élevé ? Le loyer de référence majoré de 20% est dépassé ? Voici la marche à suivre :
- Indiquer au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception que le loyer pratiqué n’est pas conforme. Mentionner une proposition de loyer adéquat. Attention : le courrier est à envoyer au moins 5 mois avant la fin du contrat de location.
- Attendre une réponse du propriétaire-bailleur pendant deux mois maximum.
- En cas de désaccord, contacter la CDC ou Commission départementale de conciliation par email ou par courrier.
- Répondre à la convocation de la CDC qui réunira locataire et propriétaire pour tenter de trouver un accord.
- En cas d’accord, un avis de conciliation est rédigé au terme de la séance.
- En cas de désaccord, un avis de non-conciliation est rédigé au terme de la séance. Un juge peut alors être saisi.
Quelles sont les obligations du propriétaire soumis à l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
L’application de l’encadrement des loyers est également source de questionnement pour les propriétaires-bailleurs, plus encore lorsqu’ils assurent eux-mêmes la gestion locative du bien.
Ils sont en effet soumis à de nouvelles obligations pour fixer le loyer appliqué. Là encore, il est possible de se référer à un simulateur en ligne pour définir le montant autorisé.
Au-delà de cette obligation liée au prix du loyer, d’autres lui incombent également :
- Indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré sur le contrat de location.
- Indiquer le montant du complément de loyer le cas échéant ainsi que les atouts le justifiant dans le contrat de location.
En cas de non-respect du dispositif, le préfet donne un délai de deux mois au propriétaire pour appliquer un loyer conforme, changer le contrat de location et restituer les trop-perçus au locataire. En cas d’absence de coopération du propriétaire, il s’expose à des pénalités à hauteur de 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale. Aucun intérêt donc à jouer la carte de l’illégalité…
Avec l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers, Lyon et Villeurbanne ont pour objectif de réduire les tensions sur le marché locatif dans deux villes prisées du Grand Lyon. Cette phase d’expérimentation est à suivre de près, tout comme celle actuellement menée à Paris et Lille.
Que pensez-vous du dispositif ? Est-il selon vous LA solution pour réguler les loyers à Lyon et Villeurbanne et plus généralement dans les grandes villes tendues ?
