Après Paris et Lille, l'encadrement des loyers pourrait entrer sur la scène immobilière lyonnaise prochainement. La Capitale des Gaules représentée par Bruno Bernard (EELV) a ainsi récemment déposé un dossier auprès de l'État après validation du conseil de la métropole pour que sa candidature soit étudiée dans le cadre de ce dispositif test visant à enrayer la hausse des prix de l'immobilier et des loyers. Si cette candidature est acceptée, l'encadrement des loyers à Lyon sera appliqué dès 2021.
La demande d'encadrement des loyers à Lyon en résumé
Lille, Paris et bientôt Lyon, le plafonnement des loyers entre en action. Après une autorisation donnée par la métropole, Bruno Bernard a donc déposé un dossier qui sera examiné par l'État pour un début d'application de mesure espéré et envisagé courant de l'année 2021.
Si des études et autorisations sont nécessaires, l'adoption de l'encadrement des loyers à Lyon est quasi certaine. Mais pourquoi cette volonté de plafonner les loyers dans la capitale des Gaules ? La mesure devrait être appliquée à Lyon mais également à Villeurbanne, deux villes de la métropole dans lesquelles les prix de l'immobilier et des loyers sont en constante progression. C'est donc pour limiter les dérives que les élus locaux souhaitent entrer dans une phase de test. Cette période de cinq ans rendue possible par la loi Elan permet de mesurer l'impact de l'encadrement des loyers dans les villes qui l'adoptent.
L'encadrement des loyers à Lyon est porté par les Verts et par la gauche depuis le début de leur campagne des municipales. C'est donc en toute logique qu'ils souhaitent son adoption rapide pour les locations vides comme meublées de Lyon et Villeurbanne.
Une baisse des loyers en prévision à Lyon ? Pour Renaud Payre (Gauche unie), vice-président chargé de l'habitat à la métropole, ce n'est pas d'actualité. Il a en effet déclaré à la presse "il ne faut pas fantasmer sur cette mesure, qui est surtout une mesure signal, qui va seulement permettre de freiner l'augmentation des prix. On n'est pas en train de dire qu'on va baisser les loyers !"
L'application de l'encadrement des loyers à Lyon en pratique
Si l'État valide la demande lyonnaise, une étude de zones sera alors engagée. L'encadrement des loyers repose en effet sur un zonage ville par ville, quartier par quartier, permettant de déterminer un loyer au m² maximum possiblement appliqué. Le montant demandé par les propriétaires bailleurs ne peut alors excéder 20% du loyer médian relevé dans la zone.
À l'heure actuelle, le loyer médian défini dans le périmètre de Lyon et Villeurbanne est de 12€ par m². Les petites surfaces seulement voient ce montant augmenter à 16,2€ par m².
Enrayer la hausse des loyers grâce à l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne
Suite aux propos de Renaud Payre précédemment cités, il apparaît évident qu'une drastique baisse des loyers à Lyon n'est pas à l'ordre du jour. Cependant, il s'agit d'un bon levier que la métropole souhaite actionner pour venir à bout de la hausse continuelle des loyers, de l'inflation et de la spéculation.
L'encadrement des loyers permettrait également de diminuer la découpe de grands logements pour en faire de petits studios ou T1, beaucoup plus rentables à la location et souvent positionnés sur des plateformes de location saisonnière meublée type Airbnb ou Abritel.
Lutter contre les dérives de l'encadrement des loyers à Lyon
L'encadrement des loyers à Lyon peut d'ores et déjà prendre pour exemple ce qu'il se passe depuis quelques années à Paris et/ou Lille. C'est en ce sens que Renaud Payre souhaite lutter contre les dérives de la mesure pour en éviter les écueils. Le politologue chargé de l'habitat à la métropole entend ainsi mettre en place des "brigades du logement" ayant pour objectif d'"identifier les entorses" et capables de les faire remonter rapidement aux pouvoirs publics et élus locaux.
Renaud Payre toujours ambitionne également une production plus intensive de logements en opérant une dissociation entre le prix de l'immobilier foncier et le prix du bâti. Par ce biais, il envisage la construction de 1 000 logements neufs par année en lieu et place des 150 prévus. Un dessein mené par le biais du nouvel Office foncier solidaire.
Pour en savoir plus sur l'encadrement des loyers
L'actualité immobilière donne l'encadrement des loyers comme très probablement appliqué à Lyon l'année prochaine. L'occasion de faire un point sur les contours de cette mesure. Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ? Qu'est-ce que le loyer de référence ? Comment calculer l'encadrement des loyers ? On vous explique.
Définition de l'encadrement des loyers
Pour protéger les locataires des abus de loyers, pour limiter la spéculation et la hausse des prix de l'immobilier, l'encadrement des loyers a été remis en place fin 2018 dans le cadre de la loi ELAN. Rapidement, la Mairie de Paris convaincue par la mesure l'a appliquée dans la capitale fin juillet 2019 pour une durée test de cinq années. Paris a été suivie par Lille depuis le 1er mars 2020. Les deux grandes villes sont donc en phase d'expérimentation.
Quelles villes sont concernées par l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est adopté dans des villes tendues, à savoir des communes dans lesquelles la demande de logements en location est supérieure à l'offre. Selon la loi, le dispositif peut être adopté dans "les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social". 28 agglomérations sont aujourd'hui éligibles à l'encadrement des loyers selon le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
En l'absence de cadre, plus la demande augmente, plus l'offre se raréfie, plus les montants demandés par les propriétaires bailleurs sont élevés. C'est mathématique.
La mesure est aujourd'hui appliquée à Paris et à Lille, Lyon et Villeurbanne devraient suivre courant 2021.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers ?
Très simplement, l'encadrement des loyers définit des plafonds que les bailleurs ne peuvent pas dépasser. Ces plafonds sont fixés par le préfet qui se base sur un Observatoire local des prix de l'immobilier et des loyers. C'est un Observatoire du genre que Paris et Lille ont mis en place et que Lyon devra définir pour appliquer la mesure. Le mécanisme donne ainsi un prix de référence au m² par quartier afin que le montant demandé au locataire soit cohérent avec la localité, le type de bien, l'année de construction…
Comment contourner l'encadrement des loyers ?
C'est une question que se posent les bailleurs qui ne veulent pas jouer le jeu de l'encadrement des loyers. On le constate d'ailleurs, de nombreuses annonces de location sont encore hors-la-loi à Paris et à Lille.
Cependant, les conséquences de ce non-respect sont trop importantes pour prendre le risque. En effet, un propriétaire qui ne respecte par l'encadrement des loyers s'expose à la diminution immédiate de ce dernier, à la restitution des sommes trop perçues et au versement de dommages et intérêts.
"Après une mise en demeure, restée infructueuse, de mettre son contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop perçus éventuels, le préfet de département peut prononcer une amende administrative, pouvant aller jusqu’à 5.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale" précise la préfecture d'Ile-de-France. Cette procédure de mise en demeure est clairement définie par le décret n°2019-437 du 13 mai 2019.
Bon à savoir : le propriétaire bailleur peut appliquer "un complément de loyer" dans le cadre d'une mise en location présentant des caractéristiques remarquables de localisation, de prestations, d'exception… Ce complément de loyer et sa justification doivent être clairement mentionnées dans le contrat de location initialement signé entre le locataire et le propriétaire. Vous êtes propriétaire ou locataire lyonnais ? Que pensez-vous de la possible application de l'encadrement des loyers à Lyon ?
