À la tête de grandes, petites ou moyennes villes, les maires sont souvent pointés du doigt pour leur inaction quand il s’agit de construction. Il semble que depuis les élections de 2020, l’attentisme des élus pour faire sortir de terre de nouveaux projets immobiliers soit devenu problématique. Mais le point de vue extérieur aux municipalités est-il une réalité ? Qu’est-ce qu’il se cache derrière cette position frileuse des maires ? Éléments de réponse éclairés par l’étude du réseau Procivis qui possède plus de 50 antennes dans l’hexagone et qui a récemment mis en lumière les priorités des collectivités locales dans les domaines de la construction, de l’immobilier et du logement.
Le contexte de l’étude Procivis sur le marché immobilier
Ce n’est pas une surprise, la France est en proie à une crise du logement qui dure depuis quelques années déjà. Le manque de locatif est criant, l’accession à la propriété se fait plus compliqué face à des conditions d’emprunt qui se durcissent et des prix de l’immobilier qui peinent à décrocher.
Mais aujourd’hui, la problématique majeure liée au logement reste encore et toujours la hausse de la demande confrontée à une non réponse, à un manque criant de biens disponibles, à la location notamment. Il est ainsi important de comprendre pourquoi, dans un contexte difficile, les programmes immobiliers neufs en France ne sortent pas plus rapidement de terre, nécessité de répondre aux dossiers des locataires qui affluent, en quête d’un toit. Les contraintes des acteurs locaux sont à intégrer très largement dans cette équation compliquée pour établir un diagnostic du marché de l’immobilier en France.
En ce sens, le réseau Procivis qui s’attache à mieux cerner le rapport des Français au logement, s’est pour une fois tourné vers les collectivités, les interrogeant sur leurs attentes, leurs besoins, leurs visions mais aussi leurs freins. L’enquête évoquée dans ces lignes a été conjointement menée avec La Gazette des communes, sondant plusieurs centaines d’élus et de cadres territoriaux dans tout l’hexagone. Les sujets ? Les enjeux en lien avec le logement principalement. En première ligne dans leur municipalité, ces acteurs donnent les orientations principales sur leurs territoires et orchestrent en grande partie la politique du logement. Leur analyse et vision sont donc tout simplement incontournables pour tenter de trouver des solutions et se diriger vers une sortie de crise qui s’annonce compliquée. Alors, qu’est-ce qui se cache dans les esprits des maires des villes et villages de France ?
La rénovation, le chantier prioritaire des maires sur le marché immobilier
Lorsque l’on pense manque de logements dans les villes, la problématique du logement social est très souvent amenée sur le devant de la scène. Et pourtant, il est un chantier de plus grande ampleur encore pour les maires. Lequel ? La rénovation du parc existant, loin devant la construction de logements sociaux. L’étude précitée révèle que pour 49% des collectivités interrogées, la rénovation du bâti et plus spécifiquement la rénovation énergétique est un enjeu majeur en matière d’aménagement urbain et de logement. La moitié des élus et agents est donc concernée par cette vision et ligne de conduite, qu’il s’agisse des copropriétés ou du bâti public.
Deux tiers des sondés se prononcent en faveur de la loi Climat et Résilience qui encourage les propriétaires, occupants comme bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique de leur logement. Les maires sont ainsi globalement favorables à l’interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques, des mauvais élèves au nouveau DPE classés F ou G.
La construction de logements sociaux dans l’esprit des administrés
Si elle n’est pas la priorité n°1 des maires, la construction de logements sociaux arrive sur la seconde marche du podium des grands chantiers à encourager et mener dans leur localité. Maires et cadres territoriaux ont évidemment à l’esprit la nécessité de voir sortir de terre davantage de logements sociaux pour répondre à la demande.
25% des sondés affirment également que des actions pour favoriser l’accession à la propriété sont en cours ou à venir sur leur territoire. Un accès à la résidence principale notamment qui s’est compliqué ces derniers mois, hausse des taux de crédit immobilier et prix encore élevés désolvabilisant certains ménages.
Enfin, deux tiers des interrogés pensent que les questions liées au logement devraient être mises à l’ordre du jour au sein des communes ou des intercommunalités, décentralisées pour mieux répondre aux besoins sur une zone donnée, zone qui observe ses spécificités.
La sortie de terre des programmes immobiliers neufs prioritaire sur le marché immobilier ?
La création de nouveaux logements est accueillie favorablement par les usagers et plus encore dans les communes rurales selon les données publiées par le réseau Procivis. L’attente des administrés en matière de logement neuf est ainsi importante dans les localités précitées puisque 60% souhaitent que les projets se multiplient. La construction de programmes immobiliers neufs en France est portée comme prioritaire par 59% des maires et agents sondés. À nuancer puisque 37% des répondants sont plutôt défavorables à la construction de nouveaux logements et 9% affirment que construire davantage n’est en aucun cas leur priorité actuelle. Ils restent cependant minoritaires.
Pourquoi les programmes immobiliers neufs peinent à sortir de terre selon les maires ?
Les collectivités mettent en avant plusieurs freins relativement au manque de nouvelles constructions ces derniers mois voire années :
- 61% pointent du doigt le manque de foncier : les terrains manquent cruellement dans de nombreuses zones pour autoriser la sortie de terre de programmes immobiliers neufs en France.
- 33% mettent en avant le coût des matériaux et plus globalement des chantiers, évoquant à demi-mot la guerre en Ukraine comme cause évidente.
- 30% évoquent un défaut de budget et un manque de soutien et d’aide de la part de l’État.
- 25% révèlent des avis défavorables de leurs administrés à l’encontre des projets immobiliers neufs. Cette problématique est présente depuis des années, questionnant l’acceptabilité de la construction en France. Un exemple ? 78% des collectivités sondées en Ile-de-France affirment que la construction de programmes immobiliers neufs collectifs n’est pas bien acceptée par les particuliers.
- Un part non négligeable des sondés dénonce une réglementation trop stricte en matière de construction, bloquante pour les projets immobiliers neufs (20% des communes rurales).
- Autres freins listés : le manque de ressources internes dédiées ou encore l’augmentation de la population amenée par de possibles nouvelles constructions, une hausse de la démographie que certaines communes disent ne pas pouvoir assumer aujourd’hui.
Les maires activent les dispositifs de soutien à l’accession à la propriété sur le marché de l’immobilier
Les freins déclinés, les maires et plus largement les collectivités sont tout de même enclins à mettre en œuvre les différents dispositifs à disposition pour apporter un soutien aux particuliers désireux de devenir propriétaire. On songe notamment à l’accession sociale classique, au BRS ou Bail Réel Solidaire ou encore au PSLA ou Prêt Social Location-Accession. Pour devenir propriétaire, les particuliers peuvent également bénéficier de nombreuses aides à l’achat immobilier.
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