Après plusieurs mois d’indécision et de tergiversations, la loi Elan a finalement été adoptée le 16 octobre dernier. Cette loi relative à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique avait été déposée à l’Assemblée nationale le 4 avril. Un projet qui a fait couler beaucoup d’encre et a nécessité de grands débats : sur les 66 articles prévus au départ, la loi en dénombre actuellement 234. Voyons ensemble comment comprendre la loi Elan et quels sont les points-clés à retenir du texte.
La loi Elan touche les grands domaines du logement et de l’immobilier
Avant de détailler chaque point-clé de la loi Elan, voyons quels sont ces secteurs d’action majeurs. Ils sont trois au total à savoir :
• La simplification et l’optimisation de la construction et des normes appliquées à l’immobilier neuf
• La réforme globale du secteur du logement social, tant dans l’action des bailleurs sociaux que dans la promotion de la mixité sociale.
• La prise en compte des besoins des habitants pour améliorer leur cadre de vie et amener le numérique au cœur des territoires.
Loi Elan et immobilier neuf : des changements majeurs
L’évolutivité des logements
La loi Elan instaure un nouveau quota de 20% de logements neufs adaptés aux personnes à mobilité réduite et de 80% de logements évolutifs. Cette mesure vise à simplifier la construction et à en réduire les coûts. Elle était attendue depuis longtemps par les acteurs du bâtiment et les promoteurs. Dans les faits, des parois amovibles seront intégrées dans les logements et pourront être déplacées facilement en cas de nécessité comme adapter les pièces à une personne en fauteuil roulant par exemple.
L’achat sur plan repensé
Certaines règles de l’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ont été revues. Il sera par exemple possible de décliner l’offre des promoteurs d’installer un lavabo, un évier ou encore des meubles basiques avant la livraison d’un logement neuf. Les études ont montré que plus de la moitié des propriétaires ne conservaient pas ces équipements et les remplaçaient par ceux de leur choix une fois le bien livré.
Autre nouveauté pour l’achat sur plan, les acheteurs bénéficieront d’une sécurité encore plus grande en cas de défaillance du vendeur.
Les besoins des Français au cœur des préoccupations et des territoires
Le projet « Cœur de Ville » à l’honneur
Depuis mars 2018, 222 communes françaises bénéficient du programme « Cœur de Ville ». Grâce à un budget de 5 milliards d’euros, ces communes voient leurs centres-villes repensés et adaptés aux besoins des habitants qui les ont désertés ces dernières années. Dans ce cadre, la loi Elan ajoute sa contribution avec un nouvel outil, l’ORT pour Opération de revitalisation de territoire. Ce dernier permettra d’orchestrer au mieux cette revitalisation.
Le très haut débit pour tous en 2022
C’est un objectif qui avait déjà été annoncé : le haut débit devrait se généraliser partout en France en 2020 puis le très haut débit en 2022.
La loi Elan veut plus de logements en France
Les recours abusifs dans le collimateur de la loi Elan
C’est un autre enjeu majeur de la loi Elan : en finir avec les recours abusifs qui bloquent les constructions, alors même que le permis de construire a été déposé. Les formalités administratives seront simplifiées pour que les constructions puissent émerger plus rapidement.
Des bureaux vacants transformés en logements
Les promoteurs qui s’engagent à transformer les bureaux vides en logements percevront un bonus de constructibilité de 30%.
Dans le même temps, « un dispositif d’occupation temporaire des bâtiments vacants » sera créé pour loger les personnes les plus démunies et les sans domicile fixe. Ce projet sera mené à titre d’expérience pendant quatre ans.
Vaste chantier de la loi Elan : le logement social
Un groupement de bailleurs sociaux
Tous les organismes HLM ayant en charge un parc de moins de 12 000 biens devront intégrer un groupe d’organismes et ce, dès 2021.
Faciliter la vente des logements sociaux
La loi Elan veut rendre la vente de logements sociaux plus simple. Actuellement, 8 000 logements HLM par an sont vendus. L’objectif est d’atteindre les 40 000. Pour cela, les locataires resteront prioritaires pour se porter acquéreur de leur bien, mais la vente en bloc pourra passer dans les mains des acteurs privés sous conditions.
Les contours de la location redéfinis par la loi Elan
Les locations saisonnières plus encadrées
Les obligations qui incombent aux propriétaires qui décident de louer leur bien via une plateforme type Airbnb seront encore durcies. Ils devront obligatoirement se déclarer en mairie et donner le décompte des nuitées louées. Sans quoi, les amendes pourront aller de 5 000 à 10 000 Euros.
Du côté des plateformes, publier une annonce qui ne respecte pas les règles entraine une amende de 50 000 Euros.
Le bail mobilité
Pour les logements meublés, le bail mobilité est un nouveau contrat type de location possible. Pour en bénéficier, le locataire doit « à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle », selon l'article 34 de la loi Elan.
Ce bail a une durée d’un à dix mois et ne peut être renouvelé. Nouveauté également, les propriétaires qui font appel au bail mobilité ne peuvent obliger leur locataire à payer un dépôt de garantie. Le locataire pourra lui profiter de la garantie Visale.
Le retour de l’encadrement des loyers
La loi Elan propose aux villes d’appliquer le dispositif de l’encadrement des loyers de manière optionnelle. Elles ont la possibilité de l’adopter sur tout leur territoire ou sur une partie seulement. Les communes pourront expérimenter le dispositif pendant cinq années.
La traque des marchands de sommeil
Les agents immobiliers qui constatent les agissements d’un marchand de sommeil ont obligation formelle de le signaler au procureur de la République. Plus encore, les biens considérés comme des habitats indignes seront systématiquement confisqués.
Des mesures bien accueillies par les acteurs de l’immobilier et du logement qui, pour la plupart, attendent impatiemment l’application des textes.
