L’élargissement de la loi Pinel en zone B2 et C fait à nouveau débat. Les experts œuvrant au sein du Laboratoire de l’immobilier, service d’études de la plateforme dédiée aux professionnels de la gestion du patrimoine, Theseis, interpellent les investisseurs : un investissement locatif n’observe pas la même rentabilité en fonction de la ville choisie pour le réaliser. Selon eux, certaines localités sont à fuir pour investir.
L’emplacement de l’investissement en loi Pinel, un critère majeur de rentabilité
Si l’on est tenté de réaliser un investissement immobilier au meilleur prix, il est indispensable de prendre en compte sa localisation rappelle le Laboratoire de l’immobilier. En partenariat avec Vousfinancer.com, courtier en crédit immobilier, cet acteur majeur du secteur a testé la réelle efficacité et potentielle rentabilité de la loi Pinel dans plusieurs villes françaises. Une étude approfondie qui a également permis de révéler les possibles dérives du dispositif.
Il est vrai que le mécanisme fiscal permet de profiter d’une importante défiscalisation en fonction de la durée de location obligatoire choisie : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire bailleur a obligation de louer son bien en respectant des barèmes établis en fonction, notamment, de la localisation du logement.
Il faut donc rester conscient que dans certaines villes, si intéressant soit le prix d’achat, le ticket d’entrée dirons-nous, la rentabilité n’est pas assurée pour autant. Les investissements les plus rentables sont en effet ceux réalisés dans les villes où la demande locative et la plus forte, plus forte que l’offre même. La situation du logement et les tendances sur le marché sont donc impérativement à prendre en compte.
Les villes de zone B2 et C visées
Il y a seulement quelques moins le Laboratoire de l’immobilier avait fait débat en publiant une liste de quarante villes environ défavorables pour les investisseurs en loi Pinel. Les professionnels du secteur s’attaquent désormais aux villes de zone C, devenues elles aussi éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2017.
Pour rappel, les zones B2 et C sont des zones où, le plus souvent, la demande locative est moins importante que l’offre. Ces communes peuvent profiter de la loi Pinel grâce à l’obtention d’une dérogation préfectorale obtenue par la mairie.
Les experts du Laboratoire ont donc passé au crible ces nouvelles villes de zone C éligibles à la loi Pinel. Et le constat fait réfléchir : dans la Vienne par exemple, Châtellerault observe un taux de vacance locative de 14% (7,5% pour la moyenne nationale). D’autres villes sont également jugées risquées pour réaliser un investissement locatif comme Cahors, Vierzon ou encore Le Creusot.
Comment éloigner les dérives ?
Fort de ce constat, le Laboratoire de l’immobilier propose des solutions, pensées en partenariat avec Voufinancer. Les deux acteurs sont favorables à la création d’un nouveau zonage. Ce dernier intégrerait 12 zones différentes (et non 5 comme actuellement) pour s’adapter aux réalités des territoires. Généraliser le dispositif Pinel à toute la France est, pour eux, une erreur qui pourrait se retourner contre les investisseurs. Une situation déjà observée lors de la mise en place de certains dispositifs de défiscalisation dans tout l’hexagone ces dernières années.
