Au cœur de l'actualité immobilière, l'adoption définitive du PLF, Projet de loi de finances 2025. Parmi les mesures qui ont retenu l'attention des professionnels de l'immobilier comme des particuliers, le durcissement des règles fiscales du dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. On le dit désormais moins intéressant pour les investissements locatifs meublés, mais est-ce vraiment le cas ? Pas si sûr ! On décrypte pour vous cette information immobilière majeure du marché et on vous explique pourquoi, dans le cas des résidences de services notamment, faire appel au statut LMNP pour investir dans l'immobilier neuf est toujours une bonne idée. Zoom détaillé.
Est-ce la fin du LMNP ? Quels changements pour le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel en 2025 ?
Non ! Ce n'est pas la fin du LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. Mais le dispositif connaît quelques modifications majeures cette année.
Le principal changement ? Un durcissement fiscal lié au régime de la location meublée non professionnelle, acté par l'article 84 de la loi de finances 2025.
Plus concrètement, le LMNP version 2025 désormais entré en vigueur, oblige la réintroduction des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien loué meublé pendant la période de détention.
Le mécanisme de l'amortissement est modifié, notamment par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
Pour aller plus loin : Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
Qu'est-ce que le principe de l'amortissement dans le cadre du dispositif LMNP ?
Avant de vous en dire davantage sur ce changement majeur impulsé par le PLF 2025, comprenons ensemble ce qu'est le principe d'amortissement, ce qu'il implique fiscalement et avantageusement pour les investisseurs qui optent pour le statut LMNP.
L'amortissement dans le cadre du dispositif LMNP permet aux investisseurs de réduire leur imposition en déduisant une partie de la valeur du bien immobilier et de ses équipements des revenus locatifs.
Ce mécanisme comptable repose sur la répartition de la perte de valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, permettant de diminuer le bénéfice imposable sans pour autant générer de sortie de trésorerie.
En pratique, seule la valeur du bâti, excluant le terrain, peut être amortie sur une durée généralement comprise entre vingt et trente ans, tandis que le mobilier et les équipements sont amortissables sur une période plus courte, allant de cinq à dix ans selon leur nature.
Ce dispositif est particulièrement avantageux, car il permet souvent de neutraliser une grande partie des revenus locatifs imposables, voire de les ramener à zéro, diminuant significativement l’impôt dû.
Mais attention : l’amortissement ne peut pas générer de déficit imputable sur le revenu global de l'investisseur, mais les montants non utilisés peuvent être reportés sur les exercices suivants. Il est également important de noter que ce mécanisme n’est accessible qu’aux loueurs en meublé relevant du régime réel d’imposition, excluant ainsi ceux qui bénéficient du régime micro-BIC.
Bien que l’amortissement soit un levier puissant d’optimisation fiscale, il nécessite une gestion rigoureuse et une bonne maîtrise des règles comptables, ce qui pousse de nombreux investisseurs à faire appel à un expert-comptable pour en maximiser les bénéfices tout en restant en parfaite conformité avec la réglementation en vigueur.
Mais le principe d'amortissement est aujourd'hui (en partie) remis en cause !
Jusqu'en 2025, les investisseurs en LMNP profitaient d’un double avantage fiscal. D’une part, l’amortissement réduisait, voire annulait, l’impôt sur leurs revenus locatifs. D’autre part, ces amortissements n’étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente, ce qui allégeait considérablement la fiscalité globale du placement.
Avec la réforme intégrée au budget 2025, cet atout disparaît : les amortissements déduits seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Conséquence : une imposition potentiellement plus lourde pour les propriétaires revendant leur bien.
Vous voulez un exemple ? En voici un concret de l'avant/après PLF 2025
- Un particulier investit dans un appartement acheté 250 000 €, dont 25 000 € pour le terrain (non amortissable).
- Il dépense 15 000 € pour le meubler et l'équiper en électroménager.
- L'amortissement annuel de l'appartement (hors terrain) est ainsi de 7 500 € sur 30 ans et celui du mobilier de 3 000 € sur 5 ans.
- Quelques années après l'achat, il revend son logement 350 000 €, après avoir amorti 75 000 € (sur le bâti et le mobilier) pendant la période de détention.
Avant la réforme :
- Pour calculer la plus-value, il fallait considérer la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, soit 350 000 - 250 000 = 100 000 €, imposés à 36 200 € (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Avec la réintégration des amortissements dans le cadre de la loi de finances 2025 :
- Au prix d'achat sont soustraits les amortissements, soit 250 000 - 75 000 = 175 000 €.
- La plus-value imposable est donc de 350 000 - 175 000 = 175 000 €.
- L'impôt global passe alors à 63 350 €, soit 27 150 € de plus qu'avant 2025.
À retenir : l'imposition sur la plus-value est décomposée ainsi : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
Quel est le principal objectif de l'article 84 du projet de loi de finances 2025 concernant le LMNP ?
La France fait face à un déficit budgétaire record. Le gouvernement a donc pris des décisions et souhaite logiquement voir augmenter ses recettes fiscales. Avec la loi de finances 2025, aucune niche fiscale n'est donc épargnée, pas même celle du LMNP. L'objectif premier de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value est donc tout trouvé.
Une autre motivation plus officieuse pourrait également être d'orienter les particuliers investisseurs vers la location longue durée alors que la crise du logement est toujours d'actualité et que les locataires peinent à se loger, en zones tendues principalement. Les propriétaires sont ainsi encouragés à conserver leur logement plus longtemps pour profiter de la baisse de l'imposition sur la plus-value année après année.
Le principe reste en effet inchangé : il est possible de profiter d'un allégement de l'imposition sur la plus-value immobilière dès 6 ans de détention. 22 ans après l'acquisition, l'impôt de 19 % est exonéré mais il reste encore les prélèvements sociaux à payer. Enfin, à compter de 30 ans de détention, l'exonération est totale.
En résumé, les propriétaires investisseurs qui conservent leur logement LMNP sur le long terme donc, ne seront que peu ou pas impactés par la réforme. Une revente rapide ou à moyen terme verra quant à elle une fiscalité plus lourde appliquée. La volonté du gouvernement pourrait transformer le marché locatif meublé en profondeur au fil des mois et des années.
Bonne nouvelle ! Les résidences de services conservent le plein avantage fiscal LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel
Vous avez cerné les contours de la réforme, sachez désormais qu'elle comporte des exceptions majeures, à commencer par les résidences de services gérées. Les changements fiscaux du dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, ne s'appliquent pas aux résidences de services de type résidences étudiantes, résidences seniors... C'est donc une vraie bonne nouvelle pour les particuliers qui souhaitent se positionner sur un investissement en résidence de services neuve.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP pour votre investissement en résidence de services
Comment investir en résidence de services neuve en 2025 grâce au statut LMNP ? Quel montant ne pas dépasser en fonction du régime fiscal choisi ?
Investir en résidence de services neuve en 2025 avec le statut LMNP permet de percevoir des loyers optimisés et de bénéficier d’avantages fiscaux que n'offrent plus le LMNP non géré lors de la revente du logement en raison de la réforme de 2025, qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value.
Il est ainsi possible d’investir dans des résidences étudiantes ou des résidences seniors principalement, en achetant un bien neuf meublé et en signant un bail commercial avec un gestionnaire qui assure la location et l’entretien. Ce bail garantit des loyers stables sur une période allant de 9 à 12 ans.
Deux régimes fiscaux peuvent alors s'appliquer : le micro-BIC, avec un abattement de 50 % si les revenus sont inférieurs à 77 700 € et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi l'impôt sur les revenus locatifs.
Il est également possible de récupérer la TVA à 20 % sous certaines conditions spécifiques, et notamment si la résidence propose au moins trois services para-hôteliers (ménage, lingerie, accueil, restauration...)
La rentabilité est souvent intéressante, doublée par une fiscalité avantageuse et une sécurité locative accrue. Ajoutons enfin que la demande pour ce type de logement meublé explose, de la part des étudiants comme des seniors qui voient ici une belle opportunité de vivre dans un bien meublé, et plus largement dans un ensemble immobilier, parfaitement adapté à leurs besoins et attentes.
Pour aller plus loin - Comment déclarer les revenus issus d'une location meublée non professionnelle en résidence de services ?
Vous voulez une réponse claire sur la façon de déclarer vos revenus LMNP ? La voici !
Pour déclarer les revenus issus d'une location meublée non professionnelle en résidence de services, le régime choisi est pris en compte :
- Dans le cas du régime micro-BIC : si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus. Vous les déclarez sur le formulaire 2042 C PRO.
- Dans le cas du régime réel : si les recettes dépassent 77 700 € ou si vous optez pour ce régime, vous pouvez déduire les charges et amortir le bien. Vous déclarez via le formulaire 2031 et ses annexes.
Bon à savoir : le régime réel nécessite une comptabilité détaillée, souvent appuyée par un expert-comptable.
En résumé - Est-il encore intéressant d'investir en LMNP géré ou non géré en 2025 ?
Malgré un durcissement fiscal que l'on ne peut pas nier, le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, conserve des avantages à étudier en fonction de votre profil investisseur et de vos objectifs de placement :
- L'amortissement reste un levier fiscal puissant : bien qu'il soit intégré à la plus-value immobilière lors de la revente, il permet de réduire l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années. Si vous souhaitez conserver le bien pendant plusieurs années, vous verrez la fiscalité abaissée, voire gommée, au fil du temps.
- Un régime fiscal souple : contrairement à la location nue, le LMNP offre la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (avec un abattement pouvant aller jusqu’à 50 %) et le régime réel, qui permet une optimisation fiscale plus poussée.
- Une (très) forte demande locative : dans un marché de l'immobilier tendu, les logements meublés restent très prisés, particulièrement dans les moyennes et grandes villes et dans les zones universitaires, mais également dans les villes moyennes au climat agréable et à la douceur de vivre recherchée. De plus, les retraités sont particulièrement intéressés par les logements meublés en résidence seniors.
Le conseil expert : avec l'introduction des nouvelles règles du dispositif LMNP, les investisseurs doivent plus que jamais anticiper leur stratégie fiscale de placement, plus particulièrement concernant le moment de la vente du logement. Vous avez besoin d'aide pour dessiner votre profil investisseur ? Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié ! Il vous accompagne dans votre projet de manière 100 % personnalisée après une analyse approfondie de vos besoins et attentes.
Et pour être assuré(e) de profiter des pleins avantages fiscaux du statut LMNP, optez pour un investissement en résidence de services neuve ! Consultez sans attendre notre catalogue multi promoteurs et sans supplément de programmes immobiliers neufs en résidences de services en France entière.
