Acheter pour louer, acheter pour vivre, investir avant de devenir propriétaire de sa résidence principale... En matière de placement financier et de patrimoine, les tendances sont nombreuses, mais les règles soumises à controverse ! Ainsi, en fonction de votre profil acquéreur/investisseur, il peut être préférable de réaliser un investissement locatif avant l'achat d'une résidence principale ou inversement. Qu'importe le moment de votre investissement locatif, certaines questions s'imposeront à votre esprit, et notamment le type de bien à acheter pour louer ensuite rapidement et facilement. Petite ou grande superficie ? Ville moyenne ou grande ville ? Centre-ville ou quartier plus résidentiel en périphérie ? Nos éléments de réponse.
Votre investissement immobilier - Est-ce rentable d'investir dans un logement locatif ?
L'investissement locatif est une stratégie prisée par de nombreux particuliers investisseurs pour diversifier leur patrimoine et générer des revenus passifs.
Investir dans un logement locatif peut en effet s’avérer rentable et fiable, dépendant cependant de plusieurs facteurs.
La rentabilité de votre placement est principalement mesurée par le rendement locatif, à savoir le rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien parmi les éléments principaux à prendre en compte.
La rentabilité effective d'un investissement locatif ne se limite pas à un simple pourcentage : elle tient compte de l'évolution de la valeur du bien, des avantages fiscaux, des coûts d'entretien, des charges, des périodes de vacance locative...
Les pour et les contre : les avantages d'un investissement locatif incluent la possibilité de percevoir des revenus passifs réguliers, de bénéficier d’une valorisation du bien au fil des années, de profiter d'une fiscalité avantageuse sous certaines conditions, de voir le bien payé en partie par le locataire... Cependant, comme pour tout placement, il faut aussi considérer les quelques risques potentiels tels que les impayés, la vacance locative, les fluctuations du marché immobilier et les coûts imprévus de maintenance et de réparation.
Pour aller plus loin : Les garanties de l'investissement immobilier neuf
La rentabilité de votre achat immobilier - Est-il préférable d'acheter un appartement pour y vivre ou pour le louer ?
Le choix entre acheter un appartement pour y vivre ou pour le louer dépend en grande partie de vos objectifs personnels et financiers et de votre profil investisseur.
Acheter pour y vivre présente des avantages indéniables en termes de stabilité et de constitution de patrimoine. En devenant propriétaire de sa résidence principale, les loyers sont évités, la capitalisation se fait sur le long terme, la personnalisation est possible pour un logement 100% à votre image... Avantage également, la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière lors de la revente.
D’un autre côté, acheter un bien immobilier neuf pour le louer permet de générer un revenu supplémentaire, souvent stable, tout en bénéficiant de la valorisation potentielle du bien immobilier. Cette stratégie est idéale pour ceux qui souhaitent diversifier leurs revenus et tirer parti de la fiscalité avantageuse associée à l'investissement locatif, pour préparer la retraite par exemple. En fonction du dispositif choisi, la loi Pinel par exemple, il est possible de réduire significativement vos impôts sur le revenu.
D'autres éléments sont également à prendre en compte pour décider du placement premier à réaliser : êtes-vous amené à changer de région prochainement, avez-vous des projets d'agrandissement de votre famille, avez-vous la capacité d'emprunt suffisante pour acheter votre résidence principale ? En fonction des réponses données à ces interrogations, le type d'achat immobilier à réaliser pourrait en partie se dessiner.
Puis-je acheter un bien immobilier, maison ou appartement, pour le louer ? Les conditions
Oui, il est tout à fait possible pour un particulier d'acheter un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, dans le but de le mettre en location. L'important est de choisir un bien adapté à la demande locative de la zone dans laquelle il se situe : partez du principe que l'emplacement est TOUJOURS le premier critère qui dicte la rentabilité de votre investissement.
Exemple : dans les grandes villes étudiantes, un studio ou un 2 pièces peut se louer rapidement à des jeunes actifs ou des étudiants en centre-ville, tandis qu’en périphérie ou dans les zones résidentielles, une maison avec jardin attire davantage les familles.
Pour réussir votre investissement locatif, il est nécessaire d'évaluer minutieusement le marché locatif local, les perspectives de valorisation du bien, ainsi que les coûts associés (travaux éventuels, charges de copropriété, impôts fonciers...)
Quel statut est nécessaire pour acheter pour louer ?
Il n'est pas nécessaire d'avoir un statut particulier pour acheter un bien immobilier destiné à la location. Cependant, plusieurs statuts fiscaux peuvent offrir des avantages intéressants pour les investisseurs. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l'un des plus couramment utilisés. Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce au régime micro-BIC ou au régime réel, autorisant la déduction des charges l'amortissement du mobilier et de l'immobilier.
Bon à savoir : le statut LMNP est réservé aux investisseurs qui mettent en location un logement meublé.
En pratique : pour les investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs supérieurs à 23 000€ par an ou pour lesquels ces revenus représentent plus de 50% de ceux du foyer fiscal, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est obligatoire. Ce statut permet également de bénéficier des avantages fiscaux précités, mais il implique des obligations comptables et administratives plus lourdes.
Comment acheter un appartement pour louer et réduire ses impôts ? Les dispositifs de défiscalisation de l'immobilier neuf
Pour acheter un appartement destiné à la location tout en réduisant ses impôts, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, notamment pour l'immobilier neuf.
La loi Pinel et la loi Pinel Plus (+) sont parmi les plus connus. Ils permettent d’obtenir une réduction d’impôt en achetant un logement neuf ou en l'État Futur d’Achèvement (VEFA) dans une zone éligible, à condition de le louer pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt varie de 9% à 21 % du prix d'achat du bien en fonction de la durée de location.
Autre dispositif intéressant précédemment évoqué, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
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Quel type de bien acheter pour du locatif ?
Le type de bien à acheter dépend très largement de la zone visée par l'investissement, de la demande locative locale correspondante, du budget de l'investisseur et de la rentabilité recherchée.
Pour aller plus loin : Investissement immobilier neuf : mode d'emploi pour louer vite et bien
Petite ou grande superficie, quel type de logement offre la meilleure rentabilité ?
En règle générale, les petites surfaces, telles que les studios et les 1 pièces voire 2 pièces, offrent une meilleure rentabilité brute. Cela s'explique facilement par des loyers au m² plus élevés et une demande locative soutenue, particulièrement dans les grandes villes et les zones étudiantes. De plus, ces biens sont souvent plus abordables à l'achat, ce qui permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en achetant plusieurs petites unités plutôt qu’un seul grand bien.
Cependant, les grandes surfaces peuvent offrir une rentabilité nette plus stable, en particulier si elles sont situées dans des zones où la demande de logements familiaux est forte. Les locataires de ces biens sont souvent plus stables, réduisant le risque de vacance locative. Les grandes superficies peuvent également bénéficier d'une valorisation plus significative à long terme, notamment dans les zones en développement ou les quartiers résidentiels prisés.
Quelle est la cible locative des petites superficies de type studio, 1 pièce, 2 pièces... ?
Les petites superficies, comme les studios et les T1, ciblent principalement les étudiants, les jeunes actifs et les célibataires. Ces locataires recherchent souvent un logement abordable, bien situé et facile à entretenir.
La proximité des universités, des campus universitaires, des grandes écoles, des centres d'affaires, des commerces et des transports en commun est un critère emplacement crucial pour cette catégorie de locataires.
Les petites surfaces type 2 pièces attirent quant à elles des couples sans enfants ou des jeunes expatriés qui s'installent pour une courte ou moyenne durée. Le risque de changements de locataires fréquents est plus important pour les petites superficies mais la demande est forte, limitant considérablement la vacance locative.
Quelle est la cible locative des grandes superficies de type 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces... ?
Les grandes superficies, comme les T3, T4 et plus, sont recherchées par les familles avec un ou plusieurs enfants. Ces locataires privilégient le plus souvent les quartiers calmes, la proximité des écoles et celle des espaces verts.
En parallèle, ces logements peuvent également intéresser des colocataires, notamment des jeunes professionnels ou des étudiants désireux de partager un lieu de vie, plus encore dans les villes qui affichent un coût du logement élevé.
Pour aller plus loin : Le cas de la colocation et investissement immobilier neuf : une bonne option ?
Les familles et les colocataires tendent à être des locataires plus stables, éloignant le risque de vacance locative. Un bon point pour votre investissement locatif.
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