Les garanties de l’investissement immobilier neuf
Caution, assurance, garanties, comment se prémunir des risques d’impayés ? Parce que vous voulez que votre investissement locatif soit rentable, vous avez tout intérêt à vous renseigner avant même la signature du bail. Quelles sont les précautions à prendre ? Quels sont les dispositifs existants ?
À la signature du bail
Choisir le bon locataire limitera les risques d’impayés. Par la suite, que votre locataire soit de bonne foi et ne puisse vraiment plus payer ou qu’il arrête subitement de régler les loyers sans raison, des solutions existent.
Dans un premier temps, assurez-vous que les ressources de votre locataire sont suffisantes pour supporter le loyer et les charges. Vous êtes en droit d’exiger :
• Les 3 derniers bulletins de salaire.
• Le dernier avis d’imposition.
• La dernière déclaration fiscale.
Ces documents vous permettront d’évaluer la capacité de paiement de votre locataire. Pour se prémunir des risques d’impayés, le salaire mensuel demandé par les bailleurs est en général 3 fois supérieur au loyer du bien loué.
Les différentes garanties
Prévue dans le cadre de la loi ALUR, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) a définitivement été abandonnée. Mais il existe toujours plusieurs manières pour les propriétaires de se protéger en cas de loyers impayés et de dégradations locatives.
La garantie Visale :
Visale aussi appelé Visa pour le Logement et l’Emploi vient remplacer l’ancienne GRL qui n’est plus proposée depuis le 31 décembre 2015. Si le dispositif n’est pas aussi large que la prévue GUL, il a l’avantage d’être gratuit mais non systématique. Cette garantie vise à pallier les impayés de loyer et de charges du locataire, qu’importe la cause et ce lors des trois premières années du bail.
Visale vise en effet certains profils de locataires spécifiques et donnent des garanties temporaires. Peuvent en bénéficier :
• Les jeunes entre 18 et 30 ans, qu'importe leur situation.
• Les salariés en situation précaire du secteur privé et de plus de 30 ans.
• Les salariés de moins de 30 ans et travaillant dans le secteur privé.
• Les foyers en difficulté qui bénéficient d’un logement dans le parc locatif privé via un organisme d’intermédiation locative agréé et les publics éligibles au bail mobilité.
Les logements concernés par Visale doivent être :
• Mis en location vides ou meublés.
• Être la résidence principale du locataire.
La Garantie des Loyers Impayés (GLI) :
La GLI (Garantie des loyers impayés) assure le propriétaire bailleur contre les loyers impayés mais aussi contre les charges non honorées et les dégradations. Elle endosse également les procédures et frais liés à d’éventuels contentieux.
Il est possible de profiter de la GLI si :
• Ressources du locataire 3 fois supérieures au montant du loyer.
• Retraités.
• Travailleurs non-salariés.
• Étudiants et apprentis.
• Locataire en CDI en place depuis 6 mois sans incident de paiement.
La caution :
Autre solution de prévention, la caution. Dans le cas où le bailleur n’a pas souscrit d’assurance loyers impayés (et uniquement dans ce cas), il peut exiger de son locataire qu’une tierce personne se porte caution. En cas de défaut de paiement, le loyer sera ainsi réclamé à cette personne.
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