Toute promotion immobilière, qu’il s’agisse d’un programme immobilier neuf destiné à accueillir des logements, des commerces ou des bureaux fait appel aux services d’un architecte dédié et qualifié. Son expertise est indispensable pour penser le projet dans son ensemble en fonction de la superficie, de la destination du bâti, du secteur de construction, des attentes du promoteur-constructeur… Parfois dans l’ombre d’un projet, l’architecte en est pourtant un acteur majeur. Lumière sur son rôle très important.
Préambule – Quelle est la différence entre un promoteur/constructeur et un architecte dans la conception d’un programme immobilier neuf ?
Pour faire simple, le promoteur est celui qui porte le projet et s’assure qu’il soit mené à son terme. Il a ainsi la charge de la recherche du terrain, de la gestion globale du projet de sa conception à sa livraison sans oublier une phase de recherche de financement et de commercialisation.
L’architecte, bien qu'impliqué de A à Z dans le projet de promotion immobilière, a davantage un rôle d’exécutant actif. Il réalise les plans du bâtiment, des logements neufs, des parties communes…
S’ils travaillent conjointement, les deux professionnels n’ont ainsi pas le même champ d’action, le même savoir-faire et la même expertise. Ils sont cependant complémentaires et indissociables pour mener la construction jusqu’à sa finalisation.
Bon à savoir : un promoteur qui dépose un permis de construire pour son projet immobilier neuf a dès lors l’obligation de faire appel à un architecte ou à un cabinet d’architecture.
À quel moment l’architecte intervient dans la réalisation du programme immobilier neuf ? Un rôle clé au-delà des plans
Logiquement, l’architecte attitré d’une promotion immobilière intervient dès la phase de conception et ce, même s’il n’est pas encore définitivement validé. Après validation, l’architecte endosse une fonction dans chaque étape du projet à savoir :
L’étude préliminaire qui permet de déterminer la conformité technique, administrative et économique du projet.
La conception du bâtiment, des plans des appartements, de ceux des parties communes demande également l’expertise de l’architecte dans le strict respect des normes en vigueur, qu’il s’agisse de la Réglementation Environnementale 2020, RE 2020, des normes incendie, des normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite)…
Le projet validé confère à l’architecte le rôle de maître d’œuvre des travaux. Il vérifie ainsi que le cahier des charges est parfaitement respecté étape après étape.
Le projet terminé, l’architecte s’assure avant livraison que le rendu est conforme aux attentes.
En résumé, l’architecte est le garant que le promoteur et son programme immobilier neuf respectent un ensemble de règles et de conformité, allant du choix des matériaux de construction au PLU (Plan Local d'Urbanisme). Cette garantie lui donne ainsi la possibilité de penser le design plus général de l’ensemble pour assurer aux habitants une parfaite utilisation des espaces communs et privatifs et une circulation fluide au quotidien dans les logements, les halls, les sous-sols…
Comment l’architecte valide le projet immobilier neuf ?
Dans la phase préliminaire, celle qui demande de vérifier la faisabilité du projet immobilier neuf proposé par le promoteur, l’architecte passe en revue plusieurs points. Il n’est pas seul dans cette démarche, généralement accompagné d’autres experts tels qu’un géomètre. Voici quelques éléments à vérifier impérativement par l’architecte pour assurer la faisabilité :
- La constructibilité du sol.
- La superficie au sol.
- Les servitudes conformes au projet.
En résumé – Quel est le rôle d'un architecte dans la construction neuve ? Les 4 rôles clés à retenir
1. L’architecte est garant du design du bâti : le professionnel pense l’esthétique intérieure et extérieure de l’ensemble. Il s’assure également que le bâtiment s’intègre dans son environnement immédiat et qu’il respecte le PLU en vigueur. Une multitude d’éléments sont à intégrer dans cette conception au-delà du seul design tels que l’éclairage, le système de ventilation, les locaux à vélos, la circulation interne à la copropriété, des locaux à poubelles, les locaux à poussettes… Le tout dans un souci d’innovation et de confort pour les futurs habitants.
2. En bonus, l’architecte est moteur du confort des occupants : de plus en plus de programmes immobiliers neufs en France intègrent des espaces et services communs. Dans cette intégration d’espaces de convivialité ou de praticité, l’architecte joue là encore un rôle clé. Il se met en quête des meilleures solutions pour qu’ils se fondent parfaitement dans leur environnement, respectent les normes et contraintes de la construction et soient bien utilisés au quotidien. Terrasse ou salle commune, chambre d’hôtes, jardin et/ou potager commun(s), espace de télétravail, aire de jeux pour enfants… Tout est possible après étude des modes de vie des futurs habitants (les besoins en espaces communs et partagés ne seront pas nécessairement identiques en fonction de la localisation du programme) !
3. L’architecte est le garant de la conformité de l’ensemble : plans détaillés, plans des étages, coupes transversales, élévations… Leur conception est assurée par l’architecte, éléments qui servent de trame exhaustive pour la construction du projet.
4. L’architecte s’assure du bon déroulement du chantier jusqu’à la livraison : tout au long de la conception de l’ensemble, les acteurs du chantier sont guidés par l’architecte pour atteindre la totalité des objectifs (confort, thermiques, phoniques, environnementaux, sécuritaires, économiques, plans…) fixés avant le début de la construction. Il assure donc un rôle important de supervision.
En bonus : comment lire un plan d'architecte pour votre futur appartement neuf ?
Vous l'avez compris, l'architecte assure l'importante mission de concevoir les plans des appartements neufs commercialisés par le promoteur. Pour rappel, dans le cadre d'un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), l'acquéreur devient propriétaire d'un logement qui n'est pas encore sorti de terre. Pour visualiser son futur appartement, il se repose donc en partie sur la lecture du plan d'architecte et notamment sur :
La légende : commencez par examiner la légende du plan pour comprendre les symboles utilisés. Les légendes indiquent généralement la signification des différentes lignes, formes et symboles présents sur le plan.
L'échelle : repérez l'échelle du plan pour avoir une idée de la superficie réelle de l'appartement neuf et des pièces. Cela vous aidera à visualiser les dimensions des espaces.
La disposition générale : identifiez les pièces principales telles que la/les chambre(s), le salon, la cuisine, la salle de bains... sur le plan. Repérez également les portes, fenêtres, balcons, et éventuellement les terrasses pour analyser les entrées de lumière et les circulations.
L'orientation : notez l'orientation de l'appartement neuf par rapport au nord ou à une autre référence. Un élément de compréhension très utile pour évaluer la lumière naturelle et la ventilation.
Les mesures : vérifiez les dimensions des pièces, des portes, des fenêtres et des autres éléments. Assurez-vous que les dimensions correspondent à ce qui est indiqué dans les documents contractuels.
La circulation : identifiez les circulations principales, comme les couloirs, les halls d'entrée et les vestibules. La circulation doit être fluide entre les différentes zones de l'appartement pour votre confort quotidien.
Les équipements : recherchez les emplacements des équipements tels que les prises électriques, les interrupteurs, les points d'eau, les conduits de ventilation...
Les annotations : faites attention aux annotations et aux notes sur le plan. Elles fournissent des informations importantes quant aux matériaux utilisés, aux spécifications techniques, aux finitions...
Les étages supérieurs et inférieurs : si l'appartement est en duplex voire en triplex, assurez-vous de comprendre la disposition de chaque niveau et sur la façon dont ils se connectent les uns aux autres.
L'aménagement extérieur : si l'appartement est prolongé par des espaces extérieurs de loggias, balcons, jardins privatifs ou terrasses, vérifiez leur disposition et leur taille.
Un plan d'architecte détaillé vous permet de visualiser efficacement le logement et d'en comprendre la disposition et les caractéristiques.
Pour aller plus loin :
Immobilier neuf : comment lire un plan ?
Visitez avant d'acheter neuf : zoom sur l'appartement témoin
