Le dispositif LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel ouvre le droit à de nombreux avantages fiscaux notamment, mais pas seulement. Le mécanisme offre une belle opportunité de miser sur la pierre pour se constituer une rente pour la retraite, pour créer un patrimoine sécurisé, pour optimiser sa fiscalité ou encore pour détenir un patrimoine facile à léguer. Lorsque l’on pense LMNP, l’on pense souvent à un bien meublé dont la gestion locative est déléguée à un professionnel dédié. Mais l’on oublie qu’il est également possible de faire appel au LMNP non géré, à savoir un LMNP dont vous gardez la gestion personnelle. Zoom et explications sur ce mécanisme d’investissement locatif et son fonctionnement.
Le LMNP non géré en résumé – Définition
En lieu et place du traditionnel LMNP, vous pouvez décider de vous tourner vers le LMNP non géré, un statut intéressant dans son fonctionnement :
- Contrairement au LMNP classique, le propriétaire bailleur conserve la gestion locative du bien. Il n’est pas obligé de la déléguer à une société de gestion désignée sous le sceau d’un bail commercial.
- Le bien est acquis vide puis meublé par le propriétaire bailleur.
- Le logement n’appartient pas à une résidence de services telle qu’une résidence étudiante, une résidence senior ou un EHPAD.
- Le LMNP non géré amène une fiscalité avantageuse.
- Il est possible de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel pour déclarer les revenus locatifs.
- Les ressources locatives sont soumises à l’occupation du logement en LMNP non géré.
Un investissement en résidence LMNP classique VS en LMNP non géré : fonctionnement et différences
L’investissement locatif en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une solution de placement plébiscitée par les particuliers. Il permet très simplement aux contribuables de profiter de revenus supplémentaires exonérés pour partie d’impôts tout en assurant la constitution d'un patrimoine pérenne.
D’autant que débuter une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel géré ou non géré n’a rien de compliqué. Il faut cependant respecter certaines conditions :
- Acquérir un bien meublé dans une résidence de services dans le cadre d’un investissement LMNP classique.
- OU acheter un bien non meublé hors résidence de services dans le cadre d’un investissement locatif LMNP non géré.
- Acheter un logement de 9 m² ou plus.
- Dans le cas d’un investissement non géré, le propriétaire a la charge de meubler le bien en suivant scrupuleusement la liste du mobilier et des équipements prévue par la loi ALUR.
- Mettre le bien en location en qualité de logement meublé.
- Mettre le bien en location à usage d’habitation.
Tous les contribuables français peuvent accéder au dispositif LMNP. Ils ont alors le choix entre deux types de LMNP et leurs conditions respectives :
1. Le LMNP géré qui permet d’acheter un logement meublé au sein d’une résidence de services de type résidence senior, résidence étudiante ou EHPAD. La gestion locative est alors déléguée à un gestionnaire professionnel imposé pour une durée générale de 9 ans renouvelables.
L’avantage : le propriétaire ne s’occupe de rien et les revenus locatifs sont garantis, idéal pour un placement sécurisé et pour les particuliers qui ont peu de temps à accorder au quotidien de leur placement.
2. Le LMNP non géré qui consiste à acheter un logement nu, à le meubler et à assumer la gestion locative soi-même (ou à la confier à une société de gestion locative/agence de gestion immobilière choisie).
L’avantage : une plus grande flexibilité dans la location et sa gestion et un plus grand choix de biens. Investir dans une résidence de services n’est pas imposé par le LMNP non géré.
Quels sont les critères de location et d’éligibilité au LMNP non géré ? Quelle structure choisir pour un LMNP non géré ?
Pour être éligible au dispositif LMNP non géré, plusieurs critères sont à respecter :
1. Acheter un logement vide, logement neuf ou ancien, appartement ou maison qui n’appartient pas à une résidence de services.
2. Meubler le logement en fonction de la liste imposée par la loi Alur. Cette dernière inclut notamment un réfrigérateur, une table, des chaises, de la vaisselle et autres ustensiles de cuisine, le nécessaire pour faire le ménage, un lit avec un matelas, du linge de lit… Une liste d'équipements obligatoires non exhaustive.
3. Déclarer les recettes locatives auprès du centre des impôts le plus proche.
4. Ne pas être déclaré comme Loueur en Meublé Professionnel ou LMP. Cela implique que les revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000€ par année ou ne représentent pas plus de 50% des revenus généraux du foyer fiscal dont dépend le bailleur.
En effet, entre LMP et LMNP, le statut fiscal diffère.
À retenir : faire appel au LMNP non géré pour son investissement locatif n'impose pas de se tourner vers une structure particulière. Vous pouvez décider d'acheter un logement dans un programme immobilier neuf par exemple et de le meubler en respectant les impératifs de la loi ALUR.
Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif LMNP non géré ?
Les avantages du statut LMNP non géré
Le LMNP non géré propose des avantages fiscaux intéressants, à savoir :
- La possibilité de profiter d’un report du déficit foncier sous conditions.
- La possibilité de réduire ses impôts voire de les exonérer complètement.
- La possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition différents, le régime réel ou le régime micro-BIC si les conditions sont réunies.
Bon à savoir : la solution du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel intègre quant à lui l’ensemble des frais, des charges et des dépenses en lien avec le logement mis en location.
Un choix que votre expert Médicis Immobilier Neuf peut vous aider à faire après étude de votre profil d’investisseur.
Dans le cas du LMNP non géré, d’autres atouts viennent s’ajouter tels que :
- La possibilité pour le bailleur de garder la main mise sur son placement en assurant lui-même sa gestion locative.
- La possibilité de déléguer la gestion locative pour tout ou partie au gestionnaire choisi et non imposé.
- La possibilité de se défaire du statut LMNP avant 9 ans et de revendre plus librement. La durée de contrat de bail meublé en LMNP non géré est d'une année. La souplesse d’engagement peut être appréciable pour le bailleur.
- La possibilité de louer à un membre de sa famille.
- La possibilité de choisir le standing du bien grâce à des matériaux, des équipements ou du mobilier correspondant.
- La possibilité de fixer le loyer en fonction du marché, du type de bien, de l’IRL, de l'éventuel encadrement des loyers en vigueur…
Les inconvénients du statut LMNP non géré
Aux avantages fiscaux et plus encore du LMNP non géré répondent quelques inconvénients à connaître et intégrer pour un choix éclairé :
1. Le ticket d’entrée d’un investissement immobilier en LMNP non géré peut être plus élevé que celui d’un investissement classique. En effet, l’achat porte généralement sur un logement plus grand et non une simple chambre ou studette meublée dans une résidence étudiante par exemple. Le prix d'achat n'est donc pas le même.
2. Les revenus fonciers tirés de l’activité LMNP ne sont pas sécurisés par le biais d’un bail commercial et d'un gestionnaire dédié. Cela signifie qu’en cas de vacance locative, le propriétaire ne touche pas de loyers contrairement au LMNP géré. Ce dernier assure en effet une perception des loyers nets de charges pendant la durée de l’engagement commercial.
Vous avez besoin d'aide pour faire un choix entre LMNP géré et LMNP ? Faites appel aux experts Médicis Immobilier Neuf pour vous aiguiller. En fonction de votre profil investisseur LMNP, votre interlocuteur dédié saura vous orienter pour un investissement locatif réussi.
