Pour réaliser votre projet immobilier, vous êtes en quête des meilleures opportunités. Vous avez étudié la classique loi Pinel mais vous aimeriez aller plus loin pour faire un choix éclairé quant à votre futur placement. Nous vous proposons aujourd’hui une alternative à ne pas négliger : vous tourner vers un investissement locatif meublé. Entre avantages et obligations, vous pourrez ensuite vous décider en étant parfaitement informé. Guide pratique du dispositif Censi-Bouvard et mode d’emploi du statut LMNP.
Un investissement locatif meublé avec le dispositif Censi-Bouvard
Pour bien cerner les tenants et aboutissants, les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif meublé, il faut comprendre les mécanismes permettant d’accéder à ce type de placement. En tête de ceux-ci, le dispositif Censi-Bouvard qui ouvre le droit à un grand nombre d’atouts, atouts fiscaux en tête et qui peut être couplé avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) tout en ajoutant une intéressante réduction d’impôts à ce dernier.
Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard ? Pour profiter des atouts du mécanisme, les contribuables Français doivent se tourner vers un logement, neuf le plus souvent, meublé et inclus dans une résidence de services. Par résidence de services l’on entend un programme immobilier neuf qui propose plusieurs services intégrés comme le ménage, la blanchisserie, la restauration, une salle de sports… Pour cela, vous avez le choix parmi les résidences étudiantes, les résidences seniors ou encore les EHPAD.
À titre informatif, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au Censi-Bouvard depuis 2017.
Autre obligation, le logement meublé doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il existe cependant quelques exceptions à cette règle et notamment dans le cadre d’une résidence de services réhabilitée.
Quels sont les avantages du dispositif Censi-Bouvard ? Allons droit au but. Les atouts du mécanisme sont nombreux. Il permet notamment de profiter de :
- 11% de réduction d’impôts, réduction calculée sur un montant maximum de 300 000€.
- Du statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel sur lequel nous reviendrons dans les lignes qui vont suivre.
- Bénéficier du report de la réduction d’impôt pendant six ans si elle excède le revenu de l’investisseur.
- Récupérer la TVA sur le placement, à savoir 20% du prix du bien. Cette TVA est définitivement acquise après 20 ans de détention du logement. Cela signifie que si vous vendez le logement meublé dans les 5 à 20 ans qui suivent l’achat, l’acquéreur devra le louer dans des conditions identiques afin que l’administration fiscale vous exonère de la réversion de la TVA. Si ce n’est pas le cas, vous devrez rembourser le montant de la TVA au prorata du nombre d’années restantes jusqu’à atteindre 20 ans.
- Loyers sécurisés considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- La gestion locative assurée par un professionnel dédié, un gestionnaire avec lequel le particulier signe un contrat d’exploitation. Le loyer est ensuite directement reversé au propriétaire.
Un investissement locatif meublé avec le statut LMNP
La possibilité de profiter de la loi Censi-Bouvard vient s’ajouter au statut LMNP. Lorsque vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs logements meublés que vous louez, vous devenez Loueur Meublé Non Professionnel. Pour cela, vous devez payer vos impôts en France. Ce statut est conservé par le particulier si et seulement si les loyers perçus sont inférieurs à 23 000€ par année ou que la somme récoltée n’excède pas la moitié des revenus fiscaux du foyer.
Quels sont les principaux avantages du statut LMNP ? Parmi les atouts qui peuvent vous pousser vers l’investissement immobilier meublé, voici les principaux :
- Des revenus fiscaux défiscalisés qui peuvent être déclarés sous le régime fiscal micro-BIC ou sous le régime réel. Le premier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% et le second de déduire les charges et les amortissements des recettes locatives.
- Percevoir des loyers sécurisés grâce au bail commercial mis en place avec le gestionnaire dédié.
- Récupérer la TVA comme précédemment évoqué.
Pourquoi miser sur l’investissement locatif meublé aujourd’hui ?
Aux côtés des classiques avantages inhérents aux dispositifs liés à l’investissement locatif meublé, il est d’autres atouts qui peuvent vous convaincre de vous tourner vers ce type de placement.
Le premier avantage est sans conteste l’engouement autour du locatif meublé. Le choix des résidences de services pour investir dans l'immobilier neuf est ainsi perçu comme un choix sûr, fiable et pérenne, plus encore dans les résidences seniors et les résidences étudiantes. Bien placé, ce type de bien ne reste jamais vacant face à une population étudiante toujours plus nombreuse et à des seniors qui le sont tout autant, vieillissement de la population oblige. Les projections démographiques sont formelles, les courbes ne feront qu’augmenter, amenant une forte valeur ajoutée pour ce type de placement.
Second avantage, le faible ticket d’entrée de l’investissement en résidence de services. Un studio étudiant meublé ou un T1 pour personnes âgées reste encore aujourd’hui un placement accessible dont les prix ont peu tendance à varier. Il s’agit d’un marché rationnel totalement décorrélé du « coup de cœur » même s’il est évident que le logement doit être plaisant pour les locataires qui s’y installeront.
Enfin, la rentabilité d’un investissement meublé est souvent intéressante. Le rendement proposé est le premier élément à analyser pour vous assurer de la fiabilité du placement. Mieux vaut donc se tourner vers un professionnel établi sur ce marché niche depuis plusieurs années et qui a fait ses preuves niveau stabilité.
Considérons donc que le locatif meublé est une solution attractive, plus attractive dans certains cas que la location nue.
Quelles sont les obligations du propriétaire d’un logement meublé ?
Les principales contraintes du propriétaire LMNP-Censi-Bouvard sont liées aux équipements à retrouver dans le logement meublé mis en location. Le décret du 1er septembre 2015 en décline la liste exhaustive à savoir :
- Des éléments de literie et notamment un lit, un sommier, un matelas, des draps, une couette et/ou une couverture.
- Des rideaux occultants et/ou des volets dans la partie nuit.
- Un four et/ou un micro-ondes.
- Un réfrigérateur avec compartiment de congélation.
- Le nécessaire de vaisselle et d’ustensiles de cuisine pour cuisiner et manger.
- Une table et des chaises et/ou fauteuils.
- Des placards et/ou autres espaces de rangement.
- Des luminaires.
- Le nécessaire pour entretenir le logement à savoir une aspirateur, un balai, une serpillère…
Aux côtés de cette liste, d’autres obligations sont imputées aux propriétaires d’un logement meublé (relayées et appuyées par le gestionnaire locatif) :
- Le bail court pendant une année et est reconduit tacitement. Si le locataire est étudiant, la durée du bail est de 9 mois seulement.
- Observer un préavis d’un mois si le congé est demandé par le locataire et de 3 mois si le congé est demandé par le propriétaire qui souhaite vivre dans le bien par exemple.
- Solliciter un dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges maximum. Ce dernier est rendu au locataire dans le mois qui suit son départ.
Si le choix de la location meublée est un choix de raison pour le particulier investisseur, il l’est aussi pour certains locataires. Les étudiants par exemple sont ravis de pouvoir poser leurs valises quelques mois sans devoir débourser un centime pour meubler un logement qu’ils savent provisoire. Même si le loyer est plus élevé, la formule est pratique et permet de réaliser des économies sur le déménagement et sur l’ameublement. Idem pour les personnes âgées en quête d’un bien adapté à leurs besoins et à leur éventuelle perte de mobilité.
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