Entre dernier étage et rez-de-chaussée, il y a un monde. Et il faut bien l'avouer, le second souffre souvent d'une mauvaise presse. Mais les critiques à l'encontre du rez-de-chaussée sont-elles vraiment légitimes ? Pas toujours ! On vous propose de découvrir aujourd'hui tous les secrets du rez-de-chaussée, les bons comme les mauvais, les avantages et les inconvénients de ce type de bien.
Quelques généralités sur le rez-de-chaussée en immobilier
Cet appartement au plan parfait vous fait de l'œil mais il est situé à cet étage qui fait réfléchir : le 0. Mais lorsque vous découvrez un appartement sur plan ou que vous consultez une annonce, ne vous bloquez pas à la seule évocation du terme rez-de-chaussée. En effet, l'appellation compte une très grande diversité de logements.
Appartement en rez-de-jardin, rez-de-chaussée sur rue... Habiter un appartement en rez-de-chaussée et ses déclinaisons
Avant de nous engager dans les différentes variantes de rez-de-chaussée, commençons par définir une règle générale. Le rez-de-chaussée est selon le Larousse "une partie d'un bâtiment dont le sol se trouve au niveau du terrain environnant, voire en surélévation du sous-sol". Comprenons donc que le rez-de-chaussée peut être localisé différemment en fonction des immeubles.
Il peut surtout être disponible autant dans un immeuble haussmannien que dans un programme immobilier neuf. Chaque construction ou presque a son rez-de chaussée qui prend cependant différentes formes :
- Le rez-de-chaussée le plus classique est un appartement à la même hauteur que le sol qui donne directement sur une rue voire sur une cour ou un jardin.
- Le souplex est un logement situé en rez-de-chaussée qui possède une voire plusieurs pièces en sous-sol. Ces pièces n'ont pas de fenêtres ce qui implique un manque de luminosité. Cependant, cette caractéristique permet de faire considérablement baisser le prix au m².
- Un appartement en rez-de-jardin possède un jardin et/ ou donne sur un jardin. Ce type de bien est fréquemment proposé dans le cadre d'un programme immobilier neuf et il est particulièrement recherché par les accédants à la propriété et les locataires.
- Un ancien atelier ou local commercial peut également être transformé en appartement en rez-de-chaussée. Sa destination professionnelle ou commerciale auparavant nécessite une transformation complète du bien. Il s'agit donc le plus souvent d'un logement avec beaucoup de cachet proposant une belle hauteur sous plafond. Si vous souhaitez vous tourner vers ce type d'appartement, pensez à vérifier que la destination du local a bien été changée. Ce changement doit en effet l'avoir transformé en résidence principale ou secondaire propre à l'habitation.
Rez-de-chaussée surélevé c'est quoi ? Zoom
Dans le lexique immobilier, vous entendrez certainement parler de rez-de-chaussée classique et de rez-de-chaussée surélevé. Ce dernier présente l'avantage de ne pas être directement situé au niveau de la chaussée. Il est légèrement en hauteur ce qui permet d'éviter les nuisances sonores ou autres.
Comment changer la destination d'un rez-de-chaussée ?
Si cette dernière n'a pas été modifiée, différentes formalités vous attendent, parfois fastidieuses pour un changement d'usage. Vous devrez en effet respecter plusieurs étapes : Contactez votre mairie de résidence afin de vérifier que le PLU (Plan Local d'Urbanisme) autorise cette modification. Il peut par exemple s'agir de transformer un local en rez-de-chaussée qui était destiné à une activité professionnelle ou inversement de transformer un appartement à usage d'habitation en entreprise ou en cabinet pour exercer une profession libérale. Une autorisation de la copropriété est toujours nécessaire.
1. Questionner la propriété sur la possibilité de modifier la destination première du local.
2. Obtenir l'accord de la copropriété lors de l'Assemblée Générale des copropriétaires.
3. Faire chiffrer les travaux appelés par une telle modification.
4. Demander les autorisations nécessaires pour les travaux envisagés en déposant une déclaration de travaux ou un permis de construire en mairie si besoin.
5. Dans les trois mois suivant l'achat immobilier, pensez à envoyer une déclaration de changement au cadastre pour que votre situation immobilière soit en règle auprès de l'administration fiscale.
Quels sont les avantages d'un rez-de-chaussée ? Comment vivre en rez-de-chaussée
Vous avez à présent une bonne idée de ce qu'est un rez-de-chaussée. Vous êtes certainement curieux de connaître les avantages du rez-de-chaussée pour prendre votre décision finale et vous décider à l'acheter ou non. Et vous allez le voir, l'étage 0 a des atouts insoupçonnés…
Appartement moins cher : le prix du rez-de-chaussée va vous faire rêver
C'est bien connu, plus on grimpe dans les étages supérieurs, plus le prix au m² est élevé. Une règle qui s'applique particulièrement dans les grandes villes. Alors pour obtenir une plus grande superficie sans voir votre budget exploser, miser sur un appartement en rez-de-chaussée est une bonne idée. Pour vous donner un ordre d'idée, l'étage 0 permet d'obtenir un prix entre 15 et 20% moins élevé qu'un logement similaire dans les étages d'un même ensemble. Le rez-de-chaussée est donc un formidable moyen d'acquérir une pièce supplémentaire ou d'accéder à la propriété lorsque l'on a un petit budget ou lorsque l'on est primo-accédant. Pour un investissement locatif gagnant, le rez-de-chaussée assure également une belle rentabilité en raison de son coût de départ moins élevé.
Un appartement en rez-de-chaussée ou en étages ? Des charges plus faibles au niveau 0
En vivant en copropriété, vous vous engagez à payer des charges communes et spéciales qui couvrent notamment les frais de fonctionnement de l'ascenseur, les frais d'entretien des parties communes, les primes d'assurance de l'immeuble… Le paiement de ces charges est réparti en fonction du tantième du lot de chaque copropriétaire. Et certaines de ces charges sont différentes en fonction de l'étage de résidence. Ainsi, si vous habitez au 0 et que vous n'utilisez jamais l'ascenseur, vous pouvez être exonéré de tout ou partie de ces charges de fonctionnement. Il s'agit de règles établies au cas par cas dans chaque copropriété. Rapprochez-vous de votre syndic pour connaître celles mises en place dans votre entité.
L'accessibilité recherchée du rez-de-chaussée
S'il est bien agencé, le rez-de-chaussée intéresse particulièrement certains acheteurs ou locataires, par les personnes à mobilité réduite ou les personnes âgées par exemple. En effet, il se révèle très accessible avec une poussette, un fauteuil roulant ou encore pour les seniors ou personnes à mobilité réduite. Il s'agit d'un réel atout de l'étage 0. Et si le logement est prolongé par un espace extérieur, il réunit tous les critères pour séduire les familles avec un ou plusieurs enfants. Les parents peuvent ainsi laisser leurs enfants sortir en toute tranquillité, sans avoir peur qu'ils ne tombent du balcon. Il faut y penser ! Le rez-de-jardin rend également l'extérieur de la copropriété plus accessible, facilitant les déplacements (et donc le quotidien) des occupants.
Le plus ? En cas de maintenance de l'ascenseur, aucun problème d'accessibilité pour les résidents du rez-de-chaussée.
Plus d'offres, moins d'acquéreurs pour l'achat d'un appartement en rez-de-chaussée
Le rez-de-chaussée a ses aficionados, mais moins que d'autres types de biens situés en étage. En vous portant acquéreur de l'étage 0, vous aurez donc plus de chances de remporter l'offre d'achat et de la voir acceptée. Un marché de l'immobilier moins concurrentiel qui permet de devenir propriétaire (un peu) plus facilement.
Rez-de-chaussée et investissement locatif
Nous l'avons rapidement évoqué, les investisseurs ont un grand intérêt à se tourner vers le rez-de-chaussée pour rentabiliser leur placement. Le prix au m² de départ moins élevé favorise ainsi la rentabilité. Les charges de copropriété plus faibles sont également un atout pour trouver des locataires rapidement. Sachez également qu'un propriétaire investissant dans un rez-de-chaussée profite de la loi ELAN à Paris et à Lille. Cela signifie que plus le bien est petit et moins il compte de pièces, plus le loyer au m² peut être élevé. Un calcul gagnant pour un investisseur qui se positionne sur un petit logement en rez-de-chaussée.
Quels sont les inconvénients d'un rez-de-chaussée ?
Si la liste des avantages du rez-de-chaussée est longue, elle a son pendant de points négatifs. Les détracteurs de l'étage 0 ne manquent pas de les souligner même s'ils peuvent être outrepassés. Pour faire votre choix avec tous les éléments en tête, découvrez tous les désavantages du rez-de-chaussée avant de signer.
Attention au cambriolage pour un appartement en rez-de-chaussée - Une bonne assurance
C'est l'argument le plus souvent opposé au rez-de-chaussée : le risque de vol et de dégradations plus élevé que dans les étages, dans les grandes villes plus encore. S'il est vrai qu'une fenêtre sur rue se fracture plus facilement, il apparaît cependant que cette faiblesse n'est pas si évidente que ça. En effet, un appartement situé à l'étage 0 est également plus visible que les autres. Les cambrioleurs sont donc plus facilement repérables et repérés que dans les étages. La question de l'insécurité du rez-de-chaussée fait débat…
Une chose est certaine, les assurances habitation ont tendance à être plus élevées en rez-de-chaussée du fait de ce lieu commun.
Pour éviter les mauvaises surprises, avant de faire votre offre d'achat immobilier et de signer le compromis de vente, pensez à vérifier quelques éléments comme l'emplacement des portes et des fenêtres, l'orientation des pièces, la partie de l'appartement qui donne sur l'extérieur, les accès sécurisés à l'ensemble par des digicodes par exemple, la présence de plusieurs accès…
La question de la luminosité en rez-de-chaussée
Un acquéreur qui recherche un bien très lumineux ne se tournera généralement pas vers un rez-de-chaussée. L'étage 0 souffre en effet fréquemment d'un manque de luminosité du fait de sa situation dans la copropriété. Sa position basse, qui plus est dans une rue étroite, laisse plus difficilement entrer la lumière, c'est une évidence. Mais certains rez-de-chaussée sont équipés de belles et de grandes baies vitrées qui favorisent la lumière naturelle toute l'année. Il y a donc une règle générale qui connaît ses exceptions. À observer sur place !
Le conseil ? Si vous achetez un rez-de-chaussée dans un programme immobilier neuf en VEFA, demandez l'utilisation d'applications qui simulent la luminosité comme SOLEN. Vous aurez ainsi un bel aperçu de ce qui vous attend.
Les nuisances sonores du rez-de-chaussée
Il est évident que le rez-de-chaussée est plus fréquemment incommodé par les risques de nuisances sonores. Et cet inconvénient est encore davantage présent si le logement donne sur la rue. Un étage 0 situé en intérieur de copropriété, sur jardin ou sur cour sera moins soumis à cette problématique, pour ne pas dire pas du tout. De même, si le bien donne sur rue ou si les passages sont fréquents devant les fenêtres, les occupants peuvent souffrir d'un certain manque d'intimité. Les piétons, la présence d'un restaurant et autres véhicules ne sont pas toujours conscients du bruit qu'ils génèrent, ce qui peut amener une vraie gêne au quotidien dans votre logement en rez-de-chaussée. Avant de signer, mieux vaut donc analyser tous ces éléments et même vous rendre sur place à différentes heures du jour et de la nuit pour observer et écouter les bruits, le passage, le trafic et autres nuisances sonores…
La petite superficie du rez-de-chaussée
Si vous recherchez un appartement familial en rez-de-chaussée, vos recherches risquent d'être compliquées. Il est en effet difficile de dénicher cette perle rare, dans les grandes villes encore davantage. Les rez-de-chaussée classiques sont davantage de petites superficies adaptées à des étudiants, à un jeune couple… Mais attention, les rez-de-jardin proposés dans le cadre d'un programme immobilier neuf peuvent quant à eux offrir 2, 3 ou encore 4 chambres et un plan parfaitement optimisé.
Moins d'acheteurs pour les rez-de-chaussée - Quelle décote pour un rdc ?
C'est un avantage et un inconvénient : les rez-de-chaussée se vendent moins facilement. Si après quelques années vous décidez de changer de logement, prendre votre mal en patience sera souvent nécessaire.
Pour minimiser cet inconvénient, choisissez un étage 0 parfaitement situé et sans défaut. Cela évitera d'allonger les délais de revente et les négociations de prix trop importantes.
Comment atténuer les inconvénients du rez-de-chaussée ?
A chaque problème ses solutions. Et les désavantages du rez-de-chaussée peuvent être contrés par quelques astuces voire travaux qui faciliteront et sécuriseront votre quotidien.
Comment sécuriser un rez-de-chaussée ?
Il existe différents dispositifs permettant de rendre votre étage 0 plus sûr et d'envisager le quotidien plus sereinement. En voici une liste non exhaustive :
- Installer des grilles de protection devant les fenêtres pour compliquer la tâche aux cambrioleurs. Ces fenêtres à barreaux verticaux sont le plus souvent vendues prêtes à poser. Vous pouvez également faire appel à un professionnel qui s'occupera de créer des fenêtres sur-mesure pour votre logement. À ne pas oublier : obtenir l'accord de la copropriété pour poser vos équipements.
- Installer des fenêtres oscillo-battantes pour aérer l'esprit tranquille.
- Installer une porte blindée pour sécuriser l'entrée.
- Installer des films anti-effraction sur les fenêtres qui cachent les occupants des regards indiscrets mais qui n'empêchent pas la lumière d'entrer dans les pièces.
- Installer une alarme pour être prévenu en cas d'effraction.
Bon à savoir : installer un ou plusieurs de ces équipements fait le plus souvent baisser le montant mensuel de l'assurance habitation.
Plus de luminosité au rez-de-chaussée
Nous l'avons évoqué, le manque de luminosité peut être un problème dans un logement situé en rez-de-chaussée. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour pallier ce défaut :
- Opter pour des fenêtres avec davantage de surface vitrée en lieu et place des fenêtres présentant de grosses montures.
- Installer si possible des verrières, des baies vitrées… Vous pouvez également agrandir les pièces en abattant certains murs non porteurs des espaces atypiques et en jouant le trompe l'œil avec des miroirs disposés sur les murs..
- Choisir des peintures claires et lumineuses : du blanc, des teintes pastel, du jaune… pour jouer l'effet du trompe l'œil. Vous pouvez opter pour des touches de teintes vives et soutenues pour donner du peps à votre intérieur. Une décoration sobre et épurée intégrant quelques miroirs est également la clé d'un intérieur lumineux.
Vivons heureux, vivons cachés en rez-de-chaussée
Pour ne pas souffrir des regards et du manque d'intimité dans votre rez-de-chaussée, déjouez les vis-à-vis facilement. Comment ?
- En posant des jardinières sur les rebords des fenêtres et des plantes grimpantes.
- En installant des voilages légers ou des stores qui laissent passer la lumière mais pas les regards.
- En installant des films dépolis sur la partie inférieure des fenêtres donnant sur la rue.
- En choisissant des fenêtres en partie opacifiées
L'idée est de parvenir au parfait compromis entre esthétique et intimité.
Gardez en tête que ces solutions auront toutefois un impact sur l’esthétique et la luminosité de l’appartement.
Vous avez pesé le pour et le contre et vous souhaitez vous lancer dans l'achat d'un rez-de-chaussée ? Choisir un appartement au sein d'un programme immobilier neuf peut vous faire profiter des avantages de l'étage 0 sans les inconvénients. Très souvent prolongé par un espace extérieur, le logement neuf en rez-de-chaussée est parfaitement étudié pour allier besoin d'intimité, atouts de l'immobilier neuf, optimisation des pièces… Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf qui dénicheront pour vous et avec vous le logement de vos rêves.
