La plus-value immobilière, tout le monde l’espère, tout le monde la convoite. Elle est dans tous les esprits, avant même d’avoir signé le compromis. Emplacement, potentiel de valorisation, évolution du quartier… les facteurs à prendre en compte pour l’optimiser sont nombreux. Quelques règles sont également à connaître pour la maîtriser sur le bout des doigts.
Comprendre la plus-value immobilière
Lorsque l’on parle de plus-value immobilière, on fait référence à la soustraction entre le prix de vente hors frais de cession et montant de la TVA et le prix d’achat. Le montrant trouvé est ce que l’on appelle la plus-value immobilière, c’est-à-dire le montant supplémentaire net que le vendeur récolte à la fin de la transaction.
Une somme qui est soumise, dans certains cas, à l’impôt sur le revenu. Calculée par le notaire lors de la signature de l’acte de vente, la plus-value immobilière est l’aboutissement d’un placement immobilier maîtrisé.
Quand espérer une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière ?
Il existe plusieurs cas pour lesquels le vendeur peut être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière :
• Lors de la vente d’une résidence principale.
• Lors de la cession de droits de surélévation.
• Lors de la vente d’un logement acheté il y a plus de 30 ans.
• Lors de la vente d’un bien dont le montant est inférieur à 15 000€.
L’imposition de la plus-value immobilière
L’impôt sur la plus-value immobilière est composé de plusieurs éléments :
• Une taxe fiscale à hauteur de 19%.
• Un ensemble de cotisations de 17,2%.
Le total de l’imposition est donc de 36,2%.
Bon à savoir : plus vous êtes propriétaire d’un logement depuis longtemps, moins l’imposition sur la plus-value immobilière est importante. Un système de décote est un effet mis en place depuis plusieurs années : le taux d’abattement est de 6% sur la taxe et de 1,65% sur les prélèvements sociaux chaque année entre la 6ème et la 21ème année. La 22ème année, ces pourcentages passent à 4% et 1,60%. Après 22 ans de détention, l’exonération est de 9% pour les prélèvements sociaux et total pour l’impôt sur le revenu. Enfin, les particuliers profitent d’une exonération complète après 30 ans de détention.
Attention : mentionnez le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus annuelle.
Conserver les factures pour optimiser la plus-value immobilière
Il est possible de maximiser la plus-value immobilière en anticipant. En conservant les factures des travaux réalisés dans le logement, il est possible de les déduire de l’exonération future lors de la revente. Ce mécanisme est valable pour les biens possédés depuis plus de 5 ans avec un forfait qui peut atteindre jusqu’à 15% du prix d’achat. Sont inclus dans ce dernier les travaux suivants :
• Les travaux de construction.
• Les travaux de reconstruction.
• Les travaux d’agrandissement du logement.
Bon à savoir : toutes les factures sont impérativement éditées au nom du propriétaire. Elles doivent également mentionner l’adresse du logement. Enfin, les factures justifient de travaux réalisés par des entreprises et non d’achat de matériaux. Les travaux effectués par le propriétaire ne sont en effet pas éligibles à l’exonération.
Vous avez réalisé une belle plus-value immobilière ? Sur quelle base ?
