Pour couvrir le risque de non-paiement des loyers, un bailleur a le choix entre demander une caution ou souscrire une assurance : une Garantie Loyer Impayé (GLI). Selon les options retenues, cette assurance couvre également les frais de contentieux et les dégâts occasionnés par un locataire défaillant. Une condition cependant : le bailleur doit s'assurer de la solvabilité du locataire. Pour louer avec plus de sécurité, zoom sur les avantages de la GLI.
La GLI, une précaution contre les loyers impayés
Avant de laisser les clés de son logement avec un nouveau locataire, le bailleur peut prendre des précautions contre les éventuels loyers impayés. Il peut soit demander une caution (un tiers ou un parent), soit souscrire, auprès d’un assureur ou d’une banque, une assurance Garantie Loyer Impayé. Une assurance accordée uniquement dans le cadre d’une habitation principale et dont le montant varie selon les prises en charges souscrites.
Elle permettra au bailleur de recouvrer les loyers impayés, charges comprises, d’être indemnisé des frais de contentieux en cas de litige avec le locataire et des frais de travaux suite à des dégâts dans le logement constatés après le départ du locataire. En cas de nécessité de travaux après dégâts, les loyers défaillants peuvent être pris en charge par l’assurance le temps de la remise en état du logement, en cas de vacance locative et également de carence locative (décès du locataire ou départ sans préavis).
Attention toutefois, les garanties varient selon les options choisies et les assureurs. Les montants d’indemnisation par exemple peuvent être plafonnés ou des franchises prévues. Certaines garanties sont optionnelles. Il est donc conseillé de bien étudier les options proposées par les différents professionnels et de comparer leurs conditions et tarifs. En moyenne, la GLI représente 3 à 4% du loyer annuel avec les charges. Intéressant, la charge de GLI est déductible des revenus locatifs bruts pour le bailleur.
Le locataire doit être solvable pour prétendre à la Garantie Loyer Impayé
Pour souscrire à la GLI, le bailleur doit s'assurer de la solvabilité de son futur locataire et demander des pièces justificatives (copie du contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition). La solvabilité est généralement acquise quand les revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer charges comprises et que le locataire est en CDI. En CDD, les ressources doivent être égales au moins à trois fois le loyer, charges comprises. De plus, la durée de contrat restante au jour de la souscription de la GLI doit être au moins de 8 mois. Un seuil de ressources peut aussi être imposé par l'assureur (loyer mensuel inférieur à 33% du revenu mensuel).
La GLI couvre entre 12 et 24 mois de loyers impayés. En cas de solvabilité non acquise, l'agrément du locataire est refusé par l'assureur, la GLI ne peut donc pas être souscrite.
Les alternatives à la GLI
Si le locataire n'est pas suffisamment solvable pour la GLI, quelles autres solutions pour le bailleur contre les loyers impayés ? Il y a le dépôt de garantie (un mois de loyer) mais il y a aussi le dispositif VISALE : une garantie gratuite proposée par Action Logement allant jusqu'à 36 mois de loyers pris en charge dans le privé et 9 mois dans le social, mais exclusive de toute autre garantie. Un dispositif réservé aux salariés de plus de 30 ans en mutation professionnelle et aux jeunes de 18 à 30 ans maximum.
Rappelons qu'il n'est pas possible de cumuler une GLI et une caution solidaire excepté pour les étudiants ou apprentis. De plus, le bailleur doit être attentif aux règles d'application de la GLI. La vérification de la solvabilité est recommandée à la souscription plutôt qu'au moment du litige. De même la procédure en cas de litige doit être suivie à la lettre, faute de quoi la GLI pourrait ne pas fonctionner. Des garanties fréquentes allant jusqu'à 70 000€ pour un coût estimé entre 3 à 4% du loyer annuel. La GLI, une couverture contre le risque d'impayés de loyers qui évite souvent la procédure judiciaire. Même si la GLI reste conditionnée au choix du bon locataire, elle est plus simple à adopter qu'une caution solidaire.
Avez-vous eu à faire face à des loyers impayés ? Quelles solutions avez-vous mises en place ?
