Traditionnellement, les propriétaires bailleurs demandent à leurs locataires de justifier d'un salaire au moins équivalent à trois fois le montant du loyer. Si aucun texte légal n'encadre cette obligation, la règle est généralement appliquée par tous les propriétaires. Alors quand on a un emploi stable et des revenus réguliers mais que le salaire n'atteint pas le montant demandé, comment faire pour louer un logement ? La solution des garants est la plus courante. Et pourtant, les propriétaires refusent parfois cette garantie. Voyons pourquoi…
Comment les propriétaires protègent leur location des loyers impayés ?
Un propriétaire qui met son bien en location a trois solutions pour anticiper les éventuels loyers impayés de son locataire. La première, et la plus courante, est le cautionnement personnel. Le locataire propose alors une personne physique en qualité de garante. Cela peut-être un parent, un ami, un membre de la famille… qui s'engage à honorer les loyers en cas de défaut de paiement du locataire.
Cette garantie est plébiscitée car elle ne coûte rien à personne, ni au locataire, ni au propriétaire. L'engagement est financier pour le garant mais également moral pour le locataire. Il aura davantage de scrupules à ne pas payer son loyer si son proche doit l'honorer à sa place.
Autre possibilité de garantie dans le cadre d'une location, la garantie Visale. Lorsque le locataire n'a pas de garant, il peut utiliser ce mécanisme mis en place par Action Logement. Il est principalement réservé aux locataires de moins de 30 ans.
Troisième et dernière solution, la garantie souscrite par le propriétaire. Le bailleur peut se prémunir des loyers impayés grâce à une assurance, une garantie loyers impayés qui prend le relais en cas de défaut du locataire mais aussi de dégradations dans le logement. Son montant est compris entre 2,5 et 3,5% du montant mensuel du loyer. Elle est donc coûteuse pour le propriétaire.
Garantie loyers impayés et garant locatif, un cumul possible ?
Si le président de la Fnaim affirme que la garantie loyers impayés et le garant physique sont cumulables et complémentaires, le marché de l'immobilier ne laisse pas cette possibilité. Dans l'article 21-2 de la loi du 6 juillet 1989 on peut lire : "Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti". Vous l'aurez compris, il est donc techniquement et légalement impossible de cumuler ces deux garanties, exception faite des locataires étudiants.
Ce constat réalisé, il est évident que les jeunes, jeunes diplômés notamment, soient étonnés quand vient l'heure de louer un appartement plus grand. Avant, lorsqu'ils étaient étudiants, leurs parents se portaient garants de leur location et ils n'avaient aucun problème pour se loger. Mais une fois en activité, si le propriétaire veut souscrire une assurance loyers impayés, ils doivent obligatoirement justifier de trois fois le montant du loyer pour être sélectionnés. À moins que le futur propriétaire ne souscrive pas d'assurance loyers impayés et accepte le ou les garants de son locataire. Pas évident…
Les garants préférés des propriétaires pour leur location
Sans grande surprise, lorsqu'il est question de garants, les propriétaires s'attardent grandement sur les revenus. Plus ils sont élevés et stables, plus le locataire a des chances de voir son dossier validé. Mais les bailleurs sont également attachés à un autre critère : le lien garant-locataire. Ils préfèrent en effet un lien de parenté proche quand il s'agit de garantie. En règle générale, un parent, un frère ou une sœur sont à privilégier. Mais lorsqu'une personne extérieure au cercle familial se porte caution, il peut y avoir une bonne raison : revenus insuffisants des parents, manque de stabilité professionnelle de la famille ou encore parents décédés, les propriétaires peuvent parfois faire des exceptions en fonction de la situation.
Dans tous les cas, la règle appliquée au locataire (gagner trois fois le montant du loyer et avoir des revenus stables) est appliquée aux garants et n'est (quasiment) jamais laissée de côté.
Vous avez des difficultés pour trouver une location ? Quelles sont les garanties demandées par les propriétaires rencontrés (garantie loyers impayés ou garants) ?
