Appartement en VEFA, maison en cours de construction.. Bien que situation rare, il se peut que votre futur logement ne soit pas livré dans les temps fixés par le contrat de vente. Que faire une fois le retard constaté ? Certaines démarches simples à mettre en œuvre, mais incontournables, sont établies pour scrupuleusement encadrer votre achat immobilier neuf. Mode d'emploi.
Préambule : qu'est-ce qu'un achat en VEFA ?
Un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) aussi appelé achat sur plan est une modalité d'acquisition immobilière permettant à l'acheteur d'acquérir un bien immobilier qui n'est pas encore sorti de terre, sur la base de plans et de documents techniques fournis par le promoteur immobilier.
L'achat en VEFA sur plan présente plusieurs avantages pour le particulier, notamment la possibilité de bénéficier d'un bien immobilier neuf conforme à ses attentes, la sécurisation des paiements par des garanties légales et la possibilité de personnaliser certains aspects du logement selon ses préférences.
Pour aller plus loin : Trucs et astuces pour personnaliser votre logement neuf
Quels recours en cas de retard de livraison pour votre achat immobilier neuf en VEFA ?
Une mise en demeure pour le retard de votre bien immobilier neuf
La première étape est toujours la même : une fois le retard de livraison constaté, le constructeur doit être sollicité par le biais d’une mise en demeure. Il s’agit donc d’un courrier en recommandé dont vous conserverez une copie pour preuve. Dans cette lettre, vous expliquerez au constructeur que vous le mettez aujourd’hui en demeure d’achever les travaux avant une date préalablement déterminée. Il est également judicieux de rappeler par écrit la date initiale à laquelle le logement devait être livré.
À la réception de ce premier courrier, le constructeur pourra se montrer coopératif ou non. S’il fait la sourde oreille, la seconde étape s’impose.
Les services d’un huissier ou d'un avocat pour votre bien en VEFA
Devant un manque de coopération évident du constructeur ou une réponse évasive, il est possible de solliciter un huissier de justice. Ce dernier se déplace sur le chantier en cours afin de constater le retard de livraison sur place. Une fois cette visite terminée, l’huissier envoie lui-même un courrier de mise en demeure au constructeur, lui invectivant d’achever les travaux avant une date prédéterminée (dans la limite du possible).
Vous pouvez également demander conseil à votre avocat.
Intempéries, consentement... Quelles sont les causes qui n'appellent pas d'indemnités en cas de retard de livraison d'un programme neuf ?
Certaines situations ne donnent pas lieu à une indemnité pour l'acheteur en cas de retard de livraison par le promoteur. Parmi les plus courantes :
1. Un cas de force majeure : si le retard de livraison en VEFA est dû à des circonstances imprévues et indépendantes non maîtrisables par le promoteur immobilier, telles qu'une catastrophe naturelle, une grève générale, des retards administratifs indépendants de sa volonté..., l'acheteur ne pourra généralement pas réclamer d'indemnisation.
2. Des clause suspensive dans le contrat : si le contrat de vente prévoit des clauses suspensives permettant au promoteur d'obtenir des délais supplémentaires en cas de difficultés techniques ou administratives, l'acheteur devra respecter ces dispositions et ne pourra pas demander d'indemnisation pour le retard découlant de l'application de ces clauses.
3. Un retard acceptable : dans certains cas, les tribunaux peuvent estimer qu'un retard de livraison d'un ensemble en VEFA est raisonnable et ne justifie pas une indemnisation pour l'acheteur. Cela peut être le cas si le retard est minime et n'a pas entraîné de préjudice significatif pour l'acheteur.
4. Le consentement de l'acheteur : si l'acquéreur a expressément accepté le retard de livraison ou a renoncé à réclamer une indemnisation pour ce retard, il ne pourra pas revenir sur sa décision ultérieurement.
Il est important de noter que la question des indemnités en cas de retard de livraison d'un logement neuf en VEFA dépend souvent des termes spécifiques du contrat de vente, ainsi que des circonstances particulières.
Comment sont calculées les pénalités de retard de livraison ? Quel dédommagement ?
Dans le cas d’un bien immobilier neuf, des pénalités de retard peuvent être demandées sous conditions.
Comme expliqué, un retard de livraison entraîné par des événements dits exceptionnels comme des conditions météorologiques défavorables ou un incident sur le chantier, n’ouvre pas le droit à des pénalités de retard. Il est en effet considéré qu’il s’agit d’éléments extérieurs à la volonté du constructeur.
Hors de ces exceptions et éclairé par le Code de la Construction, il est possible de solliciter des pénalités de retard, même si ces dernières ne sont pas mentionnées dans le contrat. Les pénalités sont de 1/3000e par jour du prix de construction minimum. Le contrat peut, dans certains cas, prévoir des pénalités de retard beaucoup plus importantes.
À qui demander les pénalités de retard ? Qui paye ?
Selon votre situation, réclamer les pénalités de retard ne se fait pas de la même façon.
Ainsi, s’il s’agit d’un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), le constructeur peut avoir souscrit une garantie extrinsèque ou intrinsèque. Pour la première, les pénalités doivent être demandées au garant du constructeur ; pour la seconde au constructeur lui-même.
Si la construction est supervisée par un maître d’œuvre, les pénalités sont à réclamer auprès de ce dernier directement.
Comment obtenir des pénalités en cas de retard de livraison de votre appartement neuf ?
Là encore, un courrier en recommandé ou par pli d’huissier doit être envoyé au constructeur, au garant du constructeur ou au maître d’œuvre. Cette lettre mentionne la date du premier jour de retard de livraison, qui fait office de repère pour le paiement des pénalités.
Quand demander une indemnisation pour retard de livraison en VEFA ? Jurisprudence pour votre indemnité
En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les retards de livraison peuvent donner lieu à une indemnisation pour le(s) acheteur(s) concerné(s), sous certaines conditions. Voici quelques éléments de jurisprudence concernant les retards de livraison en VEFA :
1. Le respect des délais contractuels : le promoteur immobilier est tenu de respecter les délais de livraison mentionnés dans le contrat de réservation ou dans le contrat de vente. En cas de retard par rapport à ces délais, l'acheteur peut réclamer une indemnisation.
2. Le droit à l'indemnisation : la jurisprudence reconnaît généralement aux acheteurs en VEFA un droit à une indemnisation pour les retards de livraison. Cette indemnisation peut couvrir les préjudices subis par l'acheteur du fait du retard, tels que les frais de logement supplémentaires, les frais de garde-meubles, les frais de déménagement...
3. Le calcul de l'indemnisation : la jurisprudence établit que l'indemnisation due à l'acheteur pour un retard de livraison en VEFA doit être calculée en fonction du préjudice réellement subi. Les tribunaux examinent chaque cas individuellement pour déterminer le montant de l'indemnisation, en prenant en compte les circonstances spécifiques de la situation.
4. Une mise en demeure préalable : avant d'engager des procédures judiciaires pour obtenir une indemnisation, l'acheteur doit adresser une mise en demeure au promoteur immobilier, l'invitant à respecter ses obligations contractuelles dans un délai raisonnable. Si le promoteur ne répond pas favorablement à cette mise en demeure, l'acheteur peut alors envisager d'entamer des actions en justice pour obtenir réparation.
Il est important de noter que les décisions des tribunaux peuvent varier en fonction des circonstances propres à chaque situation, et qu'il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique en cas de litige en VEFA.
Rassurez-vous, les techniques de construction sont aujourd’hui éprouvées et les retards de livraison sont rares dans le secteur de l’immobilier neuf. Mais mieux vaut prévenir que guérir !
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