Chaque printemps voit arriver la déclaration d’impôts. Aux revenus d'activité s’ajoutent les loyers perçus si vous avez réalisé un investissement locatif. Et c’est là que la tâche se complique. Alors pour éviter le casse-tête fiscal, nous vous proposons un mode d’emploi permettant de déclarer ses revenus locatifs très simplement (ou presque).
Comment déclarer les loyers perçus aux impôts ? Zoom sur les revenus fonciers
Comment déclarer les revenus locatifs d'une location vide, maison ou appartement ?
Cette année, vous déclarerez vos revenus fonciers perçus en 2023. Si les loyers générés n’ont pas excédé les 15 000€ (charges non comprises) l’an passé, vous êtes soumis à un régime simplifié aussi appelé micro-foncier.
Ce cas de figure est le plus simple car vous n’avez rien à faire. Il vous suffit d’inscrire le montant des recettes locatives sur le formulaire 2042. Vous profiterez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers déclarés hors charges locatives. La totalité de la somme est soumise à l’impôt sur le revenu mais aussi aux 15,5% de prélèvements sociaux.
Si les recettes locatives dépassent les 15 000€, vous devez remplir le formulaire annexe 2044. Vous êtes en effet soumis au régime réel. Ce régime fiscal permet de déduire des loyers une grande partie des dépenses engendrées sur l’année. Il peut s’agir des frais de syndic, de la taxe foncière, des intérêts de votre crédit immobilier, des travaux (hors agrandissement et construction), des assurances… Dans les faits, l’abattement forfaitaire surpasse largement les 30% du micro-foncier.
Mais attention, pensez à bien conserver les justificatifs des dépenses liées au logement loué. Le fisc pourrait vous les demander.
Comment déclarer une location meublée à l'année ou non, maison ou appartement ?
Si vous mettez à disposition de vos locataires un bien meublé, votre activité est considérée comme commerciale. Il convient donc de déclarer ses revenus fonciers locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) grâce au formulaire 2042-Cpro.
Dans le cas où les recettes locatives annuelles ne dépassent pas les 77 700€ le régime micro-BIC s’applique. Il ouvre le droit à un abattement de 50% sur le montant déclaré. Le solde est lui soumis à l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de prélèvements sociaux.
Le plafond annuel dépassé, le régime réel est engagé. Il est alors nécessaire de remplir les formulaires 2031 et 2033. Il est ainsi possible d’intégrer les frais de notaire et les frais d’agent immobilier dans les frais à déclarer. Condition, le logement doit être récemment acquis. Pensez aussi à vous faire conseiller sur la possibilité d’amortir le prix du logement hors terrain et des meubles sur respectivement 20 à 30 ans et 5 à 10 ans.
Si le solde est finalement positif, il est alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. A contrario, s’il est négatif, le solde est déductible des revenus tirés de la location meublée.
Bon à savoir : vous devez signifier votre désir de souscrire au régime réel aux impôts avant le 1er février de l’année en cours.
Quelle est la différence entre régime micro-foncier et régime réel ? En détails
Le régime micro-foncier et le régime réel sont deux régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers en France, aux revenus issus d'une location donc. Voici les principales différences entre les deux.
Le régime micro-foncier
- Sous le régime micro-foncier, les revenus fonciers sont imposés de manière forfaitaire.
- Les propriétaires bailleurs peuvent opter pour ce régime si leurs revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas le seuil des 15 000€ annuels pour l'ensemble du foyer fiscal.
- En optant pour le régime micro-foncier, le propriétaire bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers bruts, sans pouvoir déduire les charges réelles (sauf les intérêts d'emprunt).
Le régime réel
- Sous le régime réel, les revenus fonciers sont imposés sur la base des charges réelles supportées par le propriétaire.
- Les propriétaires bailleurs peuvent opter pour ce régime quelle que soit la hauteur de leurs revenus fonciers bruts annuels.
- Sous ce régime, le propriétaire peut déduire l'ensemble des charges réelles liées à la gestion de son bien, telles que les travaux, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance, les frais de gestion...
- Le régime réel peut être plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges importantes ou des travaux à déduire, leur permettant ainsi de réduire leur base imposable.
Micro-foncier ou réel pour ma location ? Quel régime choisir ?
En résumé, la principale différence entre le régime micro-foncier et le régime réel réside dans la manière dont les revenus fonciers sont imposés : de manière forfaitaire avec un abattement fixe pour le micro-foncier, ou en tenant compte des charges réelles avec déduction des dépenses pour le régime réel.
Le choix entre les deux régimes dépend des spécificités de chaque situation fiscale individuelle et des charges supportées par le propriétaire bailleur. Il est conseillé de consulter un expert pour déterminer le régime le plus avantageux en fonction de votre situation.
LMNP, loi Pinel, régime fiscal, abattement microfoncier... Comment ne (presque) pas payer d'impôts sur les revenus immobiliers locatifs ?
Il n'est pas possible de ne pas payer d'impôts sur les revenus immobiliers locatifs. Ces revenus sont quasiment systématiquement soumis à l'impôt sur le revenu en France.
Mais il existe plusieurs stratégies légales et intéressantes pour réduire le montant des impôts à payer sur les revenus locatifs. En voici quelques-unes :
1. Opter pour le régime réel d'imposition : avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles liées à la location, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux de réparation et d'entretien, les primes d'assurance... Cela peut permettre de réduire significativement votre revenu imposable.
2. Profiter des dispositifs de défiscalisation : certains dispositifs permettent de bénéficier d'avantages fiscaux en investissant dans l'immobilier locatif, comme le dispositif Pinel, la loi Pinel Plus (+), le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)... Ces dispositifs peuvent offrir des réductions d'impôts intéressantes en contrepartie d'engagements spécifiques (location pour une durée minimale, respect de plafonds de loyers, respect de certaines normes de construction...)
3. Reporter vos déficits fonciers : si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, vous pouvez reporter le déficit foncier non utilisé sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans. Ce report permet de diminuer votre revenu global imposable et donc de réduire votre impôt sur le revenu.
4. Bénéficier des abattements et réductions : certains contribuables peuvent bénéficier d'abattements ou de réductions d'impôts spécifiques en fonction de leur situation personnelle (abattement pour les personnes âgées, réductions pour charges de famille...)
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