Tout revenu perçu d’une location vide (location non meublée) est catégorisé comme revenu foncier. Il est de fait soumis à l’impôt sur le revenu. Un terme important dans le lexique immobilier à connaître et maîtriser par tous les investisseurs.
Les revenus fonciers - C'est quoi ? Définition
Plus concrètement, les revenus fonciers sont ceux tirés de la location de biens immobiliers loués non meublés, tels qu'un appartement, une maison ou encore un local commercial. Ces revenus proviennent de la location de biens appartenant à des particuliers ou à des entreprises, qu'ils soient à usage d'habitation ou à usage commercial.
Les revenus fonciers font ainsi partie de l'ensemble des revenus soumis à l'impôt sur le revenu.
Quelle est la différence entre revenus fonciers et revenus locatifs ?
Les termes "revenus fonciers" et "revenus locatifs" sont parfois confondus. Ils doivent pourtant faire l'objet de distinctions importantes :
- Les revenus fonciers concernent uniquement les loyers issus de la location de biens immobiliers non meublés (sans meuble).
- Les revenus locatifs : ce terme est plus large et inclut l'ensemble des loyers perçus de biens meublés ou non meublés. Pour aller plus loin, les revenus locatifs provenant de biens meublés sont imposés dans une autre catégorie, celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Quels sont les revenus fonciers à déclarer et comment ?
Lorsqu’un propriétaire loue des locaux vides (non-meublés), sa déclaration de revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers.
Tous les loyers perçus pour la location de biens immobiliers non meublés doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Cela comprend :
- Les loyers eux-mêmes.
- Les recettes accessoires, comme les frais payés par les locataires pour certains services (nettoyage, entretien...)
Comment déclarer ? Il existe deux régimes principaux pour déclarer les revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : il s'applique lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000€ par an. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus. Ce régime est simple à utiliser, car il ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée
- Le régime réel : il s'applique automatiquement si vos revenus fonciers dépassent 15 000€, ou sur option si vous estimez qu'il est plus avantageux. Dans ce régime, vous déduisez les charges réelles supportées pour l'entretien et l'exploitation de votre bien immobilier.
Plusieurs types de locaux sont concernés par cette imposition :
- Les locaux d’habitation et leurs dépendances.
- Les locaux d’activité type bureaux ou commerces.
- Les terrains.
- ...
Le propriétaire déclare alors les loyers encaissés au cours de l’année de référence.
Bon à savoir : seules les charges locatives versées par le locataire ne font l’objet d’aucune déclaration.
Quelle est l'imposition des revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils sont intégrés dans le revenu global imposable du contribuable, ce qui signifie qu'ils sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d'imposition du foyer fiscal.
Qu'est-ce que le revenu foncier brut ?
Le revenu foncier brut englobe différents éléments qui s'additionnent :
- Les loyers perçus au cours de l’année d’exercice.
- Les loyers à percevoir.
- Les loyers perçus en avance.
- Les provisions pour charges déjà payées par le locataire en place.
- Les remboursements (charges et frais) payés par le locataire.
- Les indemnités et subventions qui correspondent à des charges déductibles.
Pour résumer : le revenu foncier brut correspond à l’ensemble des loyers perçus sur une année pour la location de biens non meublés, sans déduction des charges ou des frais. C'est donc la somme totale des loyers avant application de toute déduction ou exonération.
Qu'est-ce que le revenu foncier net ?
Le revenu foncier net est le revenu foncier brut diminué des charges et frais liés à l'entretien et à la gestion du bien immobilier. C’est ce montant qui est soumis à l’imposition après application des déductions autorisées. Il représente donc le revenu réellement imposable après avoir pris en compte toutes les dépenses associées au bien.
Quelles sont les charges déductibles du revenu foncier brut ? Peut-on déduire la taxe foncière ?
Certaines charges peuvent être déduites du revenu foncier brut pour réduire le montant global imposable. Parmi les principales charges déductibles :
- Les dépenses liées aux réparations et à l'entretien du bien : ces frais incluent les travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état.
- Les frais de gestion et d'administration : les frais d'agence, les honoraires de gestion, les primes d’assurance pour le logement sont déductibles des revenus fonciers.
- Les intérêts d’emprunt : si vous avez contracté un prêt pour l'achat, la réparation ou l'amélioration du logement, les intérêts de l'emprunt sont déductibles.
- Les taxes foncières : la taxe foncière payée sur le bien loué est également déductible du revenu foncier.
- Les primes d’assurances : les primes d'assurances couvrant les risques liés au bien immobilier (incendie, dégâts des eaux...) sont également déductibles.
Ces déductions permettent de diminuer avantageusement le montant des revenus fonciers soumis à l’impôt. Il est cependant important de tenir une comptabilité précise et de conserver tous les justificatifs en cas de contrôle fiscal.
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