Quelles sont les conséquences du nouveau DPE, Diagnostic de Performance Énergétique sur le marché de l’immobilier à Paris ? Entre prix et mises en ventes, quelles sont les tendances sur le marché parisien ? La loi Climat et Résilience couplées aux réformes du diagnostic immobilier impulsent des mouvements qu’il est aujourd’hui possible de mesurer. Zoom sur une zone géographique qui compte non moins de 35% de passoires énergétiques !
Qu’est-ce que la loi Climat et Résilience et le nouveau DPE dans les grandes lignes ?
Depuis son adoption, la loi Climat et Résilience a permis d’impulser plusieurs mesures dont le scruté nouveau DPE, Diagnostic de Performance Énergétique. Depuis août 2022, le diagnostic immobilier a de grandes conséquences sur le marché parisien et plus globalement sur la totalité du marché de l’immobilier ancien.
Vous avez certainement eu vent dans l’actualité immobilière de cette impossibilité d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G depuis le mois d’août 2022. Il sont ainsi soumis à l’indexation des loyers sur l’IRL mais ne peuvent en profiter pour faire progresser le loyer. Pour aller encore plus loin, depuis le 1er janvier 2023, les biens dont la consommation énergétique est de plus de 450 kWh sont classés G+ et ne peuvent tout simplement plus faire l’objet d’un nouveau bail. Ils sont le sceau d’une stricte interdiction de mise en location.
Pour prendre la suite et dans la même idée, les logements classés G ne pourront plus être loués en 2025 puis ceux classés G en 2028 et pour finir ceux classés E en 2034.
Pourquoi de telles mesures drastiques ? Pour inciter les propriétaires de ces logements beaucoup trop énergivores et polluants à lancer une rénovation énergétique et continuer à louer le bien pour assurer sa rentabilité tout en prenant soin de la planète.
Bon à savoir : une annonce immobilière publiée par un particulier comme par une agence immobilière doit impérativement faire mention du DPE pour donner un maximum d’informations aux futurs propriétaires/locataires .
Le marché de l’immobilier à Paris, champion du plus grand nombre de passoires thermiques en France
C’est un palmarès peu reluisant. Selon un sondage orchestré par Opionway pour le groupe SeLoger, le marché parisien est celui qui dénombre aujourd’hui le plus de passoires thermiques, à savoir le plus de logements énergivores. 35% des biens sont en effet classés D ou G au nouveau DPE contre seulement 17% en moyenne au niveau national. Sans grande surprise, cette caractéristique du secteur commence à se faire ressentir.
Du côté de la location et selon l’étude précitée, il faut savoir que 30% des passoires énergétiques disponibles sur le marché locatif français se trouvent à Paris. Conséquence directe du nouveau DPE et de la loi Climat et Résilience, les propriétaires bailleurs de ces logements qui consomment trop d’énergie font le choix de s’en débarrasser en les mettant en vente. Ils préfèrent résolument les céder en lieu et place d’entamer des travaux de rénovation. Pourquoi ? Par facilité certainement ou par manque de renseignement sur les aides à la rénovation énergétique disponibles possiblement.
Sur la dernière année, le nombre de passoires thermiques données à louer est en baisse de 60%. Celui des autres logements diminuent quant à lui de seulement 40%.
Quelles tendances pour le prix de l’immobilier à Paris en fonction du DPE et de l’étiquette énergétique ?
Du côté de la vente, l’étude SeLoger révèle une baisse des prix de l’immobilier pour les passoires thermiques. Quelques chiffres intéressants pour mieux comprendre ce segment du marché de l’immobilier à Paris :
Fin 2022, 83% des annonces immobilières mentionnaient le DPE, Diagnostic de Performances Énergétiques, soit une hausse de +14% en comparaison de décembre 2021.
Entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2023, le nombre d’annonces portant sur un logement classé F ou G a quadruplé, passant de 100 à 400.
Sur SeLoger, les passoires thermiques représentent 37% des logements mis en vente sur le marché parisien contre 17% en juillet 2021.
Depuis juillet 2021, le prix des passoires thermiques est en recul de 3,7% en moyenne contre -2,4% pour les autres pans du marché de l’immobilier à Paris.
Plus encore, un mauvais DPE est devenu un vrai problème pour les vendeurs. La valeur verte est désormais un critère scruté et les passoires thermiques sont de plus en plus délaissées. L’an dernier, plus de la moitié des potentiels acquéreurs ont visité uniquement des logements au bon DPE. Ceux qui ont accepté de se rendre dans un logement mal classé au Diagnostic de Performance Énergétique avait dans l’idée de négocier le prix, avant même d’y aller ! Selon le récent sondage Opinionway-SeLoger, ce pourcentage pourrait grimper à 90% en 2023. Baisse des prix sur ce segment du marché à anticiper !
Quelles options pour continuer à louer une passoire thermique ?
Quelles sont les solutions qui s’offrent aux propriétaires de logements trop énergivores, sur le marché parisien comme ailleurs ? Comment contourner cette interdiction de mise en location ?
La réponse tient en deux mots : rénovation globale ! Il est évidemment nécessaire d’améliorer le DPE du logement pour continuer à le louer. Avec une rénovation énergétique bien menée, le Diagnostic de Performance Énergétique progresse, l’empreinte énergétique du logement s’améliore tout comme le confort de vie des occupants. À la clé, des locataires contenter et la possibilité de louer le bien pour le rentabiliser.
La facture finale de cette rénovation globale est évidemment le frein principal pour les propriétaires bailleurs. Rassurez-vous, les aides à la rénovation énergétique permettent d’alléger considérablement le coût global de l’achat. La principale est la bien connue et plébiscitée MaPrimeRénov’.
Comment fonctionne MaPrimeRénov ?
Il s’agit d’une aide mise en place par l’État pour encourager la rénovation énergétique du parc existant. Elle est accessible sous conditions de ressources et de travaux à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs.
Quel montant pour MaPrimeRénov’ ?
Le montant accordé dans le cadre de MaPrimeRénov’ est forfaitaire. Il est calculé en fonction des ressources du ménages et du gain écologique amené par les travaux. Pour faire simple, les revenus des Français sont séparés en quatre grandes catégories, à savoir :
- MaPrimeRénov'Bleu (pour les ménages aux ressources très modestes).
- MaPrimeRénov'Jaune (pour les ménages aux ressources modestes).
- MaPrimeRénov'Violet (pour les ménages aux ressources intermédiaires).
- MaPrimeRénov'Rose (pour les ménages aux ressources supérieures)
Qui a le droit à MaPrimeRénov’ ?
Tous les propriétaires sous conditions de ressources sont éligibles à MaPrimeRénov’. Certaines obligations sont cependant à respecter :
Le logement à rénover doit avoir 15 ans ou plus. Le remplacement d’une chaudière au fioul peut cependant ouvrir le droit à l’aide à la rénovation énergétique 2 ans après la construction.
Mettre le logement en location en qualité de résidence principale dans le cas des propriétaires-bailleurs.
Donner les informations aux locataires quant aux travaux réalisés avec MaPrimeRénov’.
Pourquoi choisir l’immobilier neuf à Paris ?
L’interdiction de mise en location des passoires thermiques amène une nécessaire réflexion pour les futurs propriétaires bailleurs. Quel est le segment du marché parisien qui sera le moins contraignant pour louer et rentabiliser le placement ?
Les programmes immobiliers neufs à Paris comme ailleurs font état de belles performances énergétiques et d’un bon classement au DPE. Aujourd’hui, la construction neuve en France entière est sous le sceau de la RE 2020 au moins, une Réglementation Environnementale qui garantit un bâti parfaitement isolé thermique et phoniquement et la prise en compte des nécessités environnementales.
Ce segment du marché de l’immobilier neuf à Paris est particulièrement prisé par les locataires en quête d’un bien peu énergivore qui leur permettra à la fois de profiter d’un haut confort de vie, de factures énergétiques allégées toute l’année et des avantages de l’immobilier neuf. Pour aller plus loin, les logements neufs à Paris comme ailleurs affichent une forte propension à la valorisation. Une fois le dispositif de défiscalisation terminé, il est ainsi possible de revendre le logement vite et bien, entendons avec la briguée plus-value.
Convaincu ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf Paris. Ils vous épaulent dans toutes les étapes de votre investissement locatif et vous font profiter de leur précieuse expertise du marché parisien et des dispositifs de défiscalisation actuels, loi Pinel Plus (+) 2023 et le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel en tête.
