Les garanties de l'immobilier neuf expliquées en 2 minutes

Acheter un logement en VEFA (Vente en l’État d’Achèvement) ou vente sur plan, permet de profiter de l’un des plus grands avantages de ce type d’acquisition : les garanties de l’immobilier neuf. Dès la signature du contrat de réservation, l’acquéreur est protégé par plusieurs mécanismes et ce, jusqu’à 10 ans après la remise des clés. Cette série de garanties techniques et financières est un vrai gage de sérénité pour les acheteurs. On vous dit tout sur les garanties de l’immobilier neuf en vidéo.  

Quelques mots sur les garanties de l’immobilier neuf

Votre logement neuf n’est pas encore livré, mais il est déjà protégé par des garanties légales indissociables de ce type de construction. Un bon moyen de sécuriser son achat pendant la construction et dans les dix ans qui suivent sa livraison. Ces garanties sont définies dans le cadre du contrat de vente en état futur d’achèvement ou contrat en VEFA ou encore contrat de vente sur plan. Garanties financières, garanties techniques, les garanties légales couvrent l’acquéreur pour tous les petits (ou grands) problèmes qui peuvent survenir dans le quotidien du logement, de la construction, de la structure…

Quelles sont les garanties de l’immobilier neuf pendant la construction ?

Dès la période de construction, l’acheteur est couvert par deux types de garanties. Avant même la livraison, vous êtes ainsi protégé/e. Mais pas quels mécanismes et sous quelles conditions ? 

La GFA ou Garantie Financière d’Achèvement est une garantie dite bancaire qui assure la réalisation complète des travaux, l’achèvement du chantier et ce, même si le promoteur/constructeur venait à faire défaut. Dans un tel (rare) cas, un établissement financier prend le relais pour terminer le chantier.

Quelles sont les garanties de l’immobilier neuf après la livraison du logement ?

La réception de votre bien signe la mise en œuvre des garanties principales de l’immobilier neuf. La réception du logement intervient en amont de la livraison au particulier. Elle a lieu entre le constructeur et le promoteur.  Voici les mécanismes qui vous couvrent à compter de la réception ou de la livraison, une fois les clés en votre possession en fonction des cas :

• La garantie des vices apparents débute dès la remise des clés et pour une durée d’un mois. Elle couvre les malfaçons et autres défauts relevés à l’œil nu par le particulier. Les problématiques couvertes par cette garantie doivent être visibles par un non-professionnel. Un exemple ? Un interrupteur qui ne fonctionne pas, une prise sans courant ou encore une lumière défectueuse. 

• La garantie des défauts de conformité débute dès la remise des clés et pour une durée d’un mois. Comme son nom l’indique, elle couvre les défauts de conformité apparents, là encore visibles à l’œil nu par un non-professionnel. Un exemple ? Une fenêtre en PVC en lieu et place d’une fenêtre en aluminium, une peinture d’une couleur différente de celle initialement choisie… 

•  La garantie de parfait achèvement est la seule garantie légale qui engage complètement la responsabilité du constructeur. Les autres garanties reposent quant à elles sur le vendeur, à savoir le promoteur dans une grande majorité de cas. Elle débute dès la réception des travaux (à distinguer de la remise des clés) et pour une durée d’un an. Elle prend la relève de la garantie des vices apparents et de celle des défauts de conformité. Le constructeur est ainsi responsable de la réparation des vices et autres dommages mentionnés comme des « réserves » ou des « malfaçons » dans les douze mois qui suivent la réception. Un exemple ? Un carrelage qui se fissure. Les désordres peuvent être fonctionnels, techniques ou esthétiques.

•  La garantie de parfait achèvement intègre également une garantie à connaître absolument : la garantie d’isolation acoustique ou garantie phonique entre en jeu si un défaut d’isolation phonique est constaté après emménagement dans le logement neuf. Dans le cadre de la construction de bâtiments d’habitation, le promoteur vendeur assure la conformité des exigences minimales requises par la loi et par le règlement en matière d’isolation phonique (article L. 111-11, al. 3 du Code de la Construction et de l’Habitat). Bon à savoir : la garantie d’isolation phonique est due au premier occupant qui dispose d’un an pour signaler un défaut d’isolation. Vous souhaitez aller plus loin ? Choisissez un programme immobilier neuf labellisé NF Habitat pour bénéficier d’une isolation phonique renforcée. 

• La garantie biennale ou de bon fonctionnement débute dès la réception du logement et pour une durée de deux ans. Elle garantit réparation à l’acheteur en cas de dysfonctionnement d’un élément présent dans le bien, d’un équipement. Un exemple ? Une porte ou une fenêtre qui ferme mal, un robinet qui fuit, un radiateur qui ne chauffe pas (ou trop), une VMC inefficace, une canalisation bouchée sans raison apparente… à cette liste, ajoutons les dysfonctionnements en lien avec les terrasses ou les ascenseurs. Tous ces éléments et équipements sont décrits par le Code de la construction et de l’habitation comme « non incorporés » au logement et sont donc couverts par la garantie biennale. Pour faire simple, ils peuvent être changés sans impacter ou endommager le gros œuvre. Ces équipements seront ainsi réparés ou remplacés à la condition logique que le problème ne soit pas lié à une mauvaise utilisation ou à un défaut d’entretien.

• L’assurance construction dommages-ouvrages (DO) débute à la réception du logement et pour une durée de dix ans. Elle est souscrite par tous les promoteurs avant même l’ouverture du chantier. Elle assure au propriétaire de se faire rembourser rapidement les travaux dans le cadre de la garantie décennale expliquée ci-après, avant même qu’une recherche de responsabilité ne soit effectuée.
• La garantie décennale débute à la réception du logement et pour une durée de dix ans. Il s’agit d’une assurance obligatoire qui sécurise l’acheteur en cas de vices cachés impactant le gros-œuvre. Il s’agit des malfaçons qui touchent directement la structure de la construction. Un exemple ? Une malfaçon liée aux fondations, à la toiture, à la charpente… remettant en cause la solidité du bâti et/ou la destination première du logement, à savoir l’habitation. Pour faire simple, si des problèmes d’étanchéité ou de fuites vous empêchent d’utiliser votre salle de bains, la garantie décennale entre en jeu.

Comment utiliser les garanties de l’immobilier neuf ?

Vous l’avez compris, les garanties complémentaires (garantie des vices apparents et garantie des vices cachés) et les garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale) déclinées ont été pensées et mises en place par le législateur avec pour objectif de couvrir les acquéreurs d’un logement neuf. Vous avez besoin d’activer une ou plusieurs des garanties de l’immobilier neuf ? Voici comment procéder : 

• Pour la garantie de parfait achèvement, les réserves sont à mentionner sur le procès-verbal de livraison dans le cas de désordres apparents et par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception une fois la remise des clés passée. 

• Pour la garantie biennale, les dysfonctionnements sont à signaler par lettre recommandée avec accusé de réception directement à l’entreprise concernée. Pour une prise en charge rapide et efficace, mentionnez en détails les désordres constatés et indiquez un délai d’intervention au professionnel (sous 15 jours par exemple).

• Pour la garantie décennale, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au professionnel concerné en détaillant les problématiques observées.

Bon à savoir : même si aucune obligation légale n’est formulée en ce sens, veillez à doubler vos correspondances postales (courrier) et email en envoyant systématiquement des copies au promoteur/constructeur. Meilleur suivi garanti !

L’acquisition sur plan est une démarche particulière qui appelle des dispositions particulières. Et vous le constatez, votre achat immobilier neuf est sécurisé de A à Z. Pour habiter ou investir, vous êtes protégé/e. 

Les experts Médicis Immobilier Neuf sont là pour vous épauler de la recherche du logement à la remise des clés. Contactez-les pour en profiter !