La loi Pinel est LE dispositif préféré des investisseurs. Il est aujourd’hui un levier de dynamisme majeur pour les secteurs de l’immobilier neuf et de la construction. La loi Pinel permet en effet de profiter d’une belle réduction d’impôt tout en constituant son patrimoine. Mais attention, pour en profiter quelques obligations sont à respecter. Explications en images et en vidéo.
La loi Pinel en quelques mots
Pour faire simple, la loi Pinel permet de réduire ses impôts tout en réalisant un placement dans la pierre. L’investisseur choisit de louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans et bénéficie de la réduction d’impôt proportionnelle de 12, 18 ou 21% du prix du loyer. Le montant maximum de la réduction d’impôt est calculé sur 300 000€ et peut donc atteindre 63 000€.
Loi Pinel et logement
Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Le bien acquis doit :
- Être acheté en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’achèvement),
- Achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique, attestation d'achèvement du logement faisant foi.
Il est également possible de se positionner sur
- Un logement indécent réhabilité dont les performances énergétiques suite aux travaux sont équivalentes à celles d’un logement neuf,
- Un bien non habitable transformé en logement énergétiquement performant,
- Un logement qui appelle des travaux de rénovation dont le coût est de 25% au moins du montant du bien (et situé en zone éligible).
Loi Pinel et localisation
La localisation du logement participe également grandement au calcul de la défiscalisation Pinel. Ainsi, la France est découpée en zones, on parle de « zonage Pinel ». L’idée est de favoriser l’investissement en zones tendues, soit les zones dans lesquelles la demande locative est plus importante que l’offre. Depuis 2018, le dispositif Pinel est recentré sur les zones A bis, A et B1, à savoir :
- La zone A bis regroupe Paris et 29 communes de la petite couronne.
- La zone A regroupe certaines villes d’Ile-de-France, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, les villes de l’agglomération genevoise et celles de la Côte-d’Azur.
- La zone B1 regroupe les communes de plus de 250 000 habitants, celles de la grande couronne parisienne ainsi que Saint-Malo, La Rochelle, Bayonne…
Loi Pinel et obligations fiscales
Le dispositif Pinel impose également quelques obligations fiscales dont notamment :
- Ne pas réaliser plus de 2 investissements par année
- Un calcul de la réduction d’impôt sur un montant maximum de 300 000€
- Un prix d’achat au m² égal ou inférieur à 5 500€
Loi Pinel et location
Une fois le logement acquis et livré, vient ensuite le temps de le louer pour rentabiliser le placement. Là encore, la loi Pinel impose le respect de certaines contraintes :
- Le bien est loué nu, non meublé
- Le bien est loué au titre de résidence principale
- Les revenus du locataire sont plafonnés
Les loyers sont également encadrés (or application des dérogations préfectorales) :
- En zone A bis : 17,17€/m²
- En zone A : 12,75€/m²
- En zone B1 : 10,28€/m²
- En zone B2 dans le cadre d’un investissement réalisé avant le recentrage : 8,93€/m²
Et si les conditions de la loi Pinel ne sont pas respectées ?
Une chose est certaine : il est impossible d’acquérir un bien grâce au dispositif Pinel si le logement ne respecte pour tous les critères précités. Mais que se passe-t-il si le propriétaire-bailleur ne se plie pas aux règles locatives ?
- Un logement Pinel non loué pendant 12 mois ou plus perd les droits à la réduction d’impôt,
- Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux,
- Le non-respect des conditions de location et de déclaration entraîne l’obligation de rembourser les réductions d’impôt déjà perçues.
Pour rentabiliser son investissement Pinel, il est donc indispensable d’en respecter les règles du jeu et de se faire accompagner. Une fois intégrées, les obligations laissent place à la rentabilité d’un placement sécurisé.
