L’annonce avait été faite en avril dernier, validée en juillet par arrêté, elle est effectivement appliquée depuis le 1er août 2024. Le zonage Pinel et PTZ+ (Prêt à Taux Zéro) a été revu, intégrant 688 nouvelles communes en zones tendues et surclassant 865 localités. Une mesure qui vise le déblocage concret du marché de l’immobilier, neuf principalement, en encourageant les achats et les investissements locatifs. Parmi les villes désormais situées en zone A, Nantes et Rennes par exemple. Avec ce changement de zone, de meilleures rentabilités sont à espérer pour les particuliers investisseurs. Une actualité immobilière à ne pas manquer, alors même que la fin du dispositif Pinel est annoncée pour le 31 décembre 2024. C’est le moment de concrétiser votre achat immobilier neuf en loi Pinel appuyé par ce nouveau zonage très favorable !
En préambule - Qu'est-ce que la loi Pinel en résumé ? Le fonctionnement et les avantages
La loi Pinel est un dispositif fiscal français instauré en 2014 pour encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Elle permet aux particuliers investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en fonction de la durée d'engagement de location du bien, avec des taux de défiscalisation allant de 9% ou 21 % pour un engagement choisi de 6, 9 ou 12 ans.
Le dispositif impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires, garantissant ainsi l'accès au logement pour les ménages modestes et intermédiaires. Les zones éligibles sont définies par le zonage Pinel (A Bis, A, B1 et certaines communes de B2) qui nous intéresse aujourd'hui.
La loi s'applique aux logements neufs, en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ou anciens faisant l'objet de travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique. Les biens doivent respecter les normes énergétiques en vigueur, RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) en tête et être loués nus à usage d'habitation principale du locataire.
La loi Pinel permet de bénéficier d'avantages fiscaux, de constituer un patrimoine immobilier, de percevoir des revenus complémentaires et offre la possibilité de louer à des ascendants ou des descendants tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif, d'une belle réduction d'impôts principalement.
Bon à savoir : la loi Pinel et la loi Pinel Plus (+) cohabitent actuellement pour vos investissements locatifs. La fin du dispositif est programmée pour le 31 décembre 2024.
C'est quoi le zonage pour votre logement éligible au dispositif Pinel ?
Le zonage Pinel est un dispositif français qui vise à encourager l'investissement locatif dans les zones les plus tendues. L'objectif est ainsi de stimuler la construction de logements dans des zones où la demande locative est forte et l'offre insuffisante. Le zonage Pinel divise le territoire français en plusieurs zones (zone Abis, zone A, zone B1, zone B2 et zone C, les trois premières étant celles dites tendues, l'offre de logements disponibles à l'achat et à la location étant largement inférieure à la demande), chacune ayant des caractéristiques spécifiques en termes de tension locative.
Les particuliers investisseurs qui achètent dans ces zones peuvent ainsi bénéficier de réductions d'impôt sur le revenu, sous couvert de respecter certaines conditions, comme la durée de location (6, 9 ou 12 ans), les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires. Le montant de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location et peut atteindre 42 000€ avec le dispositif Pinel classique et 63 000€ avec la loi Pinel Plus (+).
Zone tendue, loi Pinel… Pourquoi un nouveau zonage depuis le 1er août ? Les conditions du marché
Moins d’un an après le surclassement de 210 villes françaises, un nouveau zonage est en vigueur depuis le 1er août 2024. Au total, 688 communes sont entrées dans le prisé cercle des zones tendues et 865 localités ont été surclassées.
Le nouveau zonage Pinel, qui impacte également l’éligibilité au PTZ, Prêt à Taux Zéro, a été acté par le biais d’un arrêté du 5 juillet 2024 publié dans le JO, Journal Officiel en date du 11 juillet 2024. Le texte signé par Bruno Lemaire et Christophe Béchu a pour dessein de dynamiser l’investissement immobilier neuf Pinel avant la fin actée du dispositif au 31 décembre 2024.
À la clé, plus d’investissements sur ce segment du marché, permettant de booster les secteurs de la construction, du BTP… Tout en multipliant le nombre de logements disponibles à la location dans des zones qui en manquent cruellement.
En chiffres : 675 communes sont désormais classées en zone B1, 142 communes en zone A et 48 communes en zone A bis.
Quelles sont les nouvelles zones éligibles à la zone A bis pour votre investissement locatif neuf Pinel ? Votre réduction d'impôts Pinel 2024 en zone (très) tendue
Pour accompagner Paris et sa première couronne, des villes du Genevois français sont passées en zone A bis depuis le 1er août : Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Saint-Julien-en-Genevois, Saint-Genis-Pouilly, ainsi que des villes de la Côte d'Azur : Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Jean-Cap-Ferrat ou encore des villes touristiques comme Cassis dans les Bouches-du-Rhône, Chamonix en Haute-Savoie, Chantilly dans l'Oise, Ramatuelle dans le Var...
Elles sont complétées par des villes des Yvelines en région parisienne également : Aigremont, Carrières-sur-Seine, Chambourcy, La Celle-Saint-Cloud, Jouy-en-Josas, Louveciennes, Noisy-le-Roi...
Et par trois villes de l'Essonne à savoir : Bièvres, Vauhallan, Verrières-le-Buisson ou Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne dans les Hauts-de-Seine et Romainville et Alfortville en Seine-Saint-Denis.
Quelles sont les nouvelles villes qui passent en zone A pour la défiscalisation de votre investissement immobilier neuf Pinel ?
Au total, plus de 140 villes bénéficient désormais d'un surclassement en zone A à l’image de Rennes et Nantes tout comme les communes de la périphérie de Bordeaux, de Toulouse, de Lille et de Lyon : Pessac (33), Blagnac, Colomiers, Labège, L'Union (31), Bondues, Wambrechies (59), Champagne-au-Mont-d'Or, Chaponost, Charbonnières-les-Bains, Craponne, Dardilly, Neuville-sur-Saône, Saint-Cyr-au-Mont-d'Or, Saint-Didier-au-Mont-d'Or, Chassieu, Jonage, Meyzieu, Saint-Laurent-de-Mure, Sathonay-Camp (69).
Les villes de Haute-Savoie sont également très bien représentées en zone A : Les Houches, Praz-sur-Arly ou Saint-Gervais-les-Bains… Des villes non loin d'Annecy ou de Genève : Andilly, Argonay, La Balme-de-Sillingy, Bons-en-Chablais, Doussard, Douvaine, Duingt, Épagny Metz-Tessy, Yvoire...
Tout comme certaines villes touristiques et notamment des communes corses comme Propriano ou L'Ile Rousse.
Comment connaître sa zone ? Quelles sont les nouvelles villes qui passent en zone B1 pour votre investissement immobilier neuf en loi Pinel ?
En passant en zone B1, les villes suivantes deviennent ainsi éligibles au dispositif Pinel pour un investissement immobilier neuf : Manosque (04), Vars (05), Saint-Martin-de-Vésubie (06), Les Baux de Provence (13), Angoulême (16), Brive-la-Gaillarde (19), Saint-Brieux (22), Métabief et Morteau dans le Doubs, Bénodet (29), les villes de Bouzigues (34) et Cancale (35), Lans-en-Vercors (38), Laval (53), La Trinité-sur-Mer (56), Boulogne-sur-Mer, Calais et Sangatte dans le Pas-de-Calais, Banyuls-sur-Mer et Collioure (66), Sélestat (67), Aime-la-Plagne, Valmorel, Beaufort, Hauteluce-Les Saisies, Valmeinier (73), Les Contamines-Montjoie (74), Auteuil et Thoiry (78), La Roche-sur-Yon en Vendée, Corte et Saint-Florent en Corse...
En conclusion, ce nouveau zonage Pinel 2024 est une vraie bonne nouvelle dans l’actualité immobilière, une modification du découpage de la France demandé depuis plusieurs mois par les acteurs du secteur. À la clé, une possible meilleure rentabilité pour les placements éligibles et une territorialisation qui prend davantage en compte les spécificités des villes. Certaines villes étaient en effet sous-classées en comparaison de la forte tension locative relevée sur le marché local. Un levier majeur de la Politique Logement actuellement menée pour espérer amener davantage d’équilibre sur le marché de l'immobilier (neuf).
La FAQ de la loi Pinel 2024
Comment calculer un loyer Pinel en 2024 en résumé ?
Pour calculer un loyer Pinel en 2024, suivez ces étapes :
Déterminer la zone Pinel du bien selon le zonage en vigueur.
Intégrer le plafond de loyer de la zone : en 2024, les plafonds mensuels par mètre carré sont établis ainsi :
- Zone A bis : 18,89€/m²
- Zone A : 14,03€/m²
- Zone B1 : 11,31€/m²
- Zone B2 (sur agrément) : 9,83€/m²
Calculer la surface utile du logement : la surface utile est composée de la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, etc.), dans la limite de 8 m².
Par exemple : Si la surface habitable est de 50 m² et qu'il y a un balcon de 10 m², la surface utile est 50 + (10 / 2) = 55 m².
Appliquer le coefficient multiplicateur : ce coefficient ne peut pas dépasser 1,2.
Calculer le loyer maximum autorisé : multipliez le plafond de loyer par mètre carré de la zone par la surface utile et par le coefficient multiplicateur.
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