Vous êtes parents ? Vous souhaitez assurément le meilleur pour vos enfants ! Et cela inclut évidemment un enseignement de qualité, une école de bonne réputation qui leur permettra de suivre une belle scolarité, ouvrant la voie des études supérieures facilement s’ils le désirent. Publiques ou privées, les parents ont leurs avis sur le type d’établissement à préférer. Mais une certitude, certaines écoles sont plus renommées que d’autres. Les intégrer a un prix mais aussi des prérequis comme l’adresse principale de la famille, les dérogations étant souvent difficiles à obtenir. Sans parler des écoles les plus cotées, la seule proximité d’un collège ou d’un lycée impacte les prix des logements aux alentours. Une tendance révélée et analysée par la société indépendante Wüest Partner, experte en conseil, en expertise et en services immobiliers. Zoom.
Prix des logements et écoles à proximité : les objectifs et données de l’étude
Wüest Partner a mené une étude de grande ampleur pendant plusieurs années, six ans exactement. Cette société indépendante s’est penchée sur une catégorie de transactions réalisées entre 2017 et 2022 en se reposant sur la base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). L’entreprise s’est plus particulièrement attardée sur les variations du prix des logements se trouvant à 500 mètres ou moins des collèges et lycées dans les petites, moyennes et grandes villes de France.
L’idée était ainsi de renforcer une évidence : les prix de l’immobilier grimpent pour les logements situés non loin des écoles réputées mais pas seulement. Wüest Partner a donc chiffré le lien entre les écoles, le taux de réussite au brevet et au bac et les tarifs des biens à proximité.
Pourquoi le prix du logement augmente ? Quand les lycées font bondir les prix de l’immobilier
Il est une généralité sur le marché de l’immobilier : la proximité des lycées a une incidence directe sur les prix de l’immobilier. Qu’il s’agisse de Bordeaux, de Marseille, de Montpellier, de Paris, de Lyon ou encore de Nantes et de Rennes, le lien est établi entre proche lycée et tarifs des transactions plus élevés. Pour vous donner un ordre d’idée, acheter un logement non loin d’un lycée à Nice ou Lyon fait augmenter le prix de vente de 10% en moyenne. Du côté de Paris, le nombre de lycées étant plus important, ce pourcentage plafonne à 2%.
Plus en détails, les villes de plus de 100 000 habitants voient leurs prix de l’immobilier au m² grimper de 35% en moyenne à proximité de ces mêmes établissements, plus encore pour les maisons. En moyenne, le prix d’une maison augmente de 48% proche d’un lycée de secteur contre 19% pour un appartement. Le type de bien entre donc très largement dans l’équation, les maisons étant plus rares dans ces secteurs mais également plus convoitées par les familles avec enfant(s).
Plus étonnant cependant, dans certaines villes, le taux de réussite aux examens d’un lycée n’influence pas vraiment le cours des transactions. C’est le cas à Nantes, à Toulouse, à Nice, à Paris ou encore à Rennes. Comment expliquer ce phénomène ? « Les meilleurs établissements étant particulièrement sollicités par des dérogations de cartes scolaires, la notion de proximité perd sons sens » peut-on lire dans les conclusions de l’étude de Wüest Partner.
Mais cette tendance immobilière n’est pas identique partout. À Marseille par exemple, les prix des logements situés non loin des lycées réputés sont en moyenne 20% plus élevés que les prix relevés sur le marché de l’immobilier global contre 6% pour les abords d’un lycée plus lambda.
Une question demeure : à quel moment le taux de réussite au bac a un impact négatif sur les prix de l’immobilier ? L’étude Wüest Partner met en avant qu’un taux de réussite au bac inférieur à 70% fait baisser les tarifs des transactions réalisées dans les environs du lycée concerné.
Des disparités d’impact sur les prix de l’immobilier en fonction des collèges
La généralité qui veut que la proximité d’un lycée tire les prix de l’immobilier vers le haut est moins marquée quand il s’agit d’un collège. Dans les dix plus grandes villes de France passées au crible par Wüest Partner, les variations entre les transactions ne sont pas vraiment révélatrices pour les appartements. Pour les maisons, la variation est faible mais existante, de l’ordre de 2% supplémentaires en moyenne.
A l’instar du baccalauréat, le taux de réussite au brevet n’a pas de réelle incidence sur les prix de l’immobilier.
En comparaison des grandes villes, les villes moyennes ne suivent pas les mêmes tendances. Dans un rayon de 500 mètres autour d’un collège, les prix de la pierre sont en moyenne 25% supplémentaires.
« Cette disparité constatée entre les grandes métropoles et les villes moyennes serait due à la forte densité des collèges dans les grandes villes. Dans ces dernières, l’intérêt à se rapprocher d’un collège serait ainsi limité », souligne l’enquête Wüest Partner.
Et dans les petites villes ?
Il est enfin intéressant de se pencher sur les petites villes, celles qui affichent une faible densité au m². La tendance y est très différente. Proche d’un collège ou d’un lycée, un logement affiche un prix supérieur moyen de 38%.
Et cette tendance semble vouloir s’amplifier. L’écart de tarif entre un logement proche d’un lycée et les autres n’a de cesse d’augmenter avec un pourcentage d’impact qui a progressé de 28% entre le début de l’étude (2017) et la fin (2022).
Pourquoi ? Pour une raison simple ! Les écoles, collèges et lycées des petites villes sont le plus souvent regroupés. Conséquence directe : la création d’un « pôle d’attractivité » complété par d’autres établissements, équipements et infrastructures tels que des commerces, des stationnements, des espaces verts…
Données chiffrées pour terminer : le prix d’un appartement augmente de 23% dans ces petites villes s’il est situé près d’un collège, pourcentage réduit à 9,5% seulement pour une maison.
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