Une nouvelle vie entre en phase d’expérimentation pour réguler son marché locatif. La demande d’encadrement des loyers à Marseille a été validée par le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein. La Métropole avait en effet récemment déposé un dossier pour que le dispositif entre en vigueur dans la cité phocéenne. Les prix de l’immobilier à Marseille pour la location sont ainsi dans le viseur de la municipalité de gauche.
Pourquoi un encadrement des loyers à Marseille ?
L’encadrement des loyers à Marseille était attendu par les dirigeants de la ville la plus pauvre de France. La cité fait en effet face à des difficultés croissantes liées au logement et entend bien multiplier les actions pour y remédier. Olivier Klein a ainsi pris en compte l’urgence marseillaise et a rapidement validé la demande pour entrer dans le dispositif, affirmant même qu’elle était pour son administration une priorité.
Pour rappel, avant Marseille d’autres villes ont souhaité appliquer l’encadrement des loyers sur leur territoire strict ou étendu. C’est le cas à Paris et pour 18 communes de Seine-Saint-Denis mais aussi à Bordeaux, Lille, Lyon, Villeurbanne et Montpellier. La liste pourrait encore s’allonger ces prochains mois, d’autres localités comme Grenoble ayant évoqué la possibilité de déposer leur candidature pour voir leurs loyers encadrés.
Bon à savoir : les prix des loyers à Marseille ont augmenté de 3,82% en moyenne sur les 12 mois de l’année 2020 et de 2% sur ceux de 2021. La hausse annoncée pour 2022 est pour l’heure de 0,47% avec un loyer médian de 11,98€ par m² selon les chiffres publiés par l’Observatoire Clameur et l’UNIS.
Le périmètre d’action de l’encadrement de loyers à Marseille
C’est donc sous l’impulsion de Martine Vassal, présidente de LR de la métropole Aix-Marseille-Provence que la candidature de Marseille à l’encadrement des loyers a été déposée.
Pour l’heure, le dispositif a été demandé pour Marseille et pour la ville de Marseille seule. Les 91 autres localités qui forment la collectivité ne sont pas concernées, même si l’on aurait pu penser que certaines communes très touristiques comme Cassis auraient pu être intéressées.
Cet accord favorable fait suite à plusieurs sollicitations du maire de Marseille, Benoît Payan. Il souhaitait vivement que le dispositif soit mis en place dans sa ville. Du côté de la métropole, des craintes sont avancées, la peur que l’encadrement des loyers « ne vienne gripper encore plus le système »., impactant négativement le secteur de la construction, les 40 000 logements insalubres présents sur le territoire sans oublier les innombrables dossiers de logements sociaux qui n'ont actuellment aucune issue favorable.
Aujourd’hui, la mairie de gauche a fait du logement sa priorité, cheval de bataille obligatoire après les drames qui se sont joués dans la cité phocéenne ces derniers mois faisant plusieurs morts et blessés. Le logement insalubre est un vrai fléau dans la ville.
Souvenez-vous : nous sommes en 2018 et deux immeubles anciens s’effondrent en plein centre-ville. Le bilan est lourd avec huit morts. En 2021, trois personnes perdent la vie suite à l’incendie d’une cité très dégradée, celle des Flamants.
Il fallait donc opérer un revirement fort de situation. L’adjoint au maire l’admet volontiers, conforté par les dires de David Ytier, vice-président de la métropole au Logement : « nous sommes prêts à une coopération renforcée et inédite entre nos deux institutions. »
Au-delà de l’encadrement des loyers à Marseille
Encadrer les loyers est une chose, mais l’immobilier à Marseille a besoin de davantage. Vous l’avez compris, le logement insalubre est un fléau qui touche toute la ville ou presque. L’encadrement est un levier d’action mais il n’est pas le seul.
Ainsi, après deux jours de concertation, plus de trente propositions ont émergé pour s’engager pleinement dans la bataille contre l’insalubrité. On retiendra notamment le « permis de louer », un mécanisme qui oblige à une minutieuse vérification avant la mise en location.
Le « permis de louer » est déjà appliqué pour les logements situés autour de la rue d’Aubagne mais des discussions sont en cours pour l’étendre à d’autres secteurs du centre et dans les 13 copropriétés les plus dégradées de la cité phocéenne.
Mais il manque un élément indispensable pour venir à bout de tout ou partie des logements insalubres. Il s’agit du Plan local d’habitat ou PLH 2023-2028. Cet outil très (très) attendu permettra de donner une vraie ligne directrice à la stratégie Logement dans la métropole. Il est annoncé pour début 2023 accompagné de propositions concrètes et d’un plan d’action immédiat.
Christophe Mirmand, préfet de la région, a récemment rappelé l’urgence pour la métropole de posséder et d’appliquer le PLH. Il a ainsi affirmé à l’AFP « l’État appelle de ses vœux son adoption d’ici le premier semestre 2023 ». À Benoît Payan d’ajouter « nous souhaitons inscrire dans la loi un contrôle technique de l’habitat ». Le maire de la ville se dirige vers des mesures punitives, à savoir le renforcement des peines appliquées aux marchands de sommeil ainsi que davantage de facilité pour les expulsions dans les copropriétés très dégradées.
À l’approche de la fin d’année, certains éléments ont déjà filtré. Les collectivités pourraient s’engager dans la construction annuelle de 11 000 logements dans des programmes immobiliers neufs à Marseille et environ. 40% de ces biens sortiraient de terre dans la cité phocéenne. La priorité serait également donnée à la construction de logements sociaux sur un territoire qui en manque cruellement.
Pour répondre à toutes ces demandes, le ministre en charge du Logement a fait une promesse, celle de prendre en compte ces propositions à l’occasion d’une vaste consultation sur le logement. À suivre donc…
L’encadrement des loyers à Marseille en pratique
Quand l’encadrement des loyers à Marseille sera-t’il appliqué ? L’urgence évoquée par le maire de la Ville ne semble pas impacter les étapes de mise en place du dispositif. Ainsi, aucune date n’a encore été annoncée et la cite phocéenne devra se plier aux mêmes règles que les villes ayant avant elle adopté le mécanisme.
Pour rappel, les propriétaires-bailleurs ne pourront plus demander un loyer dépassant des plafonds fixés par arrêté préfectoral. Il s’agit ici d’un loyer de référence majoré à respecter à compter de la date d’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Marseille.
Ces plafonds sont valables pour une première mise en location mais aussi pour une relocation, pour un renouvellement de bail et pour un bail mobilité. Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés par le dispositif. Il est cependant possible pour un locataire en place de demander une réduction de loyer si celui payé est supérieur aux plafonds fixés. Il devra pour cela effectuer sa demande a minima cinq mois avant la fin du bail.
Enfin, il est possible pour les bailleurs de demander un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles telles que des éléments de confort remarquables, une localisation de prestige ou une vue sur un monument historique. Le complément de loyer reste aujourd’hui relativement vague et fait régulièrement l’objet de polémique. Il est d’ailleurs plus strictement encadré depuis l’adoption de la loi pour le pouvoir d’achat.
Malgré des dysfonctionnements, le marché de l’immobilier à Marseille est aujourd’hui l’un des plus rentables de France pour les investisseurs, à condition de miser sur un logement d’avenir bien situé. Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf de Marseille pour lancer votre projet et profiter de leur expertise pointue du marché.
