Nouvelle Une dans l’actualité immobilière : l’encadrement des loyers à Montpellier entre en vigueur dès le 1er juillet. La semaine prochaine, les propriétaires-bailleurs devront se plier à de nouvelles règles pour la mise en location de leur investissement. Le marché immobilier de la préfecture de l’Hérault s’en retrouvera à coup sûr chamboulé. Zoom sur ce qui va changer dans quelques jours et sur les nouvelles conditions à connaître pour les propriétaires comme pour les locataires.
Le contexte pré-encadrement des loyers à Montpellier
L’encadrement des loyers à Montpellier entrera sur la scène immobilière dès le 1er juillet 2022. À compter de cette date, les propriétaires devront respecter des seuils pour définir leurs loyers et notamment ne pas dépasser de 20% le montant de référence fixé sauf cas exceptionnels et déterminés.
La mesure intervient pour faire « face à ceux qui abusent » selon les propos du maire PS de Montpellier, Michaël Delafosse. Mais les acteurs de l’immobilier ne sont pas tous favorables au dispositif, loin de là. La FNAIM 34 par exemple se positionne contre l’encadrement des loyers à Montpellier qui va selon son président Thomas Brée « profondément dérégler l’offre locative à Montpellier ». Alors que la cité est réputée comme très rentable pour les investisseurs, cela pourrait-il changer ? Nous y reviendrons dans les lignes qui vont suivre.
Pour autant, la mesure n’est pas vraiment surprenante. Après Paris, Lille et Lyon, c’est à son tour d’adopter le dispositif comme une réponse claire à des loyers présentés comme trop chers. Selon les données chiffrées de 2021 publiées par l’Observatoire des loyers, le loyer moyen dans la ville est de 13,2€ par m². Montpellier s’est ainsi hissée ces dernières années parmi les grandes villes les plus chères de France pour se loger en location.
D’autant que le tarif est souvent plus élevé. Les prix de l’immobilier à Montpellier pour un studio par exemple révèlent un loyer médian de 17,3€. Couplons ces montants avec un taux de chômage important et de bas revenus et l’on comprend aisément que les loyers qui augmentent sont un véritable problème pour les particuliers locataires. Alors pour leur (re)donner un peu d’air, la mairie de Montpellier a souhaité tester l’encadrement des loyers. Après un accord obtenu l’an passé, le dispositif sera enfin à l’œuvre dès la semaine prochaine.
Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Montpellier
Pour faire simple : les loyers à Montpellier seront encadrés dès cet été. Comme dans les autres villes françaises qui sont passées sous le sceau de l’encadrement des loyers, les montants demandés ne pourront pas dépasser de plus de 20% les loyers de référence fixés. Ces derniers seront réactualisés annuellement par la préfecture pour coller au plus près des réalités du marché de l’immobilier.
Selon quel calcul ? La ville est divisée en cinq zones dont les loyers seront chaque année étudiés à la loupe. D’autres critères entreront en compte comme la typologie du bien (nombre de pièces), l’année de construction, le type de logement (vide ou meublé)… Le seul moyen pour le maire PS d’enrayer la hausse des loyers, de les faire baisser même pour stopper la fragilisation de certains habitants du territoire.
Vous pouvez d’ores et déjà vous faire une idée du montant de votre futur loyer (celui payé ou celui demandé) via un simulateur mis au point par la métropole de Montpellier (eservices.montpellier3m). En quelques clics, il est ainsi possible de déterminer si le loyer respecte la mesure ou s’il dépasse les seuils. « Si jamais [le locataire] estime que le loyer est anormalement élevé, il peut procéder à un signalement », affirme le maire de la ville. Il peut même demander le remboursement des montants trop payés.
Et si le bailleur reste muet ? Une amende de 5 000€ peut être assignée aux particuliers et de 15 000€ pour les personnes morales.
Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers à Montpellier ?
Nombreux sont les biens en location qui rentreront dans le giron du dispositif la semaine prochaine et notamment :
-Les locations d’habitation vide à usage de résidence principale.
-Les locations d’habitation meublée à usage de résidence principale.
-Les baux mobilité.
Tous faisant l’objet d’un contrat de location signé à partir de la date annoncée soit le 1er juillet 2022.
Bon à savoir : un bail signé avant le 1er juillet 2022 ne sera pas soumis à l’encadrement des loyers à Montpellier et ce, même si les clés sont remises après cette date ou si le bail est tacitement reconduit. Les loyers des résidences secondaires, des logements de fonction, des logements sociaux ou encore des locations saisonnières ne sont pas encadrés.
Quelles conséquences de l’encadrement des loyers à Montpellier pour le marché ?
Du côté de la mairie, les sons de cloche sont unanimes : l’encadrement des loyers à Montpellier doit et va conduire à raisonner le marché locatif. Il va freiner les propriétaires-bailleurs trop gourmands et donner un peu d’air aux locataires.
Mais qu’en pensent les acteurs de l’immobilier ? Certains comme la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) de l’Hérault ne sont absolument pas d’accord avec les arguments de la municipalité. La Fédération est fermement opposée à la mise en place du dispositif. Pourquoi ? Parce que « cela va profondément dérégler l’offre locative à Montpellier. Ce sont, principalement, les petites surfaces, les studios, les T1 et les T2, qui vont être impactées » pour Thomas Brée interrogé par 20 Minutes. Pour appuyer ses dires, le président de la FNAIM a mené l’enquête sur les conséquences que pourrait avoir la mesure. Il l’affirme, les propriétaires-bailleurs devront essuyer une baisse de loyer d’environ 100€ par mois.
La conséquence ? Ils pourraient être amenés à vendre faute de pouvoir assumer cette diminution. « Tout simplement, ils vont vendre, car, pour la plupart, ils ne pourront plus faire face aux emprunts qu’ils ont contractés pour faire cet investissement locatif ». Si cette prévision se confirme, nombre de logements seront alors sortis du schéma locatif traditionnel, marché qui manque déjà de biens pour répondre à la demande.
Deuxième impact négatif, la perte d’une image de marque, d’un statut. L’immobilier à Montpellier est en effet considéré comme très favorable à l’investissement locatif. Il se pourrait donc qu’après la mise en place de l’encadrement des loyers à Montpellier, les investisseurs préfèrent se tourner vers Nîmes ou Béziers. Des propos alarmistes qui sont cependant à nuancer. Comme le souligne Michaël Delafosse, l’encadrement des loyers à Paris, Lille ou Lyon n’a pas fait fuir les investisseurs, aucun effondrement n’est à noter sur ces marchés. À suivre donc pour observer les premières tendances une fois le dispositif activé.
Bon à savoir : fin 2022, 24 villes appliqueront l’encadrement des loyers dans l’hexagone. Paris fait figure d’exemple depuis le 1er juillet 2019. La capitale a été suivie par Lille depuis le 1er mars 2020, par Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, par Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 et par Est Ensemble depuis le 1er décembre. Ces territoires tests (qui commencent à être nombreux) seront donc rejoints par Montpellier au 1er juillet 2022 et par Bordeaux avant le 31 décembre 2022.
Pour ou contre l’encadrement des loyers dans les grandes villes de France ? Pour quelles raisons ?
