Le marché immobilier lillois est aujourd’hui le troisième plus cher de France, qu’il s’agisse de devenir propriétaire ou de décrocher le Saint Graal du locataire. Preuve en est, les loyers privés ont progressé de 70% entre 2000 et 2012. Un pourcentage considérable en hausse de quelques points chaque année. Pour que la pierre de la capitale des Flandres reste accordée aux réalités de ses habitants, l’encadrement des loyers à Lille a fait son apparition avant d’être retoqué puis réadopté il y a peu. Le dispositif vise ainsi à corréler marché locatif et rentabilité pour les investisseurs. Mais l’encadrement des loyers à Lille est-il vraiment efficace ? Les loyers déraisonnables dans certains cas ont-ils baissé ? Zoom.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à Lille ?
L’encadrement des loyers est un dispositif porté par les deux derniers gouvernements français. En mars 2014, le processus était expérimenté pour la première fois à Paris avant d’être annulé en 2017. Il a finalement fait son retour le 1er juillet 2019. L’encadrement des loyers à Lille avait quant à lui vu le jour le 1er février 2017 pour une suppression quelques semaines plus tard. Si comme la première fois le dispositif fait débat, ses défenseurs sont aujourd’hui bien décidés à voir l’expérimentation menée à son terme.
L’encadrement des loyers est un dispositif encadré par la loi Elan. Pour faire simple, chaque bail signé ou renouvelé est concerné par ce dernier dans les villes qui l’ont adopté. C’est le cas de la Ville de Paris qui a été suivi par la capitale des Flandres. L’encadrement des loyers à Lille, Lomme et Hellemmes est en vigueur depuis le 1er mars 2020. Voici les principaux mécanismes du dispositif :
- Des loyers de référence sont donnés chaque année par les préfets après analyse du marché immobilier concerné.
- Les loyers de référence intègrent le secteur du bien mais pas seulement. Différents critères comme le type de logement, sa typologie, sa superficie et son année de construction prévalent également.
- Les loyers appliqués par les bailleurs ne peuvent légalement pas excéder les loyers de référence fixés majorés de 20%. Un propriétaire qui loue au-delà doit impérativement justifier de ce complément de loyer et l’inscrire au bail. Cette majoration peut par exemple être induite par des caractéristiques exceptionnelles du logement loué (vue rare, immense terrasse, prestations très haut de gamme…)
- Un bailleur qui dépasse les loyers de référence fixés par l’encadrement des loyers à Lille peut se voir obligé à une sanction de 5 000€ dans le cas d’un particulier loueur ou de 15 000€ dans le cas d’un SCI (Société Civile Immobilière).
Après Paris, quid de l’encadrement des loyers à Lille
L’an dernier, l’encadrement des loyers à Lille a été adopté. La capitale des Flandres fait donc figure de deuxième ville de France à s’essayer au dispositif. Il faut dire que l’expérimentation est plutôt concluante dans la capitale. Une récente étude de l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) a démontré l’efficacité du processus dans la capitale pour contenir le marché locatif.
L’on attend donc logiquement les mêmes résultats pour l’encadrement des loyers à Lille qui a décidé de l’appliquer jusqu’en 2023. Malheureusement, la réalité est aujourd’hui différente des projections. En effet, alors que les contraintes locatives sont en place depuis plus d’un an, la moitié des offres de location ne respecte pas les obligations. Un non-respect pointé du doigt par l’Atelier populaire d’urbanisme Fives. L’entité a mené l’enquête en analysant 313 annonces immobilières entre octobre 2020 et janvier 2021. Conclusion : « l’analyse de 313 annonces, entre octobre et janvier, montre que l’encadrement n’est pas respecté dans 48,6% des cas » Problème ? L’application des mesures coercitives est inexistante ou presque dans la capitale des Flandres.
Où se trouvent les annonces immobilières illégales à Lille ?
Pour la très grande majorité, les annonces qui sortent du cadre de l’encadrement des loyers à Lille sont des annonces locatives de particulier à particulier. L’APU a ainsi listé un grand nombre de propositions sur la bien connue plateforme Le Boncoin. Un constat qui peut, selon l’APU, « se comprendre car certains ne connaissent pas l’existence de cette mesure. Cette explication, cependant, paraît moins crédible dans le cas des agences immobilières puisque les aspects juridiques de la mise en location constituent le cœur même de leur métier »
C’est donc avec plus d’étonnement que l’on constate que les agences immobilières ne sont pas toujours de bonnes élèves lorsqu’il s’agit de respecter l’encadrement des loyers à Lille. Ce sont ainsi près de quatre annonces sur dix publiées dans et via des agences qui dépassent les loyers de référence fixés.
Certains professionnels justifient aujourd’hui cette illégalité par des arguments discutables. Ainsi, nombreux sont ceux qui évoquent des caractéristiques exceptionnelles des biens mis en location (ce qui n’est que rarement le cas) ou encore la volonté de leur client de louer à des prix trop élevés. Ils assument, selon eux, un rôle de conseiller locatif et non de décideur. Impossible donc d’obliger leurs clients à s’aligner sur les contraintes de l’encadrement des loyers à Lille.
Les locataires, les oubliés de l’encadrement des loyers à Lille
La raison d’être de l’encadrement des loyers à Lille (et dans les autres villes expérimentales comme Paris et Lyon) est double : limiter la spéculation sur le marché immobilier ET garantir aux locataires que le prix de la location est adapté à leur bourse, en phase avec la réalité de leur localité. Dans le cas de l’encadrement des loyers à Lille, l’on constate que les locataires sont lésés, faute d’une application correcte du dispositif mais avant tout et surtout de la mise en place de moyens et de sanctions suffisants pour dissuader les propriétaires bailleurs frauduleux.
« Sans moyens dédiés, il est à craindre que la préfecture ne soit en mesure d’appliquer aucune sanction, laissant les locataires se débrouiller eux-mêmes pour déposer plainte en cas d’abus », déplore l’APU. « Pourtant, l’esprit de cette loi, c’est justement que les locataires ne se retrouvent pas seuls face aux propriétaires et que la préfecture puisse s’autosaisir des annonces illégales », explique l’adjointe à l'Habitat à la ville de Lille, Anissa Baderi. Plus encore, l’élue affirme que la Ville de Lille a proposé plusieurs solutions au préfet du Nord depuis novembre dernier pour permettre de faire respecter l’encadrement des loyers.
« L’Etat doit passer la vitesse supérieure et mettre les moyens de cette ambition d’encadrer les loyers, d’autant que d’autres villes comme Bordeaux ou Grenoble se portent à leur tour candidates », affirme encore l’adjointe. L’encadrement des loyers à Lyon sera quant à lui appliqué dès le second semestre 2021.
On sait cependant que depuis des mois, de nombreuses plaintes ont été déposées pour non-respect de l’encadrement des loyers à Lille. La préfecture reste actuellement muette sur le sujet et sur d’éventuels chiffres mais assure fournir un premier bilan détaillé à l’automne 2021. Patience donc pour obtenir des chiffres précis sur le dépassement ou non des plafonds de loyers autorisés dans la capitale des Flandres.
Bon à savoir : les locataires peuvent profiter d’un outil gratuit mis en place sur le site de la mairie de Paris. Ils peuvent ainsi évaluer si leur propre loyer ou si le loyer proposé dans une annonce locative respecte les critères de l’encadrement des loyers à Lille.
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