Lors de l’achat d’un logement, au-delà de l’éventuel remboursement de l’emprunt, vous devez prendre en compte différentes charges dans votre reste à vivre. Les charges de copropriété représentent une dépense mensuelle importante et les montants peuvent grimper très rapidement selon la gestion et les travaux appelés. Ces charges sont plurielles et peuvent aller de la simple gestion du syndic jusqu’à des travaux d’envergure comme le ravalement de façade. Elles ont également tendance à s’alourdir avec le temps. Nos conseils pour les réduire au maximum.
Pourquoi les charges de copropriété sont élevées ?
Les charges de copropriété sont élevées pour plusieurs raisons. Premièrement, elles sont liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'immeuble. Cela comprend notamment le chauffage de l'immeuble lorsqu'il est collectif, l'entretien des espaces verts, ou encore la maintenance des ascenseurs.
De plus, les charges peuvent augmenter suite à des travaux exceptionnels, comme la rénovation de la façade ou le remplacement de compteurs individuels. Ensuite, le coût du syndic représente une part significative des charges, pouvant aller jusqu'à 10% du total.
Enfin, les charges sont également impactées par l'inflation. Par exemple, l'Association des responsables de copropriété (ARC) a relevé une hausse des charges de 3,9% en 2021, deux fois supérieure à l'inflation.
Comment faire baisser les frais de copropriété ?
Pour réduire les frais de copropriété, plusieurs techniques peuvent être employées. La première serait d'auditer les dépenses en détail pour identifier les postes où des économies peuvent être réalisées. Il est essentiel d'effectuer cette étape méthodiquement et régulièrement pour optimiser la gestion des coûts.
Il est également recommandé de renégocier les contrats existants, et notamment celui du syndic, qui peut parfois représenter une part significative des charges. Une mise en concurrence des différents prestataires peut permettre de réaliser d'importantes économies.
De plus, une attention particulière doit être accordée à la consommation énergétique des parties communes. Une chasse au gaspillage d'énergie peut réduire significativement les charges liées au chauffage et à l'éclairage. L'installation de compteurs individuels peut aussi encourager chaque copropriétaire à mieux maîtriser sa consommation.
Enfin, l'adoption d'un syndic coopératif peut être une solution pour diminuer les frais de gestion. Cette formule permet aux copropriétaires de gérer eux-mêmes leur immeuble, évitant ainsi les frais de syndic professionnel.
Est-il possible de ne pas payer les charges de copropriété et comment ?
Il est tentant de chercher à éviter le paiement des charges de copropriété, surtout lorsque ces dernières sont perçues comme excessives. Cependant, il est important de comprendre que le non-paiement des charges de copropriété n'est pas une option légale. En effet, chaque copropriétaire est tenu de participer au fonctionnement de la copropriété à hauteur de sa quote-part.
Néanmoins, si vous rencontrez des difficultés financières, certaines solutions peuvent être envisagées :
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Négociation avec le syndic : en cas d'impayés, il est recommandé d'entrer en dialogue avec le syndic de la copropriété pour trouver un arrangement amiable. Il peut s'agir d'un échelonnement des paiements ou d'un plan de remboursement.
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Contestation des charges : si vous estimez que les charges de copropriété sont trop élevées ou mal réparties, vous pouvez les contester. Cela nécessite cependant une démarche rigoureuse et des arguments solides.
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Aide juridictionnelle : en cas de difficultés financières extrêmes, une aide juridictionnelle peut être demandée pour engager une action en justice.
Il est essentiel de réagir rapidement face à une situation d'impayés pour éviter d'aggraver la situation.
Comment diminuer les charges de copropriété courantes (locatives ou occupantes) ?
La principale dépense mensuelle inhérente à votre logement est bien souvent liée à votre quotidien. En effet, le chauffage, l’eau chaude et les sanitaires représentent en moyenne un quart de l’ensemble des charges de copropriété payées.
La première mesure à prendre pour ne pas faire grimper la note de chauffage est donc de procéder à un entretien régulier du système. Vous pouvez aussi entreprendre des travaux d’isolation si vous logez dans un immeuble ancien. Le gain peut être rapide puisque pour chaque degré en moins à chauffer, l’économie sur la facture globale est estimée à 7%. Aussi, dans le cadre de travaux de rénovation, vous pourrez bénéficier d’allègements fiscaux avec notamment des crédits d’impôt.
Vous pourrez ensuite aborder le chantier de l’eau. Faire une recherche des fuites d’eau de manière récurrente permettrait d’économiser environ 5% sur ce poste de dépense. L’eau froide, rappelons-le, représente environ 10% du budget annuel des charges de copropriété.
Négocier régulièrement une charges de copropriété trop élevée
Comme vous pouvez le faire avec vos divers abonnements téléphoniques, il est important de mettre en concurrence les différents prestataires. Très souvent, les contrats sont négociés pour une durée donnée et les prix augmentent au gré de l’inflation.
La mise en concurrence permet de contrôler l’évolution et la hausse de ces coûts. Le premier contrat à renégocier sera celui de votre syndic : son coût ne cesse de progresser depuis des années pour atteindre aujourd’hui plus de 4,3€/m2 par an, soit plus de 12% du total des charges de copropriété.
Concernant ce même syndic, ne vous contentez pas de regarder les montants liés aux opérations courantes, mais vérifiez que les coûts plus exceptionnels ne sont pas surfacturés par rapport à d’autres prestataires ; c’est ici que vous pouvez faire une belle économie. Dans tous les cas, que vous soyez satisfait ou non du service, il convient de régulièrement renégocier le prix.
Le second poste de dépense qui peut faire la différence est celui de l’entretien de l’ascenseur. Il est en moyenne de 2,25€/m2 par an et doit être revu tous les ans. Dans les grandes lignes, vous pouvez aussi passer au crible vos contrats d’entretien des parties communes et de maintenance des différents systèmes.
Puis-je et comment contester les charges de copropriété et les comptes du syndic ?
En tant que copropriétaire, vous avez le droit de contester les charges de copropriété si vous les estimez trop élevées ou mal réparties. Pour cela, plusieurs recours sont possibles.
Pour commencer, il est conseillé d'entamer une conciliation à l'amiable avec le syndic ou les autres copropriétaires. Cela peut passer par une demande de détail des frais engagés et de justificatif pour chaque poste de dépense. Si vous estimez que des travaux ont été votés en Assemblée Générale sans justification adéquate, vous pouvez également les contester.
Si la conciliation ne donne pas de résultats satisfaisants, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. En dernier recours, vous pouvez engager une action en justice, notamment si la répartition des charges ne respecte pas la loi. Deux types d'actions peuvent être intentées : l'action en révision et l'action en nullité, chacune ayant ses spécificités.
Enfin, il est important de noter que la contestation doit être effectuée dans un délai d'action de 5 ans qui commence à courir au jour de la publication du règlement de copropriété. Les charges de copropriété sont un sujet complexe, il est donc conseillé de se faire aider par un professionnel du droit immobilier pour éviter tout écueil juridique.
Quel est le montant moyen des charges de copropriété ?
Mes charges de copropriété moyennes pour mon appartement
Les chiffres sont parlants. Le montant moyen des charges de copropriété varie en fonction de plusieurs facteurs tels que la taille de l'appartement, l'emplacement de l'immeuble, la présence de certains équipements et services, etc. D'après l’Association des responsables de copropriété (ARC), le coût moyen des charges de copropriété en 2020 était de 50,95 € par mètre carré et par an. Pour un appartement de 40 m², cela représente environ 2038 € par an, soit 169 € par mois.
Il convient toutefois de noter que le chauffage est le principal poste de dépense dans les charges de copropriété. En effet, son coût moyen est estimé à 14,6 euros par an et par m². Concernant le personnel de l’immeuble, gardien et entretien des parties communes, le coût est estimé à 8,4 euros en moyenne par an et par m².
Sachez également que vos charges seront moins élevées si vous habitez dans un bien immobilier neuf BBC, RT 2012 (Réglementation Thermique 2012), RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), passif… ou que vous avez fait le choix de vous passer d’un gardien par exemple. Pour réduire encore davantage la note, certaines copropriétés décident de faire l’impasse sur le syndic professionnel et de gérer bénévolement l’entité.
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