Entre 2001 et 2011, les prix de l’immobilier à Marseille ont atteint des sommets. Acheteurs et investisseurs ont vu en la nouvelle ligne de TGV (2001) et le projet urbain Euroméditerranée une vraie poule aux œufs d’or. Mais depuis 5 ans, la tendance a changé. Selon les données de Meilleursagents.com, les prix dans la cité phocéenne ont chuté de presque 15% (2 425€/m² en moyenne aujourd’hui). Autre particularité, le fort contraste entre les différents quartiers marseillais. Une étude minutieuse de la localisation est donc nécessaire, pour acheter comme pour réaliser un investissement locatif.
Le marché immobilier à Marseille le plus demandé
Les quartiers marseillais les plus chics (et les plus sollicités) sont ceux situés du sud du Vieux-Port entre le Prado et la mer. Il s’agit des 7ème et 8ème arrondissements où les prix au m² sont affichés entre 2 700 et 3 500€ voire 4 000€ si l’on aperçoit la mer. Les investissements locatifs sont ici fréquemment loués à des actifs marseillais ou à des touristes. Pour un logement vide à l’année, il faut compter entre 12 et 14€/m². Un meuble touristique grimpe facilement à 500€ la semaine.
Quartier prisé également, le 6ème arrondissement de Marseille et ses petits appartements à rafraîchir. Les studios et T2 sont ici cédés pour 55 000 à 100 000€ puis loués rénovés à 400€ environ par mois.
Dans le 8ème arrondissement, les investisseurs peuvent trouver des biens plus récents, notamment autour du technopôle de Château-Gombert. « Dans le secteur, beaucoup de propriétaires de petites résidences vendues en défiscalisation à partir de 1995 cèdent leurs biens. La vacance locative est faible et la rentabilité oscille autour de 6 % brut », explique Thierry Papazian, directeur de Century21-Immo-Conseil.
Les prix de l’immobilier à Marseille dans les quartiers populaires
Marseille s’illustre aussi par ses quartiers plus populaires, moins chers, mais dont le développement ne devrait tarder. On pense notamment au secteur qui borde la gare Saint-Charles. Les prix y sont parmi les plus bas du marché immobilier à Marseille, mais ils devraient prochainement augmenter. Le quartier profitera en effet de la seconde phase d’aménagement d’Euroméditerranée. Aujourd’hui, un studio coûte ici entre 35 000 et 40 000€. Il est ensuite loué environ 350€ par mois s’il est en bon état. Les étudiants sont particulièrement friands du secteur, proximité de la gare oblige.
Pour les investisseurs qui espèrent une belle rentabilité, les T4 de 90m² s’achètent dans le quartier pour 100 000€ en moyenne. Il est ensuite possible de les louer en colocation pour une rentabilité supérieure à celle d’un studio. Mais attention à la revente !
