Quel est le premier critère d’un investissement réussi ? La localisation évidemment ! L’emplacement est en grande partie la clé de la rentabilité. La ville en elle-même est à étudier mais vient ensuite le choix du quartier, de la typologie en fonction de la cible locative ou encore du type de logement, immobilier neuf VS immobilier ancien. Des variables qui pèsent lourd dans la balance du parfait investissement locatif. Mais dans un premier temps, il est logiquement intéressant de savoir où investir dans l’immobilier en 2023 ? Entre Montpellier et Toulouse, quelles sont les 3 autres villes qui viennent former le top 5 à étudier pour et par les investisseurs.
Quels sont les critères pour investir dans l’immobilier en 2023 ?
Lorsque vous pensez investissement locatif, quel est le premier élément qui vous vient à l’esprit ? Quel est votre objectif premier en misant sur un placement immobilier ? La rentabilité bien sûr ! La notion de rentabilité locative est au centre de toutes les attentions de l’investisseur. Mais prudence, la seule rentabilité locative donnée le plus souvent brute est à prendre avec des pincettes. De nombreux éléments intègrent l’équation de l’idéal investissement locatif.
Pour une belle rentabilité nette-nette, c’est-à-dire ce qui va vraiment vous revenir à vous, voici les éléments à prendre en compte avant de signer définitivement l’acte de propriété.
Zoom sur le marché locatif local
Avant de vous lancer, étudiez le marché locatif local sur ces derniers mois et années et attachez vous notamment au taux de vacance locative. Vous devez avoir la certitude ou presque qu’à chaque fois que votre locataire part du logement un autre le remplacera facilement. En d’autres termes une zone tendue dans laquelle la demande de location est plus forte que l’offre reste une vraie sécurité pour assurer la rentabilité et la pérennité de votre placement.
Quelle est la plus-value à la clé de votre investissement locatif ? Faut-il investir dans l'immobilier pour en profiter ?
Un investissement locatif est très souvent réalisé sous le sceau d’un dispositif de défiscalisation. Les mécanismes préférés des particuliers investisseurs sont aujourd’hui la loi Pinel Plus (+) 2023 pour un location vide et le dispositif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel pour une location meublée. Au bout de quelques années, la réduction d’impôts prend fin. Se pose alors l’incontournable question de la revente ou non. Cette interrogation s’imposera certainement à vous, même si au départ de votre investissement locatif vous n’y songez pas. L’idée est ainsi d’étudier le potentiel de valorisation du bien, en d’autres termes la plus-value à espérer en cas de revente dans quelques années. Une plus-value qui aura tendance à gonfler si le quartier se développe, si les commerces et services s’y multiplient mais aussi en fonction de l’année de construction du logement. Un programme immobilier neuf en France respectueux des dernières normes environnementales, RE 2020, affiche un fort potentiel de valorisation, les locataires comme les acquéreurs étant friands de la pierre (très) récente.
Quels sont les frais cachés à intégrer pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Prendre le seul rapport loyer/prix d’achat du logement pour calculer la rentabilité du placement est une erreur. D’autres frais sont incontournables pour mesurer la valeur de votre investissement locatif :
- Les frais de notaires (frais de notaire réduits à 2 à 3% du montant du bien pour l’immobilier neuf contre 7 à 8% pour l’immobilier ancien).
- Les impôts fonciers tels que la taxe foncière.
- Les travaux à réaliser avant la mise en location ou pour entretenir le logement au fil du temps.
- Les provisions de travaux.
- La part de charges de copropriété à honorer par l’investisseur.
- Les éventuelles mises aux normes.
- Les frais liés aux assurances.
Une liste non exhaustive !
Quelles sont les grandes tendances sur le marché ces dernières années et plus particulièrement dans l'actualité de l'immobilier 2023
Qui dit investissement locatif dit étude des tendances révélées dans l’actualité immobilière. Investir dans l’immobilier en 2023 ne se fait pas sans prendre en compte le contexte antérieur et les tendances actuelles.
Ainsi, brièvement et simplement, les 10 années qui ont séparé 2010 et 2020 ont vu les Parisiens voire les Franciliens se déplacer vers des terres plus vertes, comprendre la Province et ses villes moins denses. Un flux migratoire qui a très largement profité à des communes comme Nantes, Bordeaux, Montpellier ou encore Nice et beaucoup plus récemment à des villes moyennes comme Rennes ou Angers.
Conséquence directe, les prix de l’immobilier ont grimpé, rattrapant un certain retard relatif et forts de l’arrivée de nouvelles gares et de nouvelles lignes de TGV venues boostées le marché.
Pour vous donner un ordre d’idée, les prix de l’immobilier à Nantes ont progressé de +58% en 10 ans, ceux de Bordeaux de +60%, ceux de Toulouse de +52%, ceux de Rennes de +67% avec +50% en 5 ans !
Avec de telles progressions, ces villes toujours très cotées sont probablement arrivées à quelques plafonds, comprendre que les augmentations de tarifs ne devraient plus, pour ces prochaines années au moins, être aussi spectaculaires.
Ajoutons également dans les grandes tendances, celle propulsée par les confinements successifs. Les Français affirment et réaffirment leurs besoins de logement plus grand avec extérieur dans des villes à taille humaine empreintes de commodités ou dans des zones plus rurales. Les particuliers sont en quête de verdure et de tranquillité. C’est donc grâce à leurs qualités « cadre de vie » et non plus seulement aux bassins d’emplois et aux commodités urbaines que les 5 villes où investir dans l’immobilier en 2023 se distinguent.
Nantes, Rennes, Montpellier, Angers voire plus... Où acheter en France en 2023 ? Dans quelles villes investir ? L'actu immobilier 2023 en direct !
Sans attendre, voici les 5 localités stars de l’investissement locatif pour cette année, des villes qui ont vu leur cote grimper, attirant chaque année de plus en plus de nouveaux habitants, locataires comme propriétaires les propulsant dans la bonne partie du classement !
Les villes au rendement locatif intéressant
Top 1 : à la première place des villes leaders pour investir dans l’immobilier en 2023, Angers. Elle est appréciée pour son cadre de vie et son emplacement. Angers est aujourd’hui la ville moyenne qui affiche la plus forte croissance pour l’investissement immobilier avec une forte appétence des investisseurs pour les programmes immobiliers neufs à Angers. Avec 21% d’étudiants dans la ville, le potentiel locatif est conséquent, pour les petites surfaces notamment. Zoom chiffré, les prix de l’immobilier à Angers ont progressé de +70% en 5 ans. Située en zone B1, les prix moyens des loyers sont compris entre 11 et 12€ le m².
Top 2 : Nantes et ses villes périphériques viennent se positionner à la seconde place des meilleures localités pour investir dans l’immobilier en 2023. À seulement 45 minutes de l’océan, Nantes se trouve également à 2h30 de Paris. Le territoire tire un vrai avantage de sa situation carrefour. Avec une démographie de +6% par an, Nantes ambitionne 100 000 habitants supplémentaires en 2030, une volonté accompagnée par des bassins d’emplois dynamiques et des créations régulières. Pour profiter de plus-values plus importantes dans quelques années, il semble cependant préférable de se diriger vers la périphérie nantaise et notamment vers les programmes immobiliers neufs à Saint-Herblain, vers les programmes immobiliers neufs à Rezé, vers les programmes immobiliers neufs à Bouguenais sans oublier les programmes immobiliers neufs à Les Sorinières bien desservis par le réseau de transports en commun. Les programmes immobiliers neufs à Nantes restent cependant très prisés des locataires et la vacance locative faible. En zone B1, Nantes affiche un loyer moyen de 14€ par m² pour un appartement et de 13€ par m² pour une maison.
Top 3 : Toulouse et ses villes alentours ne pouvaient pas être absentes des villes où investir en 2023. La capitale française de l’aéronautique a bien des atouts et espère même devenir la troisième métropole nationale d’ici à 2025 en termes de population intra-muros. L’objectif ? Dépasser les 500 000 habitants. Elle semble en bonne voie avec 25 000 nouveaux habitants arrivés entre 2017 et 2021 et 20 000 emplois créés. 3h30 de Paris en 2025, un vrai atout localisation boostant le potentiel de valorisation. D’autres villes bénéficient du fort dynamisme de Toulouse Métropole et permettent aux investisseurs de miser sur des ensembles récents à des prix inférieurs à ceux observés dans la ville rose. Les programmes immobiliers neufs à Balma, les programmes immobiliers neufs à Blagnac, les programmes immobiliers neufs à Cornebarrieu et les programmes immobiliers neufs à Aucamville sont donc à étudier avec soin. Zone B1 pour les investisseurs qui souhaitent se tourner vers la loi Pinel Plus (+) 2023, les loyers avoisinent les 14€ par m² à Toulouse. Un tarif qui descend à 13€ par m² à Blagnac ou à moins de 12€ par m² à Aucamville.
Top 4 : ce n’est pas une ville qui se positionne en 4ème place des villes où investir dans l’immobilier en 2023 mais une métropole. Bordeaux Métropole a pris la place de Bordeaux dans le cœur des investisseurs. Si la perle d’Aquitaine a été pendant plus de 10 ans LA ville dans laquelle réaliser un placement dans la pierre, l’encadrement des loyers à Bordeaux a malheureusement (un peu)impacté la rentabilité locative nette-nette. Rien de catastrophique, un investissement locatif à Bordeaux reste intéressant, mais quand même ! Mais les villes des alentours offrent elles aussi de très belles opportunités. Les investisseurs ont ainsi tout intérêt à se renseigner sur les programmes immobiliers neufs à Floirac, les programmes immobiliers neufs à Cenon, les programmes immobiliers neufs à Lormont ou encore les programmes immobiliers neufs à Bassens pour la rive droite et les programmes immobiliers neufs à Cestas, les programmes immobiliers neufs à Gradignan et les programmes immobiliers neufs à Saint-Médard en Jalles pour la rive gauche. Les prix de la pierre continuent à grimper : belle plus-value à la clé !
Top 5 : Montpellier fait sans surprise partie du top 5 des villes dans lesquelles investir dans l’immobilier en 2023. Le soleil, la mer, un climat agréable, une croissance démographique de 4 000 habitants par année depuis 10 ans, Montpellier est également l’une des 3 localités préférées des Parisiens qui délaissent la capitale. Il faut dire que Montpellier profite d’une image de marque. Preuve en est, le New York Times l’a récemment considérée comme ville la « plus sexy d’Europe ». Côté loyer, comptez 15€ par m² pour les appartements et 13€ par m² pour une maison. La sécurité ? Misez sur un programme immobilier neuf à Montpellier qui attire particulièrement les locataires en quête d’un confort de vie thermique et phonique et de factures d’énergie allégées sans oublier les espaces extérieurs et les commodités telles qu’un garage ou un local à vélos.
Le top 5 élargi nous donne un top 10. À la suite de ces villes les plus en vue pour investir dans l’immobilier en 2023 viennent s’ajouter Lyon, son centre-ville et ses communes alentours (Tassin-la-Demi-Lune, Vénissieux, Villeurbanne et Brignais en tête), Le Mans, petit ville de Province agréable et montante, Rennes qui profite encore de l’effet post confinement comme toute la Bretagne plus généralement, Strasbourg qui offre un cadre de vie et un emplacement carrefour particulièrement appréciés par les actifs et Brest, une ville dans laquelle il fait résolument bon vivre. Toutes ont également à cœur le développement de leur réseau de transports en commun pour répondre à la demande de praticité des habitants. De vrais atouts pour les investisseurs dans les grandes villes comme les villes moyennes sur le marché immobilier.
Les changements opérés ces 10 dernières années sur le marché de l’immobilier français sont marqués. Mais il reste une vérité, une certitude pour les particuliers : l’immobilier est une valeur refuge, l’investissement locatif perçu comme LE placement sûr et pérenne à condition de l’étudier en amont.
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