Ce n’est pas une bonne nouvelle pour les locataires : il est de plus en plus difficile de dénicher des biens disponibles à la location sur le marché immobilier. Les logements à louer sont rares et le déficit se creuse. La demande explose alors que l’offre se raréfie. Les professionnels du secteur s’inquiètent quant à cette actualité immobilière qui semble vouloir durer dans le temps. Mais si les locataires ont des raisons d’être inquiets, les propriétaires bailleurs et futurs investisseurs ont eux des raisons de se réjouir : investir dans la pierre est plus que jamais un placement sûr et, avec la pénurie de biens qui s’installe, la vacance locative est éloignée. À vous de jouer ! Zoom sur le contexte locatif.
Les professionnels de l’immobilier font le point sur les logements à louer en France
L’AFP a demandé l’avis des professionnels venus de plusieurs réseaux d’agences en France. Et ils sont nombreux à estimer que le nombre de logements disponibles à la location sur le marché de l’immobilier est en chute libre depuis une année. La Fnaim (Fédération Nationale de l’Immobilier) par exemple donne cette diminution à 15% quand Bien’Ici table sur -5% entre les troisième trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022.
Pourcentage révélateur, selon les analyses de la plateforme Bien’Ici : pour une annonce locative, la demande a explosé de 80% au troisième trimestre et sur un an. Un pourcentage encore plus important dans le sud-est de la France. Tous les professionnels de la gestion locative observent la même tendance : un bien mis en location génère beaucoup plus de contacts que l’an passé à la même période.
Bon à savoir : cette tendance immobilière touche les grandes villes qui souffraient déjà d’un fort déséquilibre entre offre et demande, mais également les périphéries et la province. Tout le territoire français ou presque est actuellement perturbé par la diminution du nombre de biens mis en location sur le marché.
Pourquoi le nombre de logements à louer diminue ?
Il y a plusieurs raisons à ce retournement marqué du marché locatif. La première, et pourtant celle que l’on évoque le moins, est le changement de comportement des locataires. Ils restent en effet plus longtemps dans le même logement et moins nombreux sont ceux qui se lancent dans le parcours de l’achat immobilier. Le durcissement des conditions bancaires a, pour l’heure, désolvabilisé quelques ménages… Disons que pour le moment, les Français adoptent une position attentiste, désireux d’observer la suite des événements pour savoir dans quelle direction orienter leur projet immobilier.
Autre point bloquant pour le marché locatif, les programmes immobiliers neufs en France qui sortent de terre sont moins nombreux. Pourquoi ? Parce que les maires freinent les autorisations de construction alors même que le manque de logements à louer ou à acheter est criant. Ajoutons également des délais de construction allongés à cause de la pénurie de matériaux observée ces derniers mois (mais qui tend à se résorber même si le contexte n’est pas encore idéal) et de l’incroyable hausse des prix de l’énergie.
Le secteur de l’immobilier neuf étant un levier fort tant pour l’économie de la France que pour le marché locatif, lorsqu’il baisse de régime, c’est toute la chaîne locative qui est déstabilisée. Espérons que le projet de loi de Finances 2023 intégrera cette dimension et donnera les clés pour dynamiser le marché de l’immobilier neuf l’an prochain.
Moins de logements à louer, la cas des passoires thermiques
La nouvelle a fait la Une de l’actualité immobilière et revient régulièrement sur le devant de la scène : les logements trop énergivores font et feront l’objet d’une interdiction progressive de mise en location dans les mois et années à venir. Pour l’heure, les propriétaires de biens classés F ou G au nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ne peuvent plus augmenter le loyer de leur bien.
Et dès le 1er janvier 2023, les logements communément appelés passoires thermiques ou aussi logements indécents seront interdits à la location. Il s’agit de ceux classés G+ au DPE. L’interdiction de mise en location sera ensuite appliquée au biens classés G en 2025, aux biens classés F en 2028 puis aux biens classés E en 2034.
Cette mesure entre dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques, contre ces logements trop énergivores et trop polluants. L’objectif ? Amener les bailleurs à rénover leur propriété pour continuer à la louer et, donc, à la rentabiliser. Ils ont pour cela à leur disposition une vaste palette d’aides à la rénovation énergétique. Des coups de pouce qui leur permettent de réduire considérablement la facture finale des travaux et d’améliorer le DPE de leur logement de plusieurs lettres.
Si l’on conçoit que la rénovation des biens est indispensable, dans les faits, les professionnels de l’immobilier ont une peur : que les propriétaires-bailleurs préfèrent retirer leur logement du marché locatif et/ou le vendre à des acquéreurs qui souhaiteraient le rénover pour en faire leur résidence principale. Conséquence : encore moins de biens à louer en France.
Pour aller plus loin que de simples suppositions, la Fnaim a mené l’enquête auprès des professionnels de la location. Et il en ressort des données alarmantes : 32% des propriétaires de logements classés F ou G au nouveau DPE font le choix de le rénover contre 26% qui ont pris la décision de le vendre. Il est une autre possibilité à laquelle l’on songe moins. Selon le sondage de la Faim, 6% des propriétaires de logements trop énergivores envisagent de faire de leur location une location touristique de courte durée. Là encore, la traduction directe est une diminution des biens disponibles sur le marché locatif classique (et longue durée).
Au fil des années et de l’interdiction de mise en location progressive, que vont faire les bailleurs ? Rénover pour continuer à louer ou vendre pour se débarrasser de cette passoire thermique jugée trop encombrante ? La tendance se dessinera plus précisément dans les prochains mois.
Dans ce contexte qualifié aujourd’hui de problématique, il y a une bonne nouvelle ! Si vous, particulier, faites le choix d’investir dans la pierre pour louer ensuite, vous vous assurez des jours locatifs heureux.
Face à la pénurie de biens en location, la vacance locative est éloignée ou presque. Cela ne signifie pas pour autant que vous devez vous positionner sur n’importe quel logement ! L’idéal ? Misez sur les avantages de l’immobilier neuf pour votre placement. Vous pourrez ainsi coupler dispositifs de défiscalisation (loi Pinel et LMNP en tête), tout en offrant à votre cible locative un bien convoité.
Les locataires sont en effet friands de l’immobilier neuf, de ses faibles consommations énergétiques, de ses annexes, balcon ou terrasse en tête… Et pour vous, propriétaire-bailleur, l’interdiction de mise en location et/ou la nécessité de réaliser des travaux est complètement éloignée. Les programmes immobiliers neufs en France respectent strictement les réglementations en vigueur, RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) actuellement. À la clé, des logements classés A ou B au DPE.
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