La capitale est très certainement la ville la plus scrutée de France voire du monde. Parmi les tendances analysées, celles de l’immobilier neuf à Paris. Bien que peu révélatrices des mouvements à l’échelle nationale, ce secteur suscite l’engouement des acquéreurs, qu’ils aient pour projet de devenir propriétaire ou d’investir dans la pierre parisienne. Au cours des mois passés, l’immobilier neuf est venu à cruellement manquer sur le marché immobilier à Paris. Aujourd’hui, alors que l’offre s’étoffe légèrement, il faut noter que le secteur reste sous tension face aux nombreuses demandes. Zoom sur les tendances pré-rentrée à Paris guidés par l’offre et la demande, par les mises en vente et par les ventes effectives.
Combien de résidences commercialisées sur le marché immobilier neuf à Paris ?
Au total, une quarantaine de programmes immobiliers neufs à Paris sont actuellement disponibles. Un nombre de possibilités qui semble relativement important au regard d’un foncier manquant, d’un marché très étroit et d’obligations liées à la construction spécifiques à la capitale. Mais envisageons les tendances avec l’esprit plus large. En effet, Paris compte plus de deux millions d’habitants. Imaginez donc 40 programmes pour autant de personnes. Il est évident que ce nombre est insuffisant, d’autant que les Parisiens ne sont pas les seuls à souhaiter se diriger sur ce segment du marché. On pense en effet aux investisseurs venus de France entière qui veulent profiter des belles opportunités offertes par l’immobilier neuf à Paris.
Cette tendance pré-rentrée est largement confirmée par les derniers documents publiés par l’Adil75, Agence Départementale d’Information sur le Logement d’Ile-de-France et par les chiffres des Notaires d’Ile-de-France. Au 31 mars 2021 il était fait état de 632 logements neufs en vente à Paris dont seulement une maison. Parmi ces biens, 33% étaient des 3 pièces, 28% des 2 pièces, 17% des studios et 4% des 5 pièces. Ces derniers chiffres disponibles sont plus élevés de moitié en comparaison de la même période en 2020. En mars 2020, le marché immobilier neuf à Paris comptait en effet 348 logements disponibles dont trois maisons.
C’est donc une bonne nouvelle que celle d’un segment plus dynamique dans la capitale. Nous sommes cependant en droit de nous interroger sur les raisons de ce rebond. Comment et pourquoi le marché parisien a pu multiplier ses constructions ces derniers mois ?
Revenons sur les chiffres. Toujours selon les chiffres de l’Adil75, au premier trimestre 2021, 60 ventes ont été réalisées soit une hausse de 2% en comparaison de 2020. Aux côtés de cette donnée, les mises en ventes ont baissé de 84% sur douze mois (21 biens commercialisés au cours du premier trimestre 2021). Il y a donc du bon et du moins bon sur le marché immobilier neuf à Paris. Mais une tendance est certaine pour l’Adil75 qui explique que « la baisse des ventes et le regain des commercialisations observés à la fin de l'année 2020 ont permis au stock disponible de se reconstituer. »
Quelles sont les tendances pour les prix de l’immobilier neuf à Paris ?
Sans grande surprise, les prix de l’immobilier neuf à Paris ont continué à progresser cette dernière année. Ils sont ainsi en hausse de 3% sur un an pour atteindre fin mars 2021 12 993€ par m² sans stationnement. Sans détour, il s’agit de la ville la plus chère de France sur ce segment du marché. « Les quartiers du Nord-Est restent les plus accessibles avec un prix moyen autour des 11 000 €/m2 » nous révèle l’étude de l’Adil75. « Le XIIe et le XIIIe arrondissement se caractérisent par des prix légèrement supérieurs, entre 12.500 €/m² et 13 300 €/m2 le 16ème (15 339 €/m2) et le 17ème (15 072 €/m2) étant les plus chers. »
Pourquoi les prix de l’immobilier neuf à Paris atteignent des sommets ? Si ces chiffres semblent déraisonnables, l’offre et la demande font la loi. Les tensions sur le marché parisien sont si fortes, les sollicitations si nombreuses, que les tarifs s’envolent depuis maintenant plusieurs années. Paris a en effet des difficultés à constituer un stock suffisant de logements neufs pour répondre aux demandes car elle observe une très importante pénurie de terrains constructibles dédiés. Ajoutons à cela qu’édifier de nouveaux bâtiments dans la Ville Lumière appelle le respect de très strictes normes de la construction, des contraintes à la fois juridiques, architecturales et techniques, et vous avez-là (en grande partie) les raisons qui expliquent cette pénurie.
Bon à savoir : presque tous les permis de construire déposés sont ralentis par des recours. Il n’est donc pas rare de voir un programme immobilier neuf à Paris dont le début de construction est retardé.
Le constat est le même du côté de l’immobilier ancien. Avec un prix moyen qui atteint les 10 500€ par m², la pierre a vite tendance à s’envoler aux alentours des 12 000 à 14 000€ par m². Même si la crise a poussé certains Parisiens vers des villes plus vertes et aérées, la tension reste bien présente avec à peine 25 000 à 30 000 biens qui changent de propriétaire chaque année. Très peu en comparaison de la demande.
Terminons en évoquant rapidement le fait qu’un acheteur qui a le choix se tourne aujourd’hui volontiers vers les avantages de l’immobilier neuf, performances énergétiques et absence de travaux en tête, et l’on comprend aisément tensions et hausse de prix constante. L’immobilier neuf à Paris prouve ainsi qu’il est possible de coupler le prisé confort et la grande qualité sans débourser un centime pour une rénovation avant de vivre ou de louer.
Enfin, si besoin est de prouver encore cet engouement pour la pierre parisienne récente, les Notaires de Paris ont relevé qu’en 12 ans, les prix de l’immobilier neuf dans la capitale n’ont jamais baissé. Une valeur sûre donc pour qui veut investir dans un logement neuf à Paris.
Comment investir dans l’immobilier neuf à Paris ?
Si votre projet est vous aussi de miser sur le marché immobilier neuf parisien, la première possibilité offerte est évidemment celle de la loi Pinel à Paris. Ce dispositif de défiscalisation vous permet de réaliser votre placement tout en réduisant considérablement vos impôts et, par répercussion, le prix global de votre achat. Un bon point pour vous constituer un patrimoine sécurisé et dynamique dans la ville la plus chère de France.
Pour rappel, les prix de l’immobilier neuf à Paris n’ont cessé de progresser depuis plus de dix ans. C’est un bon point d’autant que la demande locative est extrêmement forte dans la capitale. Alors que l’encadrement des loyers à Paris est de retour sous l’impulsion de la Mairie de Paris, l’engouement pour la pierre récente n’a jamais été freiné.
Demande locative forte, plus-value assurée, réduction des impôts, investir en loi Pinel à Paris permet donc grandement de limiter les risques liés au placement. Paris étant situé en zone Abis, voici comment fonctionne le dispositif.
Le propriétaire-investisseur choisit un programme immobilier neuf à Paris éligible à la loi Pinel. Le logement acquis est donc destiné à être loué au titre de résidence principale en respectant des plafonds de loyers et en sélectionnant un locataire dont les revenus ne dépassent pas les seuils fixés. En échange, et cela devient intéressant, le particulier bénéficie d’une belle réduction d’impôts de l’ordre de 12% du prix d’achat s’il s’engage à louer le logement pendant 6 ans, de 18% pour une location pendant 9 ans et de 21% pour une location pendant 12 ans. La défiscalisation est calculée sur un maximum de 300 000€.
Où investir avec la loi Pinel à Paris ?
Lorsque l’on pense immobilier à Paris, les façades haussmanniennes et les immeubles anciens s’imposent à l’esprit. Et pourtant, les programmes immobiliers neufs à Paris sont présents bien que vendus très rapidement une fois commercialisés. Il y a évidemment certains arrondissements dans lesquels dénicher le logement neuf idéal est impossible, absence de foncier oblige, mais bien éclairés, il est possible de trouver la perle rare dans d’autres secteurs. Si vous êtes en quête de votre prochain bien immobilier neuf à Paris, voici de quels côtés chercher :
- En des occasions très limitées, des programmes immobiliers neufs sont proposés dans les quartiers centraux et historiques comme ceux de l’Île Saint-Louis ou de l’Île de la Cité. Mais ils restent de l’ordre du rarissime.
- L’immobilier neuf à Paris 13 est plus développé avec de nouvelles surfaces émergentes. L’arrondissement est caractérisé par un excellent réseau de transports en commun et notamment par la ligne 14 prolongée vers l’aéroport d’Orly. Comptez en moyenne 9 060€ par m².
- L’immobilier neuf à Paris 12 et principalement du côté de Bercy-Charenton est également à étudier. Ce secteur idéalement situé entre Bastille et le Bois de Vincennes se trouve à l’est parisien. Il est bordé par les 11ème et 4ème arrondissements, quartiers les plus recherchés de la capitale. Ici, comptez en moyenne 9 310€ par m² pour votre logement neuf.
- L’immobilier neuf à Paris 19 se place parmi les moins chers de la capitale avec 8 490€ par m² en moyenne. Longtemps quartier populaire, il devient progressivement l’un des secteurs les plus tendances de la capitale sous l’effet de la gentrification. Les Buttes-Chaumont et leurs 25 hectares de verdure au cœur de la capitale sont pour beaucoup dans cet engouement qui conduit vers les programmes immobiliers neufs de Paris 19.
- Enfin, l’immobilier neuf à Paris 20 fait recette avec ses 8 560€ par m² en moyenne. Il s’agit de l’arrondissement qui affiche la plus grande part de locataires en comparaison des propriétaires. Secteur en pleine rénovation, il attire les jeunes locataires, les primo-accédants et les investisseurs en quête de rentabilité.
Et si vous avez besoin d’autres arguments pour franchir le pas de l’investissement immobilier neuf à Paris, sachez que :
- Paris est l’une des villes étudiantes les plus prisées du monde. Elle a été classée à de nombreuses reprises ces dernières années dans le top 10 des meilleures villes étudiantes de la planète. L’assurance de louer rapidement et facilement son bien.
- Le dynamisme économique de Paris est sans précédent. La capitale et son agglomération comptent parmi les plus grands pôles économiques mondiaux.
- La position de la capitale française est stratégique au sein de l’Union européenne. Elle compte notamment 7 gares TGV, 5 lignes de RER, 14 lignes de métro et 3 aéroports internationaux.
- Paris fait battre le cœur des touristes français et étrangers. Et pour cause, elle est l’une des plus belles villes du monde grâce à son architecture, ses musées, ses théâtres, ses opéras, ses monuments, sa gastronomie… Elle est également reconnue comme la capitale du luxe et de la mode au niveau mondial.
- Enfin, et cela vous intéressera particulièrement, les perspectives de plus-values sont quasi systématiques et très intéressantes dans la capitale. Investir dans l’immobilier neuf à Paris en loi Pinel vous assure donc, si vous le désirez, de revendre le logement bien plus cher que vous ne l’avez acheté dans quelques années.
Vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement pour votre projet ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf Paris. Investissement locatif ou résidence principale, loi Pinel ou Prêt à Taux Zéro, votre interlocuteur dédié vous guidera vers des opportunités personnalisées pour franchir le pas de la propriété.
