Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Mais rassurez-vous, les investissements réalisés avec la loi Pinel réalisés avant cette date continuent à voir leurs avantages fiscaux appliqués. Il n'est cependant plus possible de faire appel à ce mécanisme de défiscalisation pour un nouvel investissement immobilier neuf. Un vrai tournant pour le marché et des questionnements pour les futurs investisseurs. Si la loi Pinel était souvent présentée comme LE dispositif de défiscalisation pour investir dans la pierre, il existe aujourd'hui d'autres alternatives tout aussi intéressantes pour bâtir un patrimoine stable et pérenne. Zoom sur les possibilités offertes pour investir en 2025 et concrétiser votre projet locatif.
Quand va s'arrêter la loi Pinel 2024 et pourquoi ? Date et changement
En 2014, l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel lançait le dispositif de défiscalisation éponyme. La loi Pinel a ainsi rapidement séduit les professionnels du secteur comme les particuliers investisseurs. Son objectif ? Étoffer le parc locatif privé, dans les zones tendues principalement, tout en boostant le secteur de l'immobilier, du logement et du bâtiment.
Mais 10 ans après, le bilan est mitigé pour l'État. Si les investisseurs ont été nombreux à se tourner vers le dispositif pour concrétiser leur projet d'investissement, le coût global du dispositif à supporter a été colossal ces dernières années. C'est pourquoi, dans un contexte de crise budgétaire, le gouvernement s'est vu obligé de prendre des décisions telles que la suppression de la loi Pinel fin 2024.
Pour aller plus loin, voici ce que révèle un rapport de la Cour des Comptes daté du 6 septembre 2024 :
1. Le dispositif Pinel n'a pas atteint ses pleins objectifs dont les principaux étaient le renouvellement du parc immobilier français ainsi que le développement des logements intermédiaires sur le territoire.
2. L'enveloppe globale a dépassé les 4,02 milliards d'euros financés par l'État en 10 ans. Le dispositif Pinel a donc révélé ses limites, plus coûteux à financer et moins efficace que d'autres investissements, dans le logement social par exemple.
C'est donc vers d'autres leviers que l'État a décidé de se tourner pour se donner les moyens de ses ambitions. Les efforts financiers sont désormais orientés vers le Logement Locatif Intermédiaire ou LLI, un programme mis en place aux côtés d'acteurs institutionnels à l'image de CDC Habitat et Action Logement. L'objectif ? Proposer à la location des logements aux loyers réduits, en adéquation avec les budgets logements des foyers modestes.
Le gouvernement se positionne aujourd'hui dans une logique de restriction budgétaire, d'efficacité et de pleine efficience des mesures et mécanismes proposés sur le marché de l'immobilier. La fin de la loi Pinel s'inscrit ainsi dans cette lignée.
Pour rappel : qu'est-ce que la loi Pinel ? Définition et défiscalisation
Introduite en 2014 et reconduite avec plusieurs ajustements successifs, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui était destiné à stimuler l’investissement locatif dans les zones où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Concrètement, elle permettait aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou récemment rénové, à condition de le louer comme résidence principale à des locataires pendant une durée déterminée.
Les avantages fiscaux étaient proportionnels à l’engagement locatif :
- 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
En plus de l’allègement fiscal, la loi Pinel présentait une réelle opportunité pour se constituer un patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires et/ou préparer sa retraite. En contrepartie, le dispositif imposait des plafonds de loyer et de ressources des locataires, en adéquation avec les revenus des ménages modestes.
Qu'est-ce qui va remplacer la loi Pinel en 2025 ?
Un investissement immobilier en location nue pour plus de flexibilité
Opter pour un investissement immobilier en location nue peut être une stratégie intéressante pour les investisseurs en quête de flexibilité. Ce type de location, qui consiste à louer un bien vide, offre plusieurs avantages :
- La simplicité de gestion : contrairement à la location meublée, la location nue n'exige pas d'équiper le logement avec un mobilier spécifique. Les coûts initiaux et les frais de maintenance sont donc réduits.
- Des baux plus longs : les contrats de location nue sont généralement conclus pour une durée de trois ans minimum (renouvelable), offrant une certaine stabilité dans les revenus locatifs.
- Une fiscalité adaptée : les revenus issus d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En optant pour le régime réel, il est possible de déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière) pour optimiser la rentabilité fiscale.
- La liberté d’usage : l’investisseur profite d'une grande liberté pour récupérer son bien, que ce soit pour y habiter, pour le vendre ou pour le transmettre dans le respect des règles locatives.
La location nue convient particulièrement aux particuliers investisseurs qui privilégient une gestion simplifiée et qui souhaitent investir dans des biens attractifs pour une large cible de locataires, comme les familles, les étudiants, les jeunes actifs ou les couples. Ce type d’investissement s’intègre parfaitement dans une stratégie patrimoniale à long terme.
Consultez notre catalogue de programmes immobiliers neufs pour investir en location nue.
Le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel pour un investissement locatif meublé et bien pensé
Le statut LMNP est un régime fiscal conçu pour les particuliers qui investissent dans des biens immobiliers meublés destinés à la location. Les logements concernés doivent être équipés pour permettre une occupation immédiate (mobilier, électroménager, vaisselle...)
Pourquoi choisir le LMNP ?
1. Des avantages fiscaux :
Les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux...) et d’amortir le bien immobilier.
2. La flexibilité :
Le statut convient aussi bien aux petites surfaces (studios, T1...) qu’aux résidences spécifiques (résidences étudiantes, résidences seniors...)
3. La rentabilité :
La location meublée peut offrir des loyers supérieurs à ceux de la location nue, grâce à une demande accrue pour ce type de logement "clé en main et prêts à vivre".
En résumé, le LMNP est un excellent choix pour les investisseurs cherchant un placement à la fois rentable, fiscalement avantageux et adaptable.
Bon à savoir : le dispositif LMNP s'adapte à vos besoins. Il permet en effet d'investir dans un bien en résidences de services ou hors résidences de services, dans le neuf comme dans l'ancien. Vous pouvez ainsi choisir un logement au sein d'un programme immobilier neuf classique, le meubler et le louer ensuite sous le sceau d'un bail meublé.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle, LMNP
Zoom sur la SCI, Société Civile Immobilière et la SCPI, Société Civile de Placement Immobilier pour un investissement locatif sans contrainte
Qu'est-ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Une SCI est une structure juridique permettant à plusieurs associés d’investir ensemble dans l’immobilier. Chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport, ce qui en fait une solution idéale pour gérer un patrimoine à plusieurs.
Les 3 grands avantages de la SCI
- La souplesse juridique : les décisions sont prises collectivement, facilitant la gestion et l’achat de biens.
- L'optimisation fiscale : en cas de transmission, les parts de la SCI peuvent être cédées à frais réduits grâce à des abattements fiscaux.
- L'investissement à plusieurs : la SCI permet de mobiliser des fonds importants en réunissant plusieurs investisseurs.
Qu'est-ce qu'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?
Les SCPI, aussi appelées "pierre-papier", permettent d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des parts. Les fonds collectés sont utilisés pour acquérir et gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, logements...) qui génère des revenus locatifs redistribués aux investisseurs.
Les 3 grands avantages de la SCPI
- L'accessibilité : nul besoin d'important capital, l’achat de parts est possible à partir de quelques centaines d’euros.
- La gestion déléguée : une société spécialisée s’occupe de tout (recherche de locataires, travaux...)
- La diversification : les investisseurs accèdent à un large portefeuille immobilier.
En résumé, la SCI et la SCPI sont deux solutions adaptées à des besoins différents : la SCI permet de gérer un bien à plusieurs alors que la SCPI permet d'investir sans les contraintes de la gestion locative avec une faible mise de départ.
Dispositif Malraux, c'est quoi ? Une alternative à la loi Pinel pour investir dans un logement d'avenir ?
Le dispositif Malraux est un mécanisme de défiscalisation destiné aux investisseurs qui souhaitent restaurer des immeubles anciens situés dans des secteurs protégés (centres historiques ou zones patrimoniales remarquables). Il se concentre sur la préservation du patrimoine architectural tout en offrant des avantages fiscaux attractifs.
Les points forts du dispositif Malraux
- Une réduction d’impôt importante allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation (plafonnés à 400 000 € sur 4 ans).
- Une possible valorisation du patrimoine : l’investissement concerne des biens situés dans des zones prisées, des cœurs de ville principalement, garantissant un potentiel de plus-value à long terme.
- Un engagement locatif plus court : dans le cadre de la loi Malraux, l'obligation de louer est de 9 ans.
Le dispositif Location abordable : un dispositif pour louer un bien à des tarifs plafonnés pour bénéficier d'une fiscalité allégée
Le dispositif Location Abordable est un mécanisme fiscal destiné aux propriétaires qui louent leur bien à des tarifs inférieurs aux prix du marché. En contrepartie, ils bénéficient d’un allègement fiscal proportionnel à l’effort consenti sur le loyer.
Comment fonctionne le dispositif ?
1. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires :
Pour être éligible, le propriétaire doit proposer des loyers respectant des plafonds fixés par zone géographique. Ces plafonds visent à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes.
2. Une convention avec l’Anah :
Le bailleur signe une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) pour une durée de 6 ou 9 ans, en fonction des modalités choisies.
3. La réduction d’impôt :
Le taux de la réduction varie entre 15 % et 85 % des revenus locatifs selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) et la gestion confiée ou non à une agence immobilière sociale (AIS).
Les 3 grands avantages du dispositif Location Abordable
- Une fiscalité allégée : une réduction d’impôt significative permet de maximiser la rentabilité nette, en particulier pour les biens situés en zones tendues.
- Un engagement solidaire : en optant pour ce dispositif, les propriétaires participent à l’effort national pour améliorer l’accès au logement des foyers à revenus modestes.
- Une possible valorisation du patrimoine : l’Anah peut accorder des subventions pour la rénovation des biens anciens, augmentant ainsi leur attractivité et leur valeur à long terme.
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs cherchant un équilibre entre rentabilité et impact social, tout en profitant d’une fiscalité optimisée. Les biens immobiliers neufs comme anciens peuvent être éligibles à ce mécanisme.
Le PLS ou Prêt Locatif Social pour un investissement éthique dans l'air du temps
Le PLS est un dispositif financier permettant de construire ou d’acquérir des logements sociaux avec des conditions avantageuses. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant s’engager dans un projet locatif éthique et solidaire.
Pourquoi choisir le PLS ou Prêt Locatif Social ?
1. Des taux d’intérêt attractifs : le prêt finançant l'investissement bénéficie d’un taux d’intérêt réduit grâce à des subventions publiques et des aides locales.
2. La TVA réduite : les opérations financées par un PLS bénéficient d’une TVA à 10 % au lieu de 20 %.
3. Une exonération fiscale : les revenus locatifs sont exonérés de taxe foncière pendant 15 à 25 ans, selon les régions.
4. Une demande forte : en investissant dans le locatif social, vous répondez à un besoin réel tout en vous assurant une occupation continue de votre bien.
Le PLS est particulièrement adapté aux investisseurs cherchant à allier rentabilité et impact social positif.
La clé de la rentabilité ? La diversification des investissements immobiliers !
Avec la fin du dispositif Pinel, les investisseurs doivent désormais repenser leurs stratégies d’investissement locatif. Des solutions comme la location nue très flexible, le statut LMNP, les SCPI ou la création de SCI se présentent comme des alternatives pertinentes pour diversifier et optimiser leur patrimoine. En privilégiant des biens meublés, des résidences de services ou des investissements collectifs, ils peuvent non seulement viser des rendements attractifs, mais aussi s’adapter aux nouvelles priorités politiques et économiques.
Bon à savoir : vous avez déjà investi sous le régime Pinel ces dernières années ? Il est essentiel de respecter l’engagement locatif jusqu’à son terme pour conserver vos avantages fiscaux.
Pour aller plus loin : Les avantages de l'investissement locatif
Loi Pinel ou non, pourquoi investir dans l'immobilier neuf aujourd'hui ?
Sécurité, rentabilité, valorisation patrimoniale, sérénité, anticipation de la retraite, constitution d'une rente, volonté de léguer à ses enfants... Il y a de nombreuses bonnes raisons d'investir dans l'immobilier neuf aujourd'hui, avec ou sans alternative à la loi Pinel. Vous souhaitez devenir investisseur ? Gardez en tête que :
- Investir dans l'immobilier neuf vous permet de créer un patrimoine durable.
- Il n'y a pas d'âge pour concrétiser un investissement locatif. À chaque période de vie ses possibilités.
- Le marché de l'immobilier est un marché mouvant, les annonces et changements de dispositifs ne sont pas une fin en soi. Le meilleur moment pour investir est le vôtre, aucun autre !
- L'avenir est aujourd'hui incertain. Investir dans l'immobilier locatif peut vous apporter une protection efficace une fois la retraite venue.
Pour aller plus loin : découvrez les nombreux avantages de l'immobilier neuf.
Vous souhaitez être accompagné pour concrétiser votre projet immobilier ? Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf. Il vous accompagne en fonction de votre profil emprunteur et de son expertise pointue du marché de l'immobilier.
