Lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf, le versement d'un dépôt de garantie est très souvent demandé. Bien que non obligatoire, ce montant est généralement compris entre 5 et 10% de la valeur du bien mais dépend du temps nécessaire à la livraison du logement neuf. Il scelle votre projet d'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Versé au notaire lors de la signature du compromis, il peut être restitué sous certaines conditions. Guide pratique pour bien comprendre le dépôt de garantie et ses enjeux.
Quelques généralités sur le dépôt de garantie
Pourquoi un dépôt de garantie est-il obligatoire lors d'un achat immobilier, appartement comme maison ?
Le saviez-vous ? Le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale dans le cadre d'un achat immobilier, mais il est fréquemment sollicité. Il s'agit d'un montant versé à titre de garantie par le futur propriétaire, généralement lors de la signature du compromis de vente. Il est défini et encadré par les articles R261-25 à R261-33 du Code de la construction et de l'habitation.
Cet acompte a pour but de rassurer le vendeur sur le sérieux de l'acheteur et sa capacité à finaliser l'opération. Il constitue aussi une forme de garantie financière pour le vendeur, dans le cas où l'acquéreur se rétracterait hors des conditions prévues par le compromis de vente.
De manière moins formelle, le dépôt de garantie permet de démontrer la bonne volonté de l'acheteur à s'engager dans la procédure d'achat. Il est à noter que le montant de ce dépôt peut généralement faire l'objet d'une négociation entre les parties.
Quand verser le dépôt de garantie ? Avant ou après le compromis de vente de l'achat immobilier ?
En pratique, le dépôt de garantie est versé lors de la signature du compromis de vente. Toutefois, la législation n'impose pas de moment précis pour ce versement. Il est tout à fait possible que l'acheteur ne dispose pas des fonds nécessaires pour le verser immédiatement. Dans ce cas, les parties peuvent convenir d'un délai pour le versement du dépôt de garantie.
Quel est le montant du dépôt de garantie pour un achat immobilier ?
Le montant du dépôt de garantie varie en fonction de plusieurs facteurs. Généralement, il se situe entre 5 et 10 % du prix de vente hors frais de notaire.
Cependant, dans le cadre d'un achat sur plan ou en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), les pourcentages peuvent varier.
Ces montants sont encadrés par la loi et ne peuvent être revus à la hausse par le vendeur.
Comment récupérer un dépôt de garantie dans le cadre d'un achat immobilier ?
Pour récupérer votre dépôt de garantie, plusieurs situations peuvent se présenter. Premièrement, le délai de rétractation : la loi offre à l'acheteur un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente pour se rétracter sans justifier de sa décision. Dans ce cas, le dépôt de garantie est intégralement remboursé.
Autre situation, la non-réalisation d'une condition suspensive mentionnée dans le compromis de vente comme l'obtention d'un prêt immobilier. Si votre banque refuse de vous accorder le prêt dans les délais impartis, vous pouvez alors récupérer votre dépôt de garantie.
La récupération du dépôt de garantie s'effectue généralement par envoi d'un courrier recommandé adressé au vendeur ou à l'intermédiaire qui détient les fonds. Il est essentiel de respecter le formalisme indiqué dans votre compromis de vente pour éviter les litiges.
Bon à savoir : en cas de refus de restitution de la part du vendeur, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un professionnel du droit pour entamer une procédure judiciaire.
Zoom : tout savoir sur le dépôt de garantie dans l'immobilier neuf
Quand verser le dépôt de garantie pour réserver un logement neuf ?
Dans le cadre d'un achat immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), le dépôt de garantie est généralement versé lors de la signature du contrat de réservation. Ce contrat, aussi appelé "avant-contrat", est l'engagement préliminaire qui précède la signature de l'acte de vente définitif.
Notaire, commercialisateur, promoteur... À qui est versé le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie a pour objectif de sécuriser la réservation du bien immobilier jusqu'à la signature de l'acte de vente. Il n'est pas remis directement au promoteur immobilier responsable du programme de construction, mais il est consigné chez un notaire ou déposé sur un compte bancaire séquestre jusqu'à la finalisation de la transaction.
La pratique du dépôt de garantie est largement répandue dans l'achat immobilier neuf, bien qu'il ne soit pas obligatoire légalement. Il est toutefois recommandé pour formaliser l'engagement des deux parties.
Quel est le montant du dépôt de garantie pour un bien immobilier neuf ? Le calcul
Dans le cadre d'un achat immobilier neuf, le montant du dépôt de garantie est défini en fonction du délai de finalisation de la vente. Si le contrat de vente est signé dans un délai inférieur à un an, le dépôt de garantie est limité à 5% du prix de vente.
Si la signature de l'acte de vente se situe entre 1 et 2 ans, le montant du dépôt est réduit à 2% du prix d'achat.
Il est à noter que ces pourcentages sont des plafonds légaux, ils ne sont pas obligatoires et peuvent donc être négociés à la baisse.
Bon à savoir : le vendeur ne peut pas imposer de dépôt de garantie si le délai de réalisation du programme immobilier neuf dépasse deux ans.
Peut-on récupérer un dépôt de garantie après avoir réservé un logement neuf ? Quid du remboursement
Si vous avez versé un dépôt de garantie lors de la réservation d'un logement neuf, il est possible de le récupérer dans certaines situations. Par exemple, si vous décidez d'exercer votre droit de rétractation dans les 10 jours suivant la réception de votre contrat de réservation signé, vous pouvez récupérer la totalité de votre dépôt de garantie. Il s'agit d'une condition de récupération de la somme auprès du vendeur identique à celles appliquées dans le cadre d'un achat classique.
Il est également possible de récupérer votre dépôt de garantie si la vente définitive de votre logement neuf est conclue au cours de la troisième année suivant le contrat de réservation, ou après. Dans ce cas, le vendeur ne peut légalement pas exiger que vous versiez quelconque dépôt de garantie.
Néanmoins, il est essentiel de noter que chaque cas est unique et dépend des conditions stipulées dans votre contrat de réservation qui fait office d'avant-contrat. Il est donc recommandé de lire attentivement ce dernier et de consulter un professionnel en cas de doute liée à la restitution du dépôt de garantie.
Pour aller plus loin : peut-on refuser de verser un dépôt de garantie pour un achat en VEFA ?
Dans le cadre d'un achat en VEFA, le versement d'un dépôt de garantie est habituellement demandé lors de la signature du contrat de réservation par le futur acquéreur. Cependant, les situations suivantes permettent à l'acheteur de refuser de payer cette somme :
- Si la vente est prévue plus de deux ans après la signature du contrat, le vendeur n'a pas le droit d'obliger le versement d'un dépôt de garantie.
- De plus, si vous recevez une demande de dépôt de garantie supérieure au plafond légal (5% du prix de vente si la vente est prévue dans l'année, 2% si elle est prévue entre 1 et 2 ans), vous pouvez refuser de payer le pourcentage du prix du bien.
- Enfin, en cas d'annulation du contrat de réservation pendant le délai de rétractation de 10 jours suivant la signature, vous pouvez demander le remboursement intégral de votre dépôt de garantie.
Ces informations sont d'autant plus importantes qu'elles peuvent vous protéger contre d'éventuelles pratiques abusives.
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