Récemment sorti de terre ou livré dans les prochains mois, votre investissement locatif est sur le point d’être loué pour vous assurer une belle rentabilité ces prochaines années. Avez-vous déjà étudié la possibilité d’une location meublée ? De proposer à vos futurs locataires un logement neuf meublé et équipé dans lequel ils posent leurs valises sans se soucier de rien ? Ce type de bail promet de nombreux avantages pour les investisseurs à condition d’en respecter les contours en amont. Mode d’emploi de la location meublée dans le neuf pour un investissement locatif réussi.
Quels sont les avantages de la location meublée dans le neuf ? Les généralités
La location meublée dans le neuf présente plusieurs avantages pour les propriétaires comme pour les locataires. Voici quelques-uns des atouts les plus importants.
Quels sont les avantages de la location meublée pour les propriétaires-investisseurs ?
Un investissement locatif rentable : la location meublée dans le neuf permet aux propriétaires de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, avec notamment la récupération de la TVA appliquée, l'amortissement du bien et des meubles, ainsi que la possibilité de déduire les charges locatives et frais liés à l'investissement locatif.
Un loyer plus élevé : on estime le loyer entre 10 et 30% supérieur dans le cas d’une location meublée en comparaison d’un bail nu et à typologie égale.
Une gestion locative simplifiée : la location meublée permet aux propriétaires de louer leur bien immobilier avec des meubles et des équipements inclus, ce qui facilite la gestion locative. Les locataires ont ainsi moins de besoins et le propriétaire peut optimiser son investissement.
Un marché locatif dynamique : la location meublée dans le neuf est très recherchée par les étudiants, les jeunes actifs ou encore les seniors. Ainsi, les propriétaires peuvent bénéficier d'un marché locatif dynamique et en demande tout au long de l'année.
Quels sont les avantages de la location meublée pour les locataires ?
Une attractivité pour et auprès des locataires : les logements meublés sont appréciés des locataires car ils offrent un confort immédiat, sans qu'ils aient à investir dans des meubles et des équipements. Cela rend la location meublée plus attractive et le bien plus facile à louer, un avantage pour les investisseurs.
Une durée de bail plus courte et plus flexible : les baux pour les locations meublées sont généralement plus courts que les locations non meublées : 1 an dans le premier cas, 3 ans dans le second. Les locataires profitent donc d’une plus grande flexibilité.
Statut LMNP et résidences de services : comment ça marche ?
Comme expliqué dans les lignes précédentes, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique pour les particuliers qui louent des biens meublés à titre non professionnel. Lorsque ce statut est associé à une résidence de services, le propriétaire peut bénéficier de certains avantages fiscaux.
Mais qu’est-ce qu’une résidence de services ? Il s’agit d’une structure d'hébergement qui abrite des logements meublés et équipés et qui offre des prestations supplémentaires aux locataires. On pense notamment à des services de restauration, de blanchisserie ou de conciergerie (liste non exhaustive). Les résidences de services peuvent être des résidences étudiantes, des résidences seniors ou encore des EHPAD. Autant de structures qui visent une cible locative définie, une cible locative pour laquelle la demande est actuellement plus forte que l’offre. Une vraie opportunité pour les investisseurs.
Lorsqu'un propriétaire acquiert un bien immobilier dans une résidence de services, il peut bénéficier du statut LMNP s'il le loue meublé et que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ par an ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Avantages du LMNP en résidence de services : le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien immobilier et des meubles ainsi que les charges liées à l'acquisition et à la gestion du bien (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d'emprunt...).
Enfin, pour une résidence de services comme pour tous les biens meublés loués sous le sceau du statut LMNP, le propriétaire peut bénéficier d'un bail commercial conclu avec le gestionnaire de la résidence. Ce dernier s'engage à verser un loyer pendant une durée minimale de 9 ans, que le logement soit occupé ou non. Ce bail commercial offre une garantie de loyers réguliers et d'une gestion simplifiée du bien immobilier.
Comment fonctionne le statut LMNP pour une location meublée dans le neuf ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut ou plus spécifiquement un régime fiscal qui s'applique pour les propriétaires qui décident de louer un bien immobilier meublé à titre non professionnel. Pour en bénéficier, il ne faut pas seulement équipé un logement mais le meubler en suivant la liste des indispensables définis dans le cadre de la loi ALUR.
Voici les principales caractéristiques et le fonctionnement du statut LMNP pour une location meublée dans le neuf :
Les conditions d'application : le statut LMNP s'applique aux propriétaires d'un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) loué meublé à titre non professionnel. Le bien doit être destiné à la location et faire l’objet d’un bail meublé. Il doit logiquement répondre aux normes de confort et de sécurité applicables aux logements loués meublés.
Un régime fiscal avantageux : les propriétaires qui profitent du statut LMNP peuvent bénéficier d'un régime fiscal attractif. Les avantages ? La récupération de la TVA sur l'achat du bien immobilier, l'amortissement du bien et du mobilier sans oublier la possibilité de déduire les charges et frais liés à l'investissement locatif.
Les obligations locatives : les propriétaires-investisseurs qui ont choisi le statut LMNP doivent respecter certaines obligations locatives comme fournir un logement décent et équipé, respecter les baux de location en vigueur et s'acquitter de certaines charges liées au logement.
Les limites de revenus : le statut LMNP s'applique pour les propriétaires qui ne dépassent pas un certain seuil de revenus locatifs annuels. Il est fixé à 23 000€ HT par an. Au-delà de ce seuil, le propriétaire sera considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et sera soumis à un régime fiscal différent.
Quels sont les avantages financiers du statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut offrir plusieurs avantages financiers pour les propriétaires qui louent des biens meublés à titre non professionnel :
Une fiscalité attractive : l’investisseur profite d'un régime fiscal avantageux qui permet de déduire des revenus locatifs l'amortissement du bien immobilier et du mobilier sans oublier la déduction des charges liées à l'acquisition et à la gestion du bien (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d'emprunt...) Réduction du montant de l'impôt sur le revenu en vue !
Une TVA récupérable : lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf destiné à la location en LMNP, le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d'achat. Cette récupération de TVA peut représenter une économie importante (TVA à 20%).
Des revenus locatifs réguliers et sécurisés : le statut LMNP est souvent associé à des investissements dans des résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD principalement). Dans ce cas, le propriétaire signe un bail commercial avec le gestionnaire commercial qui s'engage à verser un loyer pendant une durée minimale de 9 ans. Ce bail commercial offre une garantie de loyers réguliers. La vacance locative n’est plus une hantise !
Une gestion l’esprit léger : dans le cadre d'une résidence de services, la gestion locative est généralement confiée au gestionnaire de la résidence. Le propriétaire n'a donc pas à s'occuper de la recherche de locataires, de la gestion des impayés, etc. Un gain de temps (et d’argent).
Comment obtenir le statut LMNP pour une mise en location meublée dans le neuf ?
Un peu d’anticipation est de rigueur. Il n’est pas particulièrement difficile d’obtenir le statut LMNP mais quelques étapes sont tout de même à respecter :
- Être propriétaire d’un logement meublé.
- Payer ses impôts en France.
- Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS.
- Remplir le formulaire P0i dans les 15 jours maximum qui suivent la mise en location.
Comment déclarer les revenus d’un logement neuf meublé ?
La déclaration des revenus LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) dépend du régime fiscal choisi par l'investisseur. Il a en effet deux options à son actif :
Si l'investisseur a opté pour le régime réel d'imposition (automatiquement appliqué pour des recettes locatives dépassant les 72 000€ par année), il doit déclarer ses revenus LMNP dans sa déclaration d'impôts sur le revenu (formulaire 2042) en complétant les annexes 2042 C et 2042 C Pro en indiquant le montant total des loyers encaissés, les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, frais d'entretien, frais d'assurance, etc.) ainsi que les amortissements. En régime réel d'imposition, l'investisseur peut déduire de ses revenus locatifs les charges liées à son investissement et amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier qui le compose. Ces amortissements permettent de réduire le montant des revenus imposables et donc l'impôt sur le revenu à payer.
En revanche, si l'investisseur a opté pour le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) (automatiquement appliqué pour des recettes locatives inférieures à 72 000€ par année), il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs. Dans ce cas, il n'a pas à détailler ses charges ni ses amortissements dans sa déclaration d'impôt sur le revenu, mais simplement à indiquer le montant total des loyers perçus.
Bon à savoir : depuis la suppression du Censi-Bouvard, le LMNP s'impose comme une alternative de choix pour investir dans l'immobilier neuf meublé. Tout savoir sur La suppression du Censi-Bouvard : quelles sont les alternatives ?
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